서울서부지방법원 2025타경52217. 은평구 응암동 백련산파크타운 나동 203호, 전용 44.84㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 2024.03.08. 롯데카드 가압류보다 앞선 임차권입니다. 임차인 김미홍은 2020.09.01. 확정일자를 받고 2020.09.18. 전입했으며, 2023.04.27. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 163,200,000원에서 집행비용 3,084,800원을 먼저 공제하면 김미홍에게 배당되는 금액은 160,115,200원이고, 보증금 부족분은 49,884,800원입니다. 따라서 최저가만 보면 최근 시세의 74.2%지만, 실제로 비교해야 할 금액은 최저가와 인수액을 합한 213,084,800원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 6,915,200원 낮은 수준에 그쳐, ‘2회 유찰이므로 싸다’고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 227-54 백련산파크타운 제나동 제2층 제203호 · 서울특별시 은평구 백련산로4길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 44.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2014.03.03 · 백련산파크타운 22세대 |
| 소유자 | 정옥련 (2020.09.16. 매매, 2020.09.25. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 현황 | 제1종일반주거지역 · 대 · 토지면적 652㎡ · 공시지가 2,534,000원/㎡ · 급경사·세로장방·소로각지 |
| 건축물 확인 | 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당액을 인수
등기부의 2014년 우리은행·신한은행 근저당권은 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.03.08. 롯데카드 가압류입니다. 이후 미소금융서울은평구법인·경기신용보증재단·신용보증기금의 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 신고 2명)
| 임차인 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미홍 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.18 확정 2020.09.01 점유개시 2020.09.19 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.04.27 | 보증기관 승계 아님 49,884,800원 인수 |
| 윤영호 나동 203호 | 전입 2024.09.24 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 보증기관 승계 아님 인수 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인 신고는 김미홍·윤영호 2명입니다. 윤영호는 전입일이 말소기준 가압류보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 임대차계약 내용은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
백련산파크타운 전용 43.78㎡·43.98㎡ 거래 7건입니다. 전체 평균은 227,571,428원이지만, 2021년과 2023년의 250,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 2026.03. 최신 거래 220,000,000원과 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 43.98㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 43.98㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 43.98㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2021.10 | 43.78㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 43.78㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.06 | 43.98㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 43.98㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 227,571,428원 |
최저가 163,200,000원은 최근 시세 220,000,000원의 74.2%이지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 213,084,800원은 최근 시세의 96.9%로, 차이는 6,915,200원뿐입니다. 최근 가격 추세도 -3.9%이므로, 이 정도 차이를 근거로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 김미홍 보증금 | 210,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,365,463원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 사단법인 미소금융서울은평구법인 | 16,097,075원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,841,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,788,687원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 김미홍 임차보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 김미홍 보증금 부족분 49,884,800원은 매수인이 인수하고, 가압류권자와 신청채권자의 청구금액 258,092,226원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 49,884,800원 | 213,084,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 130,560,000원 | 82,067,840원 | 212,627,840원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 104,448,000원 | 107,814,272원 | 212,262,272원 |
4회 유찰 시 매각가는 104,448,000원까지 낮아지지만 인수액은 107,814,272원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 만큼 총 취득원가가 낮아지는 구조가 아닙니다. 최저가 할인율이나 유찰 횟수보다 임차보증금과 예상배당을 먼저 계산해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2014.03.03. 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물의 2층 물건입니다.
- 입지. 영락중학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공공시설·공원이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 주차장시설, 도시가스, 개별난방이 구비되어 있습니다.
- 도로·지형. 서측 하향 급경사지대를 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, 남측 소로와 서측 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 22세대 다세대주택이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -3.9%인 점을 반영해 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 비교. 현재 회차 기준 최저가 163,200,000원에 인수액 49,884,800원을 더한 213,084,800원을 시세와 비교해야 합니다.
- 김미홍 임차권 재확인. 전입일·확정일자·점유개시일·임차권등기와 배당요구, 보증금 210,000,000원을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 윤영호 점유 확인. 전입은 말소기준 이후이나 보증금·확정일자가 미상이므로 임대차계약, 실제 점유, 명도 협의 대상을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득은 212,627,840원·212,262,272원 수준입니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 227,571,428원보다 최신 거래 220,000,000원과 최근 추세 -3.9%를 우선해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 현장·비용 확인. 급경사·도로접면·내부 상태·점유 현황과 미납 관리비, 당해세 등 추가 부담을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금을 보라”
이 물건의 최저가는 감정가의 64%인 163,200,000원입니다. 숫자만 보면 최신 거래 220,000,000원보다 크게 낮아 보이지만, 김미홍의 선순위 임차보증금 미배당액 49,884,800원을 인수하면 실질취득은 213,084,800원이 됩니다. 최신 거래와의 차이는 6,915,200원이고, 최근 가격 추세는 -3.9%입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 여기에 22세대 다세대주택의 환금성, 최근 12개월 거래 1건, 별도 점유자 윤영호의 보증금·확정일자 미상까지 고려해야 합니다. 결론은 분명합니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 제한적이고, 권리와 명도 확인 부담은 남아 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 총 취득부담입니다.
