서울서부지방법원 2025타경52011. 마포구 도화동 테라스테이 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 460,000,000원이고 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 294,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약서의 효과를 함께 읽는 것입니다.
등기부에는 권희범 명의의 주택임차권이 2024.05.16. 등기되어 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.24., 확정일자는 2022.04.26., 전입·점유개시는 2022.05.06.이며 보증금은 460,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.09.29.보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 권희범 임차권의 배당 부족분은 계산상 존재하더라도 매수인이 실질적으로 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 도화동 347-47 테라스테이 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최효원 · 2022.03.02. 매매 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 294,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 486,506,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.09.29. 강제경매개시결정입니다. 권희범의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 해당 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권희범 | 전유 전부 | 460,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 제출 |
임대차계약일 2022.04.24. · 확정일자 2022.04.26. · 전입·점유개시 2022.05.06. · 임차권등기 2024.05.16. 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 권희범)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 89.2%지만 표본 조건을 함께 봐야 한다
확인된 거래는 테라스테이의 2024.04 거래 1건입니다. 전용 26.05㎡, 4층, 거래금액은 330,000,000원입니다. 대상 면적은 29.6㎡로 이 거래와 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 26.05㎡ | 4 | 330,000,000원 |
현재 최저매각가 294,400,000원은 이 실거래 330,000,000원의 89.2%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 294,400,000원이므로 비교 기준은 같습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 면적도 다르기 때문에, 89.2%라는 숫자만으로 충분한 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,921,600원 |
| 1. 임차인 권희범 보증금 · 우선변제 | 460,000,000원 | 289,478,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 486,506,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 170,521,600원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 486,506,186원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울마포초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·화재감지·화재경보기·도시가스 개별난방·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상토지는 동측의 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 테라스테이는 총 10세대이며 준공일은 2021-07-28입니다. 확인된 최근 거래는 1건으로, 시세 판단의 표본이 충분하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 내용이 실제 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 부족분과 실질 인수를 구분. 계산상 부족분 170,521,600원과 매수인의 실질 부담은 동일하지 않습니다. 이 사건에서는 확약이 핵심입니다.
- 실거래 표본 주의. 330,000,000원 거래는 26.05㎡·4층이고 대상 면적은 29.6㎡입니다. 동일 면적·유사 층 거래를 추가로 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 점유·내부상태·대출 가능 여부·환금성 등 실제 응찰을 제한한 요인이 있는지 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가서에 기재된 허가구역 지정기간과 대상 조건이 매각기일 시점에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 숫자만 보고 판단하면 안 된다”
이 사건은 등기부만 보면 보증금 460,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인 인수 위험이 매우 크게 보입니다. 현재 최저가 294,400,000원에서 일반 배당계산을 하면 부족분도 170,521,600원에 달합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 별개입니다. 4회 유찰로 최저가는 294,400,000원까지 내려왔고 확인된 실거래 330,000,000원 대비 89.2% 수준이지만, 실거래 표본은 1건이고 면적도 다릅니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 더 많은 시세 검증이 필요한 물건입니다.
