* 강영일의 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 2026.04.01.자 확약서를 제출한 사실에 근거합니다. 확약은 해당 보증금반환채권에만 적용되며 김문국의 별도 권리까지 포기한 것으로 해석하지 않습니다.

서울서부지방법원 2025타경52200. 서울 은평구 구산동 명성골든빌 비동 502호는 전용 75.64㎡ 다세대주택입니다. 감정가 307,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 125,747,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 310,000,000원과 비교하면 표면적으로 큰 가격 차이가 나타납니다. 그러나 이 사건에서는 단순 낙찰가보다 대항력 임차인의 보증금과 포기 확약의 효력 범위를 먼저 분석해야 합니다.

등기된 임차권자 강영일은 경매개시결정 이전부터 전입하고 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 보증금 273,000,000원 중 예상 배당액은 123,186,542원으로 계산되어 있습니다. 일반적인 인수 구조라면 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점이 다릅니다. 문제는 확약 대상 밖에 있는 김문국의 권리관계가 아직 확정되지 않았다는 사실입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 각각 다르게 봐야 한다

확인되는 실제 임차인·점유자는 강영일과 김문국, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 강영일의 보증금반환채권을 양수한 승계인이자 신청채권자로서 별도 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 두 사람의 보증금을 합산하거나 공사의 청구액을 별도의 임차보증금으로 더해서도 안 됩니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가가 곧 취득비용은 아니다

확약을 반영하지 않은 단순 배당 가정에서는 매각대금 125,747,000원 중 집행비용 2,560,458원을 제외하고 강영일에게 123,186,542원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 273,000,000원 중 부족분은 149,813,458원입니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 보증금 인수

강영일의 대항력 있는 보증금이 그대로 인수되는 가정을 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가 하락만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 다음 표의 인수액은 확약 효과를 반영하지 않은 가정이며, 실제 강영일 관련 인수는 확약상 실질 0원*입니다.

회차별 인수 가정액은 제시된 추정치이며, 합계는 각 회차 최저매각가와 인수 가정액을 더한 값입니다. 집행비용 추정 차이 등으로 합계는 보증금 273,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다. 김문국 관련 부담은 포함하지 않았습니다.

⑤ 시세 비교 — 최근 거래를 먼저 봐야 한다

명성골든빌B의 전용 75.64㎡ 동일 면적 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 293,750,000원이지만, 최근 12개월 집계에는 2025년 9월 거래 1건, 310,000,000원만 포함되어 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 310,000,000원으로 동일하지만, 표본이 1건이므로 현재 시세를 확정하는 데에는 한계가 있습니다.

집계된 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세는 +7.5%입니다. 다만 최근 거래가 1건이고 최신 거래월도 2025.09이므로, 이 수치만으로 2026년 9월 현재 상승 추세가 지속된다고 판단하기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 소규모 다세대주택은 개별 거래에 따라 평균가격이 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 125,747,000원 가정)

다음은 확약을 적용하지 않은 단순 배당 가정입니다. 주택도시보증공사는 강영일의 보증금반환채권을 양수한 승계인이므로, 아래 임차보증금 배당 표시와 신청채권자 청구액은 서로 독립적인 보증금 채권을 뜻하지 않습니다. 실제 배당금 수령자와 순위는 채권양도 및 법원의 배당절차에 따라 확정해야 합니다.

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 및 김문국 관련 미확정 권리는 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 채권양수 관계를 반영한 실제 배당표와 위 단순 표시가 달라질 수 있습니다. 특히 이 배당표의 보증금 부족분은 확약이 적용된 후의 실제 매수인 부담액을 의미하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구산중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 6호선 구산역·응암역과 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2002.10.21 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물입니다. 본건은 최상층인 5층 502호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 접근성·지형. 급경사지대의 가로장방형 토지에 위치하며, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 현장 방문 시 경사도와 차량 접근 여건을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 적용 대상 용도와 지정기간을 구분하여 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 내부 상태와 개별 호수의 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 명성골든빌B는 8세대 규모로, 확인된 동일 면적 거래도 4건입니다. 거래 표본이 적어 평균가격의 대표성이 제한적이며, 대규모 아파트 단지와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 해당 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 본건 역시 4회 유찰 상태로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 적정 낙찰가를 판단해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 전 핵심 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 2026.04.01.자 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확하게 기재되어 있는지, 매수인에게 적용되는 범위와 조건을 확인해야 합니다.
• 강영일 임차권등기. 을구 13번 주택임차권의 말소절차와 확약에 따른 실제 처리 방식을 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 등기가 이미 말소된 것으로 취급해서는 안 됩니다.
• 김문국 보증금. 별도 점유자인 김문국의 임대차계약, 보증금, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하는 것이 핵심입니다.
• 점유관계 중복 여부. 강영일은 전유 전부의 임차권등기권자이고 김문국은 같은 호수에 전입한 점유자입니다. 실제 점유자와 임대차관계, 인도 협의 대상자를 구분해서 확인해야 합니다.
• 신청채권과 배당. 주택도시보증공사는 강영일의 보증금반환채권을 양수한 승계인입니다. 채권양도 관계와 실제 배당금 수령 주체를 확인하여 중복 채권 계산을 방지해야 합니다.
• 실질취득비용. 확약이 적용되는 강영일 관련 인수액 0원과 김문국 관련 미확정 인수액을 구별하고, 입찰가·취득 관련 비용·명도비용을 각각 산정해야 합니다.
• 시세 재확인. 최신 거래가 2025.09의 310,000,000원이고 최근 12개월 집계가 1건이므로, 입찰 전 주변 다세대주택 거래와 현재 매물가격을 교차 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 최상층 호수의 누수·방수, 내부 수리 상태, 급경사지 접근 여건과 실제 주거환경을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 미칠 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.09.29에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 임차인을 지우지는 못한다”

이 물건의 최저가는 125,747,000원으로 감정가 307,000,000원의 약 41%입니다. 최근 실거래 310,000,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 나타나지만, 이를 그대로 확정적인 투자수익이나 할인 혜택으로 해석해서는 안 됩니다.

강영일의 보증금 273,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 예상 부족분 149,813,458원을 더한 단순 실질취득비용이 275,560,458원으로 계산됩니다. 하지만 주택도시보증공사의 2026.04.01.자 확약으로 강영일 관련 보증금 인수는 실질 0원*입니다. 이 부분은 해당 사건의 중요한 권리상 특징입니다.

반면 김문국은 전입일이 말소기준권리보다 앞서는 별도 점유자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 그의 대항력과 인수 가능성은 별도로 확정해야 하며, 강영일 관련 확약으로 해결되었다고 판단할 수 없습니다.

여기에 4회 유찰, 8세대 소규모 주택, 최근 시세 표본 1건이라는 환금성·가격 검증의 제약도 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 주된 임차보증금은 확약으로 해소되지만, 미상 임차인과 실제 총취득비용을 확인하기 전에는 가격 메리트와 권리 안전성을 확정하기 어렵다는 것입니다. 확약 범위와 김문국의 권리관계를 확인하는 것이 입찰 판단의 선행 조건입니다.