서울서부지방법원 2025타경52153. 마포구 상암동 태림펜트윈 4층 405호입니다. 법원의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태는 현관 1·방 1·주방 겸 거실 1·욕실 겸 화장실 1·보일러실 1을 둔 오피스텔이고 일부 중2층 구조로 탐문됐습니다. 여기에 임차권등기 범위는 “주택전부”로 기재돼 있어, 입찰 전 건축물 용도·주거 사용·대출·세무 기준을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리구조의 핵심은 보증금 3.60억의 대항력 임차권입니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 낙찰가가 싸져도 실질취득액이 거의 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 정수진의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.04 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52153 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1293 태림펜트윈 제4층 제405호 · 도로명 서울특별시 마포구 성암로13길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 · 일부 중2층 구조 |
| 면적 / 층 | 전용 26.43㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박경열 (2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 426,180,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 344,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 준공 / 규모 | 2021.07.09 · 태림펜트윈 29세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
2021년에 설정됐던 신한은행·평택축산업협동조합 근저당은 2021.12.15 이미 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 말소기준은 2023.11.15 주택도시보증공사 가압류 340,000,000원입니다. 정수진의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.03.14로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 임차권등기는 2024.02.02 접수됐고 2024.05.20 임대차계약일자를 2022.03.14로 경정했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수진 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.14 확정일자 2022.03.14 | 360,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 2024.02.02 | HUG 승계 말소 동의 | 0원* 룰상 21,616,000원 |
을구 5-2는 별도 임차인이 아니라 임대차계약일자를 2022.03.14로 바로잡은 경정등기입니다. 따라서 실제 임차인은 정수진 1명이며 보증금도 중복 합산하지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 전에는 총부담이 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 반영 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 80% | 344,000,000원 | 21,616,000원 | 365,616,000원 | 344,000,000원* |
| 2회 유찰 시 64% | 275,200,000원 | 89,452,800원 | 364,652,800원 | 275,200,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 220,160,000원 | 143,722,240원 | 363,882,240원 | 220,160,000원* |
확약 전 계산에서는 낙찰가가 344,000,000원에서 220,160,000원으로 내려가도 인수액이 반대로 늘어 총부담이 약 3.64억~3.66억에 머뭅니다. 따라서 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 HUG 확약이 유효하게 적용될 때에만 유찰에 따라 실질취득액도 함께 내려갑니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 거래의 94.2%
태림펜트윈 전용 26.43㎡의 최근 12개월 실거래는 2026년 5월 3층 365,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 365,000,000원으로 같으며, 현재 최저가 344,000,000원은 그 금액의 94.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.43㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.43㎡ | 1건 | 365,000,000원 |
확약 반영 실질취득 344,000,000원은 최근 거래보다 21,000,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 층·향·내부 상태·중2층 구조의 적법성 및 활용도를 반영한 정밀 시세로 보기는 어렵습니다. 태림펜트윈 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.3회이므로 1회 유찰 가격만으로 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 1. 정수진 임차보증금 채권 주택도시보증공사 승계 | 360,000,000원 | 338,384,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 21,616,000원이나, 2026.05.04 확약에 따라 해당 잔액의 매수인 상대 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상암초등학교 북동측 인근으로 상업·업무용 건물, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철 6호선·경의중앙선·공항철도 디지털미디어시티역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 4층으로, 외벽은 치장석붙임·복합판넬, 내부는 벽지·타일, 창호는 하이샷시 마감이며 현상은 보통입니다.
- 설비. 상·하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 9,512,000원/㎡입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·비행안전제2구역·토지거래계약 허가구역 등에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.07.09 준공된 29세대 건물로 비교적 신축이지만, 동일면적 최근 거래 표본이 1건이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.3회여서 매도 시 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04 확약서의 제출 주체, 대상 채권, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 법원 원본과 대조하세요.
- 실질취득 기준. 확약 인정 시 344,000,000원, 확약 배제 시 365,616,000원입니다. 두 시나리오를 분리해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 조건과 필요한 서류, 처리 시점을 확인하세요.
- 용도 혼재 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 오피스텔, 임차권 범위는 주택전부입니다. 건축물대장·전입 가능 여부·주택 수·취득세·대출 기준을 각각 확인하세요.
- 중2층 구조. 감정서의 “일부 중2층 구조”가 건축물대장과 일치하는지, 면적과 이용에 제한이 없는지 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 관련 효력과 행정상 처리 여부를 등기부 및 관계 기관에 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 거래 365,000,000원은 1건뿐입니다. 같은 층·향·구조의 매물, 임대료와 공실 가능성을 추가 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확약서 원본을 입찰일 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸지는 것은 확약이 유효할 때뿐”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 360,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 344,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 365,616,000원으로 최근 거래 365,000,000원보다 오히려 높습니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 3.64억~3.66억에 머뭅니다.
그러나 신청채권자이자 보증금반환채권 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 원문대로 적용되면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 344,000,000원이며 최근 거래의 94.2%입니다. 권리 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트 역시 확약의 유효성과 적용 범위에 전적으로 의존합니다. 여기에 근린시설·오피스텔·주택 임차권이라는 용도 혼재와 실거래 표본 1건을 감안하면, 결론은 확약 원본 확인을 전제로 한 B등급 검토형입니다.
* 확약 반영 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.04 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 룰상 인수액은 21,616,000원입니다.
