181,120,000원
서울서부지방법원 2025타경52073. 은평구 역촌동 파크원 2층 203호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태는 현관 1·방 2·주방 1·거실 1·욕실 겸 화장실 1·다용도실 1의 주거형 공간으로 탐문됐습니다. 소유자 남봉우가 2020년 거래가 270,000,000원에 취득했고, 임차권자 조경희의 보증금 283,000,000원이 등기된 상태에서 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다.
이 물건의 핵심은 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 조경희는 2022년 전입·점유, 확정일자를 갖췄고 2024년 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기 순위만 적용하면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 105,215,680원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 하지만 신청채권자는 조경희의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.03.27. 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 제2층 제203호 도로명: 서울특별시 은평구 진흥로3길 8-5 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트구조·평슬래브지붕 9층 건물 중 2층 203호 |
| 분석 대상 면적 | 53.89㎡ |
| 소유자 | 남봉우 (2020.10.26. 소유권 이전, 거래가 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 181,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 해소
2019년 소유권보존 뒤 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐으나, 해당 신탁등기는 2020년 신탁재산 귀속과 함께 말소됐습니다. 같은 날 남봉우가 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 조경희가 2022년 전입·점유하고, 2024년 보증금 283,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기상 임차권은 2025.10.17. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 선순위입니다. 현재 회차의 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 177,784,320원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 105,215,680원이 발생합니다. 다만 2026.03.27.자 확약으로 그 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 실질취득비용은 낙찰가 181,120,000원으로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경희 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2022.10.21. | 2022.10.11. | 283,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
조경희는 전입신고가 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 있습니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사는 조경희와 별개의 두 번째 임차인이 아니라 보증금반환채권의 승계인이므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 283,000,000원 한 건만 반영합니다.
확약 적용: 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 → 실질 인수 0원*.
③ 시세 비교 — 68.5%지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
파크원 신고 거래는 총 10건이며 전체 평균은 259,800,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 3월 264,500,000원 한 건이고, 이전 거래 평균 대비 추세는 +2.0%입니다. 현재 최저가 181,120,000원은 최근 거래의 68.5%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.32㎡ | 9 | 264,500,000원 |
| 2024.10 | 29.53㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 29.32㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2024.08 | 29.53㎡ | 7 | 252,500,000원 |
| 2024.07 | 29.53㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 29.53㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.53㎡ | 9 | 244,000,000원 |
| 2023.03 | 29.32㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 29.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 29.53㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.32~29.53㎡ | 10건 | 259,800,000원 |
최근 12개월 평균도 거래 1건만으로 산출돼 표본이 충분하지 않습니다. 추세는 +2.0%로 하락장은 아니지만, 대상 호실과 거래 호실의 면적·용도 차이를 반영한 근린시설 또는 동일 면적 거래가 별도로 확인돼야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,335,680원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 조경희 보증금 | 283,000,000원 | 177,784,320원 | 룰상 부족분 105,215,680원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 283,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구 기준 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 임차보증금 부족분은 105,215,680원이지만, 2026.03.27.자 확약이 적용되면 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 보증금 부근에 고정
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 룰상 낙찰가+인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 181,120,000원 | 105,215,680원 | 286,335,680원 | 181,120,000원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 144,896,000원 | 140,932,544원 | 285,828,544원 | 144,896,000원* |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 115,916,800원 | 169,506,035원 | 285,422,835원 | 115,916,800원* |
확약을 제외한 일반적인 대항력 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나, 낙찰가와 인수액을 합한 총액이 보증금 283,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 제출된 확약으로 해당 임차인의 인수액을 실질 0원*으로 보므로, 확약 적용 여부가 입찰가치 전체를 바꾸는 핵심 문서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역촌초등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 응암역·역촌역까지 도보 약 9~10분으로 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 현황은 방2·주방·거실 등을 갖춘 주거형 공간으로 탐문됐습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 4,078,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 2019.07.19. 사용승인, 총 14세대 규모입니다. 거래 건수는 있으나 대상 면적과 일치하는 거래가 없고 경매 평균 유찰 5.5회·낙찰률 0.0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.03.27.자 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 제출 주체·적용 대상·조건을 법원 기록에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 제출 서류, 말소 시점을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황상 주거형 이용 사이에 건축물대장·집합건축물대장·분양계약상 용도 차이가 없는지 확인하세요.
- 동일 면적 시세. 53.89㎡ 대상과 29㎡대 신고 거래는 직접 비교가 어렵습니다. 동일 전유면적·동일 용도의 매매·임대 사례를 별도로 조사하세요.
- 대출 가능성. 근린시설 용도와 주거형 이용상태는 금융기관의 담보평가·대출비율·금리에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사 및 현장 방문으로 재확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 공용부분 부담액을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역의 대상·기간·경매 취득 적용 여부를 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약이 풀고, 가격은 면적 불일치가 막는다
이 사건을 등기 순서만 보면 보증금 283,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 기준 미배당액은 105,215,680원입니다. 그러나 신청채권자가 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해, 확인된 임차인 조경희에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 최저가 181,120,000원은 최근 신고 거래 264,500,000원의 68.5%지만, 신고 거래는 29㎡대이고 분석 대상은 53.89㎡이며 사건상 용도도 근린시설입니다. 따라서 표면 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 확약 원문이 확인되면 권리 위험은 크게 낮아지지만, 가격 적정성은 동일 면적·동일 용도 시세를 확보한 뒤 판단해야 합니다.
