241,280,000원
서울서부지방법원 2025타경51922. 서대문구 연희동 신세대하이빌 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 4층 건물로 1995.01.16. 사용승인됐으며, 대상면적은 75.3㎡입니다.
감정가는 377,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 241,280,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 권리와 시세 비교 모두 단순하지 않습니다. 특히 등기상 전세권이 말소기준일보다 앞서 있고, 제공된 실거래는 모두 21.6~22.8㎡로 대상면적 75.3㎡와 달라 “64%니까 싸다”거나 “실거래보다 비싸다”는 단정 모두 경계해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 446-282 1층 103호 도로명: 서울특별시 서대문구 성산로7안길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 집합건축물대장상 연립주택 이용 |
| 대상면적 / 층 | 75.3㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 103호 |
| 사용승인일 | 1995.01.16 |
| 소유자 | 이명근 (2006.12.08. 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 241,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 221,424,658원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
실제 임차인 신고는 0명입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실과 등기된 전세권이 없다는 것은 다릅니다. 이 물건에는 2024.05.10. 씨피크라우드대부주식회사 명의로 건물 전부를 범위로 하는 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정돼 있습니다. 제공된 말소기준일인 2025.09.04.보다 앞선 권리이므로, 매각물건명세서와 배당요구 여부에서 소멸이 확인되지 않으면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
| 권리 | 권리자 | 설정일 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전세권설정 | 씨피크라우드대부주식회사 | 2024.05.10 | 5,000,000원 | 말소기준보다 선순위 · 인수 가능성 |
| 근저당권 이전 | 주식회사 한강자산관리대부 | 2024.08.12 | 270,000,000원 | 2024.05.10. 설정 근저당권부 확정채권 양도 |
| 근저당권부채권 질권 | 메리츠캐피탈주식회사 | 2024.08.21 | 270,000,000원 | 근저당권부채권에 설정 |
| 임의경매개시결정 | 주식회사 한강자산관리대부 | 2025.09.04 | - | 제공된 말소기준일 · 매각으로 소멸 |
| 압류 | 서대문구(서울특별시) | 2026.01.23 | - | 말소기준 이후 · 소멸 |
② 시세 비교 — 거래면적이 달라 직접 비교가 어렵다
신세대하이빌은 총 19세대이고, 제공된 거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09.의 130,000,000원 1건이며 거래면적은 21.6㎡입니다. 대상면적은 75.3㎡로, 동일 면적 거래가 아니므로 절대금액만 비교해 적정가를 결정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 21.6㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2024.08 | 22.8㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 22.8㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2022.07 | 21.6㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 21.6~22.8㎡ | 4건 | 121,500,000원 |
현재 최저가 241,280,000원은 최근 12개월 거래 130,000,000원의 185.6%, 전체 평균 121,500,000원의 198.6%입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 평균보다 9.6% 높아 하락 추세로 보이지는 않습니다. 다만 대상면적과 거래면적이 일치하지 않으므로 이 비율은 가격 메리트의 증거가 아니라 비교 한계를 보여 주는 경고지표로 사용해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,177,920원 |
| 2. 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,102,080원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 전세권 5,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자 청구액 221,424,658원의 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 입찰에서는 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 통해 전세권의 소멸 조건을 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 4회 유찰 가격도 최근 거래 이상
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 241,280,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 193,024,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 154,419,200원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 시 최저가 154,419,200원도 최근 거래 130,000,000원보다 높습니다. 다만 거래면적이 다르므로 이를 곧바로 고평가 근거로 사용할 수는 없습니다. 반대로 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 볼 수도 없습니다. 이 사건은 유찰률보다 동일 면적 실거래 확보가 입찰가 결정의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 연희어린이공원 남서측 인근으로 다세대·연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브 위 스페니쉬기와지붕 4층 건물의 1층 103호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 장방형 토지의 연립주택 건부지로 이용 중이며 북측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다. 토지면적은 529.0㎡, 공시지가는 3,931,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(12층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 집합건물이고, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2024.05.10. 설정 전세권의 배당요구 여부, 전액배당 가능성, 매각 후 말소 조건을 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.
- 보수적 인수 계산. 소멸이 확정되지 않으면 전세금 5,000,000원을 매수인 부담 가능액으로 반영해 자금계획을 세워야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 제공된 거래는 21.6~22.8㎡이고 대상은 75.3㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 면적의 최근 거래 없이는 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 실제 이용·점유 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택이며 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현장 이용상태와 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 19세대로 거래 표본이 적고 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 매도기간과 금융조달 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 확인되지 않은 두 가지가 더 중요하다
감정가 377,000,000원에서 241,280,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 말소기준보다 앞선 전세권과 대상면적에 맞지 않는 실거래 표본이라는 두 가지 제약이 있습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만, 전세권 소멸 조건을 원본에서 확인하기 전에는 5,000,000원의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
가격 역시 최근 거래 130,000,000원과 단순 비교하면 최저가가 185.6%지만, 거래면적이 21.6㎡이고 대상은 75.3㎡여서 직접 비교가 성립하지 않습니다. 따라서 결론은 “2회 유찰이라 싸다”도 아니고 “최근 거래보다 무조건 비싸다”도 아닙니다. 선순위 전세권의 소멸과 동일 면적 시세가 확인될 때까지는 권리도 가격도 보류가 맞습니다.
