서울서부지방법원 2025타경52021. 서울특별시 은평구 응암동 더세영 6층 602호 다세대주택입니다. 감정가 265,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 108,544,000원입니다. 권리관계의 핵심은 가격보다 선순위 대항력 임차보증금과 확약서입니다. 강민선은 2021.01.27 전입·점유, 2021.01.18 확정일자, 보증금 215,000,000원으로 말소기준권리인 2022.04.01 압류보다 앞서 대항력을 갖는 것으로 정리되어 있습니다.
그대로라면 현재 회차 배당 계산상 강민선의 보증금 중 108,775,616원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 강민선)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 강민선 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52021 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 6층602호 · 도로명 서울특별시 은평구 응암로 229-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 27.42㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 소유자 | 권영만 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 108,544,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
등기부상 2021.01.13 이푸른새마을금고 근저당권 1,848,000,000원은 2021.01.27 일부포기로 이미 말소되었습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2022.04.01 국 압류입니다. 이후 은평구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문규식 | 602호 | 2025-09-12 | 2021-01-18 | 215,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민선 | 건물전부 | 2021-01-27 | 2021-01-18 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 양도 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 거래 표본이 오래됐다
더세영은 15세대 규모이며, 대상 면적은 27.42㎡입니다. 확인되는 유사면적 실거래는 28.18㎡ 거래 3건으로 모두 273,000,000원입니다. 거래 시점은 2021.07과 2021.10입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 28.18㎡ | 2 | 273,000,000원 |
| 2021.10 | 28.18㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2021.07 | 28.18㎡ | 5 | 273,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 273,000,000원 |
현재 최저매각가 108,544,000원은 데이터상 실거래 평균 273,000,000원의 39.8%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 108,544,000원으로 동일합니다. 다만 확인되는 실거래가 모두 2021년 거래여서, 이를 2026년 현재의 직접적인 시장가격으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 소규모 다세대는 개별 호수와 거래시점에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 낮은 비율 자체를 현재 시세 대비 확정적인 할인폭으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,319,616원 |
| 1. 임차인 강민선 보증금 | 215,000,000원 | 106,224,384원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강민선 보증금 부족분은 108,775,616원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않고 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암3동주민센터 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철6호선 새절역까지 도보 약 8~9분으로 조사되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호이며, 상·하수도·위생·승강기설비와 개별도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 규모. 도시형생활주택·단지형다세대 15세대 규모이며 대상 면적은 27.42㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 강민선 임차권등기. 배당 전액을 받지 못해도 말소해 주겠다는 확약이 실제 소유권 이전·명도 과정에서 정상 이행되는지 확인해야 합니다.
- 문규식 점유. 전입일 2025-09-12로 대항력은 없지만 602호 주거 점유자로 조사되어 있으므로 실제 점유와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 최근 시세. 확인 실거래는 2021.07과 2021.10 거래뿐입니다. 2026년 현재의 호가와 실제 매매 가능가격은 별도로 검증해야 합니다.
- 환금성. 15세대 규모 다세대이고 본건은 4회 유찰, 단지 평균 유찰도 3.3회이므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 215,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 108,544,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기를 말소하겠다고 한 확약서가 있습니다. 따라서 확약을 반영한 실질취득은 108,544,000원, 인수는 0원으로 판단합니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 데이터상 실거래 평균은 273,000,000원이지만 확인되는 거래는 모두 2021년이고, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 권리 위험이 확약으로 크게 낮아졌다고 해서 곧바로 환금성까지 확보되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 실제 효력 확인, 문규식 점유관계, 세금 압류의 배당 영향, 그리고 2026년 현재의 실제 매매가격 확인입니다.
