서울서부지방법원 2025타경52225. 마포구 성산동 대명파크뷰 4층 404호, 전용면적 29.87㎡의 다세대주택입니다. 감정가 244,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,160,000원입니다. 등기상 근저당권과 압류는 없고, 말소기준은 2025년 11월 19일 김성삼이 신청한 강제경매개시결정입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 김성삼은 2017년 2월 14일 확정일자를 받고, 2017년 2월 28일 전입했습니다. 보증금은 230,000,000원으로 최저매각가보다 크고, 전입일도 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기부에는 담보권이 없고, 2025년 11월 19일의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 그러나 임차인 김성삼은 그보다 약 8년 앞선 2017년에 확정일자와 전입신고를 마쳤습니다. 따라서 경매개시결정이 소멸하더라도 임차인의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.

실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 배당요구 여부와 우선변제권 행사 여부는 명확히 확인되지 않으므로, 현재 분석에서는 배당 시나리오에 표시된 미배당액을 매수인 인수 위험으로 보수적으로 반영합니다.

② 실질취득 — 유찰돼도 약 230,000,000원에 수렴

현재 최저매각가 156,160,000원에서 집행비용 2,986,240원을 먼저 공제하면 신청채권자에게 배당되는 금액은 153,173,760원입니다. 보증금 230,000,000원 중 회수되지 않는 76,826,240원이 남습니다.

낙찰가는 156,160,000원에서 124,928,000원, 99,942,400원으로 내려가지만 미배당 인수액은 76,826,240원에서 107,620,992원, 132,256,563원으로 커집니다. 결과적으로 낙찰가와 미배당액의 합계는 계속 230,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 추가 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

대명파크뷰의 전용 29.83㎡ 실거래는 2026년 2월 2층에서 320,000,000원에 한 건 확인됩니다. 대상 면적 29.87㎡와 유사하지만, 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐이므로 이 금액을 확정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다.

최저매각가 156,160,000원은 최근 거래가의 48.8%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 가격 판단 기준을 보증금 수준의 실질취득 230,000,000원으로 바꾸면 최근 거래 320,000,000원의 약 71.9%입니다. 현재 회차의 집행비용까지 포함한 232,986,240원을 기준으로 해도 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 권리관계가 불명확하므로 단순한 할인율만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,160,000원 가정)

매각대금에서는 집행비용과 신청채권자 배당으로 전액 소진됩니다. 신청채권자의 미배당액 76,826,240원은 대항력 있는 임차보증금의 잔존액으로 매수인 인수 위험에 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 연남동 소재 경성고등학교 남서측 근거리에 있으며, 인근에 단독주택·다세대주택·학교·공원과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물의 4층 404호이며, 외벽은 석재, 창호는 샤시창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·개별난방·CCTV·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역의 평탄한 자루형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 327.6㎡, 공시지가는 4,344,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 현재 회차 실질부담은 낙찰가와 미배당액을 합한 232,986,240원이며, 권리분석 기준은 보증금 수준인 약 230,000,000원입니다.
• 임대차 실체 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 주민등록 전입 내역과 실제 점유 관계를 대조해야 합니다.
• 집행권원 확인. 신청채권자 김성삼의 청구금액 230,000,000원이 어떤 채권에 기초한 것인지 확인해야 합니다.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자는 있으나 우선변제권 행사와 배당요구 여부가 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 증가해 총부담은 계속 230,000,000원대에 머뭅니다.
• 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래는 2026년 2월 320,000,000원 한 건뿐입니다. 층·향·내부상태를 현장 조사해 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 대항력 있는 임차인이 점유하고 있다면 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

이 물건의 최저매각가는 156,160,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 회차에서 발생하는 미배당액 76,826,240원을 낙찰가에 더하면 총부담은 232,986,240원이고, 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 미배당액이 늘어 총액은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.

최근 확인된 320,000,000원 거래와 비교하면 가격 여지는 존재하지만, 표본이 1건뿐이고 임차인·신청채권자가 모두 김성삼이며 보증금과 청구금액도 동일합니다. 이 관계가 정상적인 임대차인지, 관계인 거래인지, 가장임차인으로 다툴 여지가 있는지는 원본 자료 없이는 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 가격은 검토 가능하지만 권리와 사실관계는 보류가 적절합니다. 최저가 할인율보다 임대차의 실체를 먼저 확인해야 합니다.