서울서부지방법원 2025타경52217. 은평구 응암동 백련산파크타운 나동 203호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2023.04.27 등기된 김미홍의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.08.30, 확정일자는 2020.09.01, 주민등록일은 2020.09.18, 점유개시일은 2020.09.19이며, 보증금은 210,000,000원입니다. 말소기준은 2024.03.08 롯데카드 가압류이므로 김미홍 임차권은 그보다 앞섭니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 김미홍 임차권에 대해서는 향후 매각가가 낮아져 룰상 미배당 보증금이 생기더라도 확약 반영 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 김미홍 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 227-54 백련산파크타운 나동 2층203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 44.84㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인 | 2014.03.03 |
| 소유자 | 정옥련 (2020.09.25 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (4회 유찰 · 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.03.08 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 · 8,365,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당권 1,080,000,000원과 신한은행 근저당권 165,600,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.08 롯데카드 가압류이고, 그 뒤 미소금융서울은평구법인·경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 2025.11.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 확인
| 성명 / 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미홍 · 건물전부 | 2020.09.18 | 2020.09.01 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | HUG 양도 관련 실질 인수 0 |
| 윤영호 · 나동 203호 | 2024.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 확약 적용 없음 |
윤영호는 2024.09.24 전입으로 말소기준인 2024.03.08보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 점유·명도 관계는 별도로 확인해야 합니다. 김미홍 관련 확약은 윤영호에게 확대 적용되는 것이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 실질취득액이 최근 거래보다 높다
백련산파크타운은 22세대, 사용승인일은 2014.03.03입니다. 면적이 매칭된 실거래는 7건이며 전체 평균은 227,571,428원입니다. 그러나 이 평균에는 2021년과 2023년 거래가 함께 들어 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 43.98㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 43.98㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 43.98㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2021.10 | 43.78㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 43.78㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 43.98㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 43.98㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 227,571,428원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 220,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 255,000,000원으로 최근 시세의 115.9%입니다. 더구나 최근 거래가 이전 거래 흐름보다 -3.9% 낮아진 추세로 집계돼 있습니다. 제공된 실거래 표본의 최고가도 250,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 김미홍 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 8,365,463원 | 8,365,463원 |
| 3. 가압류 · 미소금융서울은평구법인 | 16,097,075원 | 16,097,075원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,841,001원 | 7,841,001원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,788,687원 | 8,326,461원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김미홍 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 룰상 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사의 210,000,000원 청구는 김미홍 보증금 양도 관련 주체로 표시되어 있으므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 시나리오 — 룰상 금액과 확약 후 실질액은 다르다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 | 255,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 204,000,000원 | 9,656,000원 | 0원 | 204,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 49,884,800원 | 0원 | 163,200,000원 |
확약이 없다면 5회 유찰 시 9,656,000원, 6회 유찰 시 49,884,800원이 김미홍 임차보증금의 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 제출된 확약은 전액 변제되지 않더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 내용이므로 김미홍 건의 실질 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가인 255,000,000원·204,000,000원·163,200,000원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 나동의 2층 203호입니다. 사용승인일은 2014.03.03입니다.
- 입지. 영락중학교 남측 인근으로 단독·다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북서측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있으며 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 서측 하향 급경사지대를 평탄하게 조성한 세장형 토지이며 남측 소로, 서측 세로에 접합니다. 토지면적은 652.0㎡, 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수, 주차장, 도시가스, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 신호. 22세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 최근 가격 추세도 -3.9%이므로 가격 설정을 보수적으로 볼 근거가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김미홍 보증금에 대한 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 약정의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 윤영호 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현재 점유 상태와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 “양도전: 임차인 김미홍”으로 기재돼 있으므로 김미홍 210,000,000원과 별개의 임차보증금 210,000,000원으로 더하면 안 됩니다.
- 현재 가격 착시 경계. 4회 유찰 이력이 있어도 현재 최저가는 255,000,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래는 220,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전보다 -3.9% 낮게 집계돼 있어 과거 전체 평균 227,571,428원만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당·세금 재확인. 예상배당은 집행비용과 제공 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 임차권 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰이 진행될수록 룰상 인수액이 9,656,000원, 49,884,800원으로 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했으므로 김미홍 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 유리해지는 것은 아닙니다. 현 회차 실질취득액은 255,000,000원이고 최근 12개월 평균·최신 거래는 220,000,000원입니다. 즉 최근 시세의 115.9%이며 최근 추세도 -3.9%입니다. 여기에 4회 유찰 이력과 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “확약으로 주된 권리위험은 줄었지만, 현재 회차의 가격 메리트까지 생긴 것은 아니다”입니다.
