서울서부지방법원 2025타경52200. 구산중학교 남측 인근에 있는 명성골든빌 비동 5층 502호로, 전용 75.64㎡의 다세대주택입니다. 감정가 307,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 196,480,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 최근 거래 310,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건은 가격표보다 임차인의 인수 여부를 먼저 풀어야 하는 물건입니다.

등기된 임차권자 강영일은 2022.05.10 확정일자를 받고 2022.08.16 전입했으며, 2024.08.16 보증금 273,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차의 배당계산만 적용하면 매각대금에서 집행비용을 뺀 192,929,280원이 우선 배당되고, 부족분 80,070,720원은 매수인 인수로 계산됩니다.

그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 강영일의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 2026.04.01 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 강영일과 관련된 인수액은 실질적으로 0원*으로 봅니다. 문제는 이 확약이 강영일에게만 적용된다는 점입니다. 2025.10.29 전입한 김문국은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도의 인수 위험이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해야 한다

본 건의 말소기준권리는 2025.11.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 강영일의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 권리입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.04.01 확약으로 강영일 관련 잔존 보증금 청구와 임차권등기 문제는 실질적으로 해소됩니다.

김문국은 2025.10.29 전입해 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 강영일 채권의 양수인으로, 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 이 사건의 실제 임차인·점유자는 강영일과 김문국 2명입니다.

② 시세 비교 — 표면가격은 63.4%, 최종가격은 미확정

명성골든빌B 동일 면적 75.64㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 293,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 310,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 310,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 7.5% 높은 추세입니다.

현재 최저가 196,480,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 310,000,000원의 63.4%입니다. 강영일 관련 인수만 보면 확약으로 0원이므로 가격 여지가 커 보입니다. 하지만 김문국의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가에 얼마가 추가될지 알 수 없습니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 63.4%”라는 사실과 “실제로 63.4%에 취득한다”는 결론은 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,480,000원 가정)

배당계산상 강영일 보증금 부족분은 80,070,720원으로 매수인 인수에 해당하지만, 2026.04.01 확약으로 강영일 관련 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 김문국에게 적용되지 않으며, 김문국의 보증금은 배당표에 반영할 수 없어 최종 인수액이 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 강영일 부족분은 늘지만 확약 효과는 유지

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건의 강영일 임차권도 원칙적으로 그 구조지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 확약으로 예외적으로 실질 인수 0원*이 됩니다. 다만 김문국의 임대차 조건이 확인되지 않는 한, 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
• 입지. 구산중학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 지하철 6호선 구산역·응암역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 급경사지대의 가로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역과 토지거래허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래는 존재하지만 거래량과 낙찰 사례가 적어 가격 변동과 매각기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김문국 임대차계약 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 강영일 확약서 원문 확인. 2026.04.01 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 구분. 주택도시보증공사는 강영일의 채권을 양수한 신청채권자이며 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 최저가만으로 저가 판단 금지. 196,480,000원은 최근 거래의 63.4%지만, 김문국 인수액이 더해질 수 있으므로 응찰 상한은 확인된 보증금을 포함한 실질취득가로 정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 강영일 임차권등기와 김문국 현황조사가 함께 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 경매 매각률 0.0%, 평균 유찰 2.0회를 감안해 재매각 기간과 금융비용을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임대차계약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “강영일은 해소, 김문국은 미해결”

이 사건은 보증금 273,000,000원의 선순위 임차권만 보면 낙찰가와 무관하게 큰 인수 부담이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 강영일 관련 인수는 실질 0원*으로 전환됐습니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 강영일과 별개인 김문국이 말소기준 전 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 최저가가 최근 거래 310,000,000원의 63.4%라는 점은 분명한 가격 장점이지만, 김문국 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 비율이 실질취득가 할인율이 아닙니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 별도 미상 임차인이 남은 조건부 물건. 입찰 여부는 김문국의 임대차 실체와 인수액을 확인한 뒤 결정해야 합니다.

* 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 강영일의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로서, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.01 제출했습니다. 이 판단은 강영일에게만 적용되며 김문국의 임대차에는 적용되지 않습니다.