137,600,000원
서울서부지방법원 2025타경51947. 상수역 남동측 인근에 있는 ‘그레이25’ 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 감정가 215,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 137,600,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만 이 사건에는 최저가와 별개로 계산해야 할 선순위 대항력 임차보증금이 있습니다.
임차인 양석현의 전입·점유 개시는 2019.02.14이고, 말소기준 가압류는 2024.07.24입니다. 전입이 말소기준보다 약 5년 빠르므로 대항력이 인정되는 구조로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 을구 순위 4번 주택임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상수동 353-25 그레이25 3층 302호 도로명주소: 서울특별시 마포구 토정로9길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 대상면적 19.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 다세대주택 및 근린생활시설 · 2014.01.24 준공 · 22세대 |
| 소유자 | 이천행 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 137,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양석현 / 166,474,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 위반건축물 | 옥상 샤시·주거 32㎡ 무단증축으로 집합건축물대장에 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 과거 신탁·가처분·압류·강제경매와 2014년 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.07.24 케이제이자산관리대부주식회사 가압류 29,516,969원입니다. 이후의 경매개시결정과 이기덕 명의 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양석현 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2019.02.14 | 160,000,000원 | 있음 | 배당 0원 반영 | 160,000,000원 |
임대차계약일자는 2019.01.09와 2021.01.26, 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.02.14이며, 임차권등기는 2024.12.30 접수됐습니다. 임차권 등기에는 확정일자가 기재돼 있지만, 현재 예상배당은 우선변제 배당 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 입찰 전에는 배당요구의 효력과 실제 배당순위가 매각물건명세서 원문 및 배당표에서 어떻게 인정되는지 반드시 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 60.3%, 실질취득 130.5%
그레이25의 대상면적은 19.2㎡이며, 최근 12개월 유사 면적 실거래 11건 평균은 228,090,909원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 20.54㎡·5층 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 20.54㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 19.2㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2026.01 | 18.46㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 20.54㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 20.53㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 19.2㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 20.53㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 20.54㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 19.2㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2025.11 | 20.54㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 18.14㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 228,090,909원 |
최저가 137,600,000원은 최근 12개월 평균의 60.3%입니다. 그러나 인수액 160,000,000원을 더한 보수적 실질취득 297,600,000원은 최근 평균보다 69,509,091원 높고, 평균의 130.5%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 57,600,000원 높은 124.0%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,726,400원 | - |
| 인수 · 임차인 양석현 보증금 | 160,000,000원 | 0원 | 160,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이제이자산관리대부주식회사 | 29,516,969원 | 29,516,969원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 양석현 | 166,474,520원 | 105,356,631원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
일반 채권 총액 195,991,489원 중 예상배당은 134,873,600원이고, 미배당은 61,117,889원입니다. 임차보증금 160,000,000원은 배당대금과 별도로 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 후순위 가등기와 위반건축물
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지하철 6호선 상수역 남동측 인근으로, 주변은 다세대·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 상수역이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 물건 특성. 대상면적 19.2㎡의 원룸형 다세대이며, 건물 전체는 22세대입니다.
- 거래. 최근 12개월 유사 면적 거래는 11건, 최저 192,000,000원부터 최고 250,000,000원까지 형성됐습니다.
- 경매 집계. 동일 건물 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 2필지 일단의 부정형 완경사지, 남측 약 5m 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 원문 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 임차권등기명령 결정문, 주민등록과 점유 상태를 직접 대조하세요.
- 동일인 채권 중복 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 양석현입니다. 신청채권 166,474,520원의 원인과 보증금 160,000,000원의 관계를 판결문·집행권원으로 확인해야 합니다.
- 우선변제 인정 여부. 임차권등기에는 확정일자가 기재돼 있지만 현재 예상배당은 임차보증금 배당 0원으로 계산합니다. 실제 배당순위와 배당요구 효력을 법원 기록으로 재확인하세요.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 낙찰가만 보지 말고 예상 인수액을 더한 총비용을 최근 평균 228,090,909원과 최신 거래 240,000,000원에 비교하세요.
- 가등기 성격 확인. 후순위 소멸 계산이지만 이기덕 가등기의 원인과 담보 목적 여부를 원본으로 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 옥상 32㎡ 무단증축의 시정명령·이행강제금 부과 여부와 금융기관 대출 가능 여부를 마포구 및 금융기관에 확인하세요.
- 관리비·점유·명도. 현재 점유 상태, 미납 관리비, 임차인 퇴거 및 보증금 반환과 동시이행 문제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·집행권원·건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율이 아니라 ‘총부담’을 봐야 한다
감정가 215,000,000원에서 두 번 유찰된 최저가 137,600,000원만 보면 매력적인 상수동 소형 주택처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰대금보다 큰 160,000,000원 임차보증금 인수입니다. 현재 배당 계산을 그대로 적용하면 실질취득은 297,600,000원으로 최근 12개월 평균의 130.5%, 최신 거래의 124.0%입니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일한 점, 신청채권과 임차보증금이 중복된 채권인지 확인되지 않은 점, 후순위 가등기와 옥상 무단증축 위반건축물까지 겹칩니다. 동일인 채권의 배당이 보증금 반환채무를 얼마나 줄이는지 명확히 확인되기 전에는 실질 인수액을 낮춰 잡을 수 없습니다. 최저가는 할인됐지만, 보수적 총부담은 시세를 넘어섭니다. 권리 원문을 통해 인수액이 확정되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
