* 매각물건명세서에 기재된 확약서의 유효성 및 매각 후 임차권등기 말소 이행을 전제로 한 판단입니다.
169,600,000원
서울서부지방법원 2025타경52021. 은평구 응암동 ‘더세영’ 6층 602호로, 감정 이용상태는 현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1· 발코니1의 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 최저가가 아니라 보증금 2.15억원의 인수 여부입니다. 강민선의 전입일은 2021.01.27로 말소기준인 2022.04.01 압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.01.18이라 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
현재 회차의 매각대금 169,600,000원에서 집행비용 3,174,400원을 먼저 빼면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 166,425,600원입니다. 확약이 없다면 미회수 보증금 48,574,400원이 매수인 인수 문제로 이어집니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 578-33 더세영 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 은평구 응암로 229-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 대상면적 27.42㎡ · 현관1·방1·주방겸거실1·욕실겸화장실1·발코니1 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 6층 · 도시형생활주택·단지형다세대 15세대 · 2020.12.21 준공 |
| 소유자 | 권영만 (단독소유 · 2020.12.06 매매, 2021.01.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 선행 임차인은 확약으로 정리
2021.01.13 설정된 이푸른새마을금고 근저당권은 2021.01.27 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.01 안산세무서장 압류입니다. 이후 은평구 압류 2건, 남동세무서장 압류, 강민선의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관계 — 실제 임차 관련자 2명
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민선 건물전부 · 주거(임차권등기) | 215,000,000원 | 2021.01.27 2021.01.18 | 2023.03.02 배당요구 | 있음 | 있음 | 주택도시보증공사 양도 대항력 포기·말소 확약 |
| 문규식 602호 · 주거 | 215,000,000원 | 2025.09.12 2021.01.18 | 2025.12.08 배당요구 | 없음 | 후순위·미확인 | 해당 없음 |
문규식의 전입일은 2025.09.12로 말소기준인 2022.04.01보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 문규식의 보증금은 낙찰자가 인수할 권리로 보지 않습니다. 주택도시보증공사는 ‘양도 전 임차인 강민선’의 보증금 채권을 넘겨받은 신청채권자이므로, 신청채권 2.15억원을 별도의 추가 임차보증금으로 더해 계산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 62.1%지만 거래표본은 2021년
더세영은 15세대 규모로, 대상면적 27.42㎡와 유사한 28.18㎡ 거래표본은 총 3건입니다. 세 건 모두 273,000,000원에 거래됐지만 거래시점은 2021.07~2021.10입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 28.18㎡ | 2층 | 273,000,000원 |
| 2021.10 | 28.18㎡ | 3층 | 273,000,000원 |
| 2021.07 | 28.18㎡ | 5층 | 273,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 3건 | 273,000,000원 |
현재 최저가 169,600,000원은 제공된 거래표본 평균 273,000,000원의 62.1%이고, 감정가 265,000,000원보다도 95,400,000원 낮습니다. 확약 적용 후 실질취득도 169,600,000원이므로 수치상 할인 폭은 큽니다. 다만 최신 거래가 2021.10에 머물러 있어 2026년 매각기일의 현재 시세를 직접 보여 주는 표본은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 강민선 | 215,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 보증금 미회수액은 48,574,400원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수 가능액이지만, 제출된 확약서에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 확인되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 부족액 | 확약 후 실질 인수 | 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 169,600,000원 | 48,574,400원 | 0원* | 169,600,000원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 135,680,000원 | 82,019,520원 | 0원* | 135,680,000원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 108,544,000원 | 108,775,616원 | 0원* | 108,544,000원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 응암3동주민센터 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 새절역까지 도보 약 8~9분으로 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 치장석·치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샤시 마감이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 상·하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있고 급·배수 상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래허가구역에 포함되며 공시지가는 3,879,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래표본도 3건뿐이어서, 대단지 아파트보다 현재 시세와 매수층을 판단하기 어렵습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약 내용, 제출일, 적용 대상 채권을 매각물건명세서 원본과 법원 기록에서 확인하세요.
- 말소 이행 절차. 매각대금 완납 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 제출 시점을 주택도시보증공사에 확인하세요.
- 세금 압류 4건. 안산세무서·남동세무서·은평구 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 순서를 판단할 수 있습니다.
- 점유자 문규식. 대항력은 없지만 현 점유 상태, 인도 협의 가능성, 인도명령·명도 비용과 일정을 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인된 실거래는 2021년 3건뿐입니다. 2026년 현재 동일 건물·인근 유사면적 매매사례와 매도호가를 별도로 대조하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비와 매수인 승계 가능성이 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 허가구역의 대상자·대상 용도와 적용 기간이 입찰자에게 해당하는지 관할 부서에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형 물건이 확약으로 조건부 안전형이 됐다”
이 사건을 최저가 1.696억원짜리 저가 다세대로만 보면 핵심을 놓칩니다. 강민선의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금도 2.15억원이어서, 원래 구조대로라면 현재 회차에서 48,574,400원의 인수 가능성이 생깁니다. 낙찰가가 더 내려가면 법정 부족액은 82,019,520원, 108,775,616원으로 커집니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해, 이 사건은 확약 유효 시 인수 0원*으로 결론이 바뀝니다. 권리의 핵심은 확약서 검증이고, 가격의 핵심은 2.73억원 거래표본이 모두 2021년 자료라는 점입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 최신 시세 확인 후 판단. 확약 원본과 말소 절차가 확인될 때에만 최저가 169,600,000원을 실질취득가로 볼 수 있습니다.
