175,360,000원
서울서부지방법원 2025타경51895. 은평구 응암동 ‘SM벨리체’ 에이동 3층 301호, 전용 39.64㎡ 오피스텔입니다. 감정가 274,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 175,360,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 64%라 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 판단 중심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금과 확약서입니다.
임차인 조두영의 전입신고일과 확정일자는 모두 2022.03.04이고, 임차권등기상 점유개시일은 2022.03.05입니다. 임차보증금은 275,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 말소기준으로 제시된 2025.08.29 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 에이동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 39.64㎡ · 지상 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박민재 (2022.03.04. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 사용승인 / 규모 | 2021.04.05 · SM벨리체 20세대 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 175,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수형, 확약으로 실질 해소
말소기준은 2025.08.29 강제경매개시결정입니다. 조두영의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞서므로, 원칙대로라면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,255,040원을 제외한 172,104,960원이 보증금에 배당되고, 부족분 102,895,040원이 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 / 관계 | 점유부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조두영 실제 임차인 1명 · HUG에 채권 양도 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 계약 2022.01.13 전입·확정 2022.03.04 점유개시 2022.03.05 배당요구 2024.03.11 | 275,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
배당요구를 했더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면, 통상 미배당액은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 없을 때 실질취득 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 175,360,000원 | 102,895,040원 | 278,255,040원 | 175,360,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 140,288,000원 | 137,476,032원 | 277,764,032원 | 140,288,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 112,230,400원 | 165,140,826원 | 277,371,226원 | 112,230,400원 |
* 확약서가 유효하고 실제 임차권등기 말소까지 이행된다는 전제입니다. 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 약 275,000,000원 수준에서 유지됩니다.
③ 시세 비교 — 63.8%지만, 거래 시점이 오래됐다
SM벨리체 전용 39.64㎡·41.04㎡의 거래 표본 11건은 모두 275,000,000원입니다. 표본 내 최근 12개월 구간 8건의 평균과 최신 거래도 모두 275,000,000원이고, 가격 추세는 0.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득액 175,360,000원은 이 거래가의 63.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 41.04㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.05 | 41.04㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 41.04㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 39.64㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.01 | 41.04㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 39.64㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.10 | 41.04㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2021.09 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.08 | 39.64㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 275,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 175,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,255,040원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 조두영→HUG | 275,000,000원 | 172,104,960원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사와 양도 전 임차인 조두영의 보증금은 동일한 경제적 채권관계로 보아 중복 합산하지 않습니다. 배당표상 보증금 부족액은 102,895,040원이지만, 제출된 확약이 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 당시 오피스텔로 이용 중인 전용 39.64㎡ 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층이며 사용승인일은 2021.04.05입니다.
- 입지. 응암1동 주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 역촌역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 5~6m, 북측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 4,303,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
- 건물 상태. 급배수·위생·승강기·소방·난방·주차장 설비가 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 오피스텔이고 거래 표본이 2022.09에서 멈춰 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 6.3회와 낙찰률 0.0%도 매도 난도를 경고합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소, 대상 호수와 보증금 275,000,000원이 정확히 기재됐는지 확인하세요.
- 말소 이행 절차 확인. 잔금납부 후 임차권등기가 언제, 어떤 서류로 말소되는지와 추가 협조 조건을 확인해야 합니다.
- 점유 현황 재확인. 확약은 조두영의 보증금에만 적용됩니다. 현장 방문과 전입세대·외국인체류확인 등을 통해 별도 점유자가 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.04 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 말소와 등록의무 처리 여부를 원문 및 관할기관에 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래의 최신 시점은 2022.09입니다. 같은 건물과 인근 오피스텔의 현재 매매호가·실거래·보증금·월세를 별도로 조사하세요.
- 환금성 반영. 평균 유찰 6.3회, 낙찰률 0.0%, 총 20세대 규모를 감안해 예상 매도기간과 가격 할인폭을 보수적으로 잡으세요.
- 배당·세금 원본 대조. 집행비용, 당해세, 체납관리비, 배당요구 종기와 실제 배당순위는 법원 원문에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 하는 물건”
이 사건은 최저가 175,360,000원만 보면 감정가와 과거 거래가 대비 큰 폭으로 낮아 보입니다. 하지만 확약을 빼고 계산하면 현재 회차의 실질취득액은 278,255,040원으로 올라가고, 추가 유찰이 되어도 미배당 보증금이 늘어 총액은 계속 275,000,000원 부근에 머뭅니다. 즉 가격 메리트는 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 유효하게 이행될 때만 생깁니다.
확약 반영 시 실질 인수액은 0원*이고 실질취득액은 175,360,000원이지만, 비교 가능한 최신 거래가 2022.09에 그치며 단지 경매 평균 유찰 6.3회와 낙찰률 0.0%가 확인됩니다. 따라서 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증 필요가 결론입니다. 입찰의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 확약서 원본과 말소 이행 가능성을 끝까지 확인하는 데 있습니다.
