서울서부지방법원 2025타경52062. 은평구 응암동 동인에버빌 9층 906호로, 감정평가상 업무시설인 오피스텔을 주거용 복층구조로 이용하는 물건입니다. 소유자 박원준은 2020년 2월 25일 매매를 원인으로 거래가 168,000,000원에 취득했고, 2024년 2월 19일 방제현 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차보증금은 171,000,000원, 전입·점유개시는 2022년 2월 10일, 확정일자는 2021년 12월 31일입니다.

이 사건의 말소기준은 2025년 10월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권의 전입과 등기 시점이 그보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 110,720,000원에 매각되면 집행비용을 제외한 108,369,920원이 보증금에 배당되고, 남은 62,630,080원은 통상 매수인이 인수할 금액으로 계산됩니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 방제현의 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 그대로 이행되는 범위에서는 이 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

2019년 설정됐던 부동산신탁은 2020년 3월 6일 신탁재산 귀속으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 2월 19일 등기된 방제현의 주택임차권과 2025년 10월 14일 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권은 말소기준보다 앞서지만, 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기와 말소를 전제로 하고 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 방제현의 동일한 보증금 171,000,000원에 관한 것이므로, 보증금을 두 번 더해 342,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.

* 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 확약 내용이 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고 약정대로 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원문, 제출 주체, 임차보증금 채권의 양도·승계 관계와 말소 절차를 매각기록에서 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 64% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 110,720,000원으로 감정가 173,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 62,280,000원 낮아졌지만, 이 물건은 선순위 임차권의 확약 효력에 따라 총취득비용이 완전히 달라집니다.

확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래와의 가격 차이, 하락 또는 상승 추세를 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 확약 적용 여부를 먼저 확정한 뒤, 주거용 오피스텔의 실제 거래가와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,720,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 우선변제에 사용됩니다. 임차보증금의 계산상 부족분은 62,630,080원이지만, 제출된 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 업무시설인 오피스텔을 주거용 복층구조로 이용 중입니다. 2019년 7월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 최상층 906호입니다.
• 입지. 신진과학기술고등학교 북동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·응암금호아파트 등 소규모 주거단지와 은명초등학교가 혼재하는 준주거지역입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 있습니다. 은평로와 연서로 주변 버스정류장 이용 여건도 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보기, CCTV와 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래허가구역 표기가 있습니다. 실제 허가 적용 여부는 대상자와 용도 기준을 원문에서 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 응암역 접근성은 장점이나 주거용 오피스텔·복층·최상층이라는 개별 특성이 실제 매매수요와 임대수요에 미치는 영향은 현장 거래자료로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소, 확약 주체와 대상 보증금이 방제현의 임차권 전부를 포괄하는지 확인하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 방제현과 보증기관 승계 신고의 171,000,000원은 동일 보증금입니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 인수 0원*, 미적용 시 현재 회차 룰상 인수 62,630,080원으로 자금계획을 나눠 점검하세요.
• 임차권 말소 절차. 잔금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류 제공 시점과 담당 주체를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 갑구 4-1 등기의 매각 후 말소·효력 범위를 매각물건명세서와 등기촉탁 내용에서 확인하세요.
• 실거래 원본 조사. 감정가 64%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가·임대료·공실을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 잔존 동산과 명도 일정도 현황조사 및 현장에서 다시 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 실제 배당 변동 가능성을 관리주체 및 집행기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 최신본으로 직접 대조하세요.

맺으며 — “64% 할인보다 확약서가 먼저다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 173,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 110,720,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 171,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득비용은 173,350,080원으로 올라가 감정가 수준에 이릅니다.

반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 매각기록대로 유효하게 이행된다면, 매수인의 인수는 실질 0원*이고 실질취득은 낙찰가 수준으로 정리됩니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장가격상 우위를 확인할 수 없고, 민간임대주택등기의 처리도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 확약 원문 확인 후 조건부 통과, 가격은 실거래 조사 전까지 보류입니다.