서울서부지방법원 2025타경51921. 은평구 갈현동 삼성쉐르빌 5층 504호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자는 김용현이며, 임차인 최시만은 2016년 6월 3일 전입·점유를 시작했습니다. 2021년 2월 23일 주택도시보증공사의 가압류보다 임차인의 전입과 점유가 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

따라서 최저가 142,464,000원만 보고 감정가 대비 36% 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차의 미배당 인수분은 22,536,000원으로 계산되고, 낙찰가와 합한 실질취득은 165,000,000원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수분이 그만큼 커져 실질취득 총액은 달라지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수

말소기준은 2021년 2월 23일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 최시만의 전입·점유는 말소기준보다 약 4년 8개월 앞섭니다. 2025년 7월 17일 임차권등기가 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일은 2016년 6월 3일이며 최초 보증금은 160,000,000원입니다. 2020년 6월 2일 5,000,000원을 증액해 총 보증금이 165,000,000원이 됐고, 증액분 확정일자는 2020년 6월 3일입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준, 면적 차이는 보수적으로

삼성쉐르빌의 확인 거래 7건 평균은 248,571,428원이고, 최근 12개월 3건 평균은 275,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 2월 300,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 20.2% 상승했습니다. 실질취득 165,000,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%, 최신 거래의 55.0% 수준입니다.

가격 흐름 자체는 하락장이 아니라 상승 추세입니다. 다만 본건은 비교 거래보다 면적이 작고, 16세대 규모의 다세대주택이며 위반건축물 표시까지 있어 아파트처럼 단순한 평균가 비교가 어렵습니다. 따라서 실질취득 165,000,000원이 비교 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 현장 상태와 동일·유사 면적 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,464,000원 가정)

매각대금 내부에서는 집행비용을 제외한 139,669,504원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권 총액 2,173,526,700원 중 139,669,504원만 배당돼 2,033,857,196원이 미배당됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울갈현초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 연신내역 지하철 3호선·6호선 및 GTX-A가 있습니다.
• 건물. 2016년 3월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·주차장·도시가스·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평지·가로장방형 토지이며 공시지가는 3,581,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택이며 동일 면적 거래 표본이 확인되지 않아 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 특수사항과 입찰 체크리스트

• 실질취득 상한. 최저가가 아니라 보증금 165,000,000원을 총 취득원가의 기준으로 두고 취득세·명도비·수리비를 별도로 더해 판단하세요.
• 임대차 원본. 2016.06.03 계약, 2020.06.02 증액, 확정일자와 실제 보증금 송금 내역을 대조하세요.
• 점유와 명도. 임차인이 신청채권자와 동일하므로 낙찰 후 인도 시기, 보증금 정산 방식과 명도 합의 가능성을 직접 확인하세요.
• 공매 진행. 2022년 9월 8일 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·취소·종결 여부를 교차 확인하세요.
• 위반건축물. 8㎡ 판넬·샤시 다용도 무단증축의 정확한 위치, 이행강제금 부과 여부, 원상복구 비용과 승계 가능성을 은평구 담당 부서에 확인하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물과 확장발코니가 최저매각가격에 반영됐으므로 감정평가서 도면과 현황을 현장에서 대조하세요.
• 시세 재검증. 최근 거래는 본건보다 큰 면적입니다. 전용 24.52㎡와 유사한 갈현동 다세대 거래 및 현재 매물을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 1.65억”

이 물건의 핵심은 142,464,000원이라는 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 크므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득은 약 165,000,000원으로 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로 총 취득원가가 더 낮아진다고 볼 수 없습니다.

실질취득 165,000,000원은 감정가와 확인 거래보다 낮아 가격상 검토 가치는 있습니다. 그러나 비교 거래의 면적이 더 크고, 위반건축물 8㎡, 공매공고 부기등기, 소규모 다세대의 환금성, 임차인과 신청채권자가 동일하다는 특수성이 동시에 존재합니다. 결론은 가격은 관심, 권리와 현장은 조건부입니다. 보증금 지급 증빙과 명도 조건, 무단증축의 행정처분을 확인한 뒤에만 응찰가를 확정해야 합니다.