서울서부지방법원 2025타경52011. 마포구 도화동 ‘테라스테이’ 2층 203호, 대상면적 29.6㎡의 다세대주택입니다. 소유자 최효원은 2022년 3월 2일 매매를 원인으로 거래가액 490,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2022년 5월 6일 접수됐습니다. 같은 날 전입한 임차인 권희범은 계약일 2022년 4월 24일, 확정일자 2022년 4월 26일, 보증금 460,000,000원으로 전유부분 전부를 임차했습니다.
임차권등기는 2024년 5월 16일 접수됐고, 말소기준으로 제시된 2025년 9월 29일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 권희범 임차권에 적용되므로 배당 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 도화동 347-47 테라스테이 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.6㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 2층 · 주거용 |
| 소유자 | 최효원 (2022.03.02. 매매, 거래가액 490,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 460,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 유찰 표기 / 2026.07.21 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 486,506,186원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.29. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 해소
등기상 가장 중요한 권리는 2024년 5월 16일 설정된 권희범의 주택임차권입니다. 전입과 점유개시가 2022년 5월 6일이고 확정일자는 2022년 4월 26일이어서, 2025년 9월 29일 강제경매개시결정보다 선순위입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금 460,000,000원에서 집행비용 7,000,000원을 먼저 공제하면 임차보증금 배당은 453,000,000원에 그쳐 원칙상 7,000,000원이 미배당됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권희범 전유 전부 · 주거(임차권등기) | 460,000,000원 | 2022.05.06 2022.04.26 | 有 | 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 4.6억으로 판단
확약을 반영하면 현재 회차의 매수인 인수액은 실질 0원이므로 실질취득액은 460,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래는 2024년 4월의 330,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 26.05㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 1건 | — | 330,000,000원 |
대상면적은 29.6㎡이고 실거래 표본은 26.05㎡로 면적이 일치하지 않으며 표본도 1건뿐입니다. 따라서 단일 거래를 절대적인 시세로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 현재 실질취득액은 관측된 최신 거래보다 130,000,000원 높고, 최근 12개월 평균의 139.4%입니다. 전체 평균이 아닌 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 봐도 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 460,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,000,000원 |
| 1. 임차인 권희범 보증금(우선변제) | 460,000,000원 | 453,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 486,506,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 임차보증금 부족분은 7,000,000원이며 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 486,506,186원은 배당되지 않습니다. 다만 권희범 임차권에 관한 대항력 포기·말소 확약을 반영하면 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울마포초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수, 화재감지기·화재경보기, 도시가스 개별난방, CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 부정형 토지로 현황상 주거용 건부지이며, 동측 약 8~10미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,850,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021년 7월 28일 사용승인된 총 10세대 규모로, 확인된 실거래가 1건에 불과해 거래량 기반의 가격 검증이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소, 적용 대상이 권희범 임차권 1건이라는 점을 매각물건명세서 원본에서 문구 그대로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 가격 검토. 현재 회차는 확약 반영 시 최저가와 실질취득액이 모두 460,000,000원입니다. 최신 실거래 330,000,000원과의 130,000,000원 차이를 반영해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 비교면적 보정. 대상면적 29.6㎡와 실거래 면적 26.05㎡가 일치하지 않고 표본이 1건이므로, 동일 면적·층·상태의 추가 거래를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유 및 인도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 시점, 별도 점유자 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 말소 확인. 2022년 5월 6일 등기된 민간임대주택 표시는 2026년 1월 15일 말소됐으므로 말소등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 존재 자체가 아니라 확약의 효과입니다. 배당표상 임차보증금 부족액은 7,000,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 권리 위험의 중심은 상당 부분 해소되는 셈입니다.
그러나 권리가 해소됐다는 이유만으로 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 460,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 330,000,000원의 139.4%입니다. 비교면적이 다르고 거래가 1건뿐이라는 한계까지 감안하더라도, 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 2회 유찰, 10세대 소규모 단지, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 부적합. 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 실제 취득금액과 제한된 거래시장을 기준으로 판단해야 합니다.
