서울서부지방법원 2025타경52034. 은평구 녹번동 마하나임 7층 701호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 203,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 129,920,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라, 보증금 199,500,000원의 선순위 임차권과 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 실제 인수액을 어떻게 바꾸는지에 있습니다.

확약을 제외하고 등기 순서만 계산하면, 매각대금에서 집행비용 2,618,880원을 먼저 빼고 임차보증금에 127,301,120원이 배당됩니다. 남는 미배당 보증금은 72,198,880원이며, 대항력 있는 임차권이므로 형식상 매수인 인수 대상입니다. 이 경우 최저가와 인수액을 합친 총부담은 202,118,880원으로, 최저가가 내려가도 총액은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 내용이 원본과 동일하고 실제 말소가 이행된다는 전제에서는 미배당 72,198,880원이 매수인에게 승계되지 않아 실질 인수 0원*으로 분석됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2025.10.01 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 곽우영의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.12.30에 접수됐고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.09.21입니다. 확정일자도 최초 보증금 190,000,000원에 대해 2020.09.02, 9,500,000원 증액분을 포함한 199,500,000원에 대해 2022.08.22로 확인됩니다. 따라서 확약을 적용하지 않으면 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다.

실제 임차인은 곽우영 1명입니다. 주택도시보증공사는 “양도 전 임차인 곽우영” 관계로 확약서를 제출한 신청채권자이므로, 별도의 두 번째 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 밖에 별도로 기재된 임차인은 없습니다.

② 시세 비교 — 59.1%지만 표본은 1건

마하나임의 비교 거래는 2023.09 전용 24.61㎡, 10층의 220,000,000원 거래 1건입니다. 실질취득 129,920,000원은 이 거래가의 59.1%이며 금액 차이는 90,080,000원입니다.

수치만 보면 할인 폭은 큽니다. 다만 비교 거래가 2023.09의 단 1건이고 대상 면적 26.85㎡와 거래 면적 24.61㎡도 완전히 같지 않습니다. 최근 여러 건의 거래로 확인된 평균이나 상승·하락 흐름이 아니므로, 220,000,000원을 현재 확정 시세로 단정하거나 59.1%라는 비율만으로 높은 가격 점수를 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,920,000원 가정)

임차보증금에 대한 형식상 미배당액은 72,198,880원입니다. 주택도시보증공사 항목은 양도 전 임차인 곽우영의 199,500,000원 보증금 채권과 관련된 신청채권자 표시로, 별도의 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 확약이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 7층 701호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 외관조사와 인근주민 탐문을 통해 내부 이용상황을 추정한 내용이므로 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 입지. 은평구 녹번동 서부경찰서 동측에 위치하며, 주변은 빌라·다세대주택 중심의 일반주거지역입니다. 근린생활시설·학교·관공서·근린공원·병원이 근거리에 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 지하철 6호선 역촌역이 도보 약 5~6분 거리에 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 승강기·도시가스·급배수·출입통제설비가 갖춰져 있으며, 서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 3,800,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소, 적용 대상이 곽우영 임차보증금 전액인지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 이후 주택도시보증공사가 임차권등기를 어떤 절차와 시점에 말소하는지 확인해야 합니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기 후 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사·현장방문으로 다시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.05.13 민간임대주택등기가 존재하므로 등록 상태와 매각 후 정리 절차를 관할기관 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 비교 실거래는 2023.09의 1건뿐입니다. 현재 매물가·임대료·공실 가능성·동일 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 미납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·건축물대장 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 ‘확약 조건부’, 가격은 ‘표본 확인 후’

이 물건은 확약서 한 장이 분석 결과를 크게 바꿉니다. 확약을 제외하면 현재 회차의 최저가 129,920,000원에 형식상 인수 72,198,880원이 더해져 총부담이 202,118,880원이 됩니다. 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 199,500,000원의 보증금 수준에서 유지됩니다.

반대로 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 그대로 이행되면, 매수인 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 129,920,000원입니다. 이는 2023.09 비교거래 220,000,000원의 59.1%지만, 거래 표본이 1건이고 단지 경매 통계도 평균 3.1회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성 확인이 필요합니다.

결론은 ‘확약 원본과 말소 이행을 확인한 뒤에만 권리상 접근 가능, 가격은 현재 시세를 새로 조사해 판단’입니다. 확약 확인 전에는 129,920,000원짜리 물건이 아니라 202,118,880원 수준의 대항력 인수형으로 봐야 합니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 내용이 매수인에게 적용되고 실제로 이행된다는 전제입니다.