서울서부지방법원 2025타경52225. 마포구 성산동 대명파크뷰 4층 404호, 다세대주택입니다. 이 사건은 근저당이나 압류가 복잡하게 얽힌 유형이 아니라, 2017년부터 점유한 대항력 임차인이 핵심입니다. 임차인 김성삼은 2017.02.28 전입했고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정이므로, 전입이 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

특히 김성삼은 등기부상 경매신청 채권자이기도 합니다. 자료상으로는 임차인 김성삼과 갑구 3번 강제경매개시결정의 채권자 김성삼이 동일인으로 표시돼 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 반드시 원문서와 채권 발생원인으로 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 임차관계를 부정할 수는 없지만, 이 사건에서 가장 중요한 사실확인 포인트입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2025.11.19 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 김성삼은 2017.02.28 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 230,000,000원이며, 자료상 대항력 有로 판정돼 있습니다. 근저당은 0건, 압류도 0건으로 등기부상 담보권 구조 자체는 단순하지만, 이 선순위 임차보증금 때문에 매수인 부담 판단은 결코 단순하지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有

③ 시세 비교 — 최저가 31.2%가 아니라 실질취득가를 비교

대명파크뷰는 16세대 규모이고, 대상 전용면적은 29.87㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2026.02 전용 29.83㎡ 2층의 320,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 320,000,000원입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 이 금액 하나를 확정 시세로 단정하기는 어렵지만, 현재 사건의 가격 판단 기준은 명목 최저가 99,942,000원이 아니라 실질취득 약 230,000,000원이어야 합니다.

명목 최저가는 최근 거래의 31.2%까지 내려와 있지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실질취득가를 보증금 수준인 약 230,000,000원으로 보면 최근 거래 320,000,000원의 약 71.9% 수준입니다. 단순 수치상 차이는 존재하지만 최근 12개월 확인 거래가 1건뿐이고, 16세대 소규모 다세대라는 점까지 함께 봐야 합니다.

④ 회차별 미배당 구조 — 유찰될수록 인수분이 늘어난다

회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 99,942,000원 → 79,953,600원 → 63,962,880원으로 낮아지지만, 동시에 미배당액은 132,256,956원 → 151,885,565원 → 167,588,452원으로 증가합니다. 따라서 이 사건에서는 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 99,942,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,198,956원을 제외한 97,743,044원이 신청채권자 김성삼에게 배당되는 구조이며 미배당액은 132,256,956원입니다. 임차보증금 승계 위험은 매각대금 밖에서 별도로 판단해야 하므로 도넛 차트에는 매각대금 배분만 표시했습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물의 4층 404호입니다.
• 입지. 서울특별시 마포구 연남동 소재 경성고등학교 남서측 근거리에 위치하며, 단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·토지. 동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 자루형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 대명파크뷰는 16세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.1회로, 소규모 다세대 특유의 거래 표본 부족과 환금성을 함께 점검할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2014.03.18이며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 배제. 99,942,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 230,000,000원을 기준으로 실질취득가를 판단해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 김성삼의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 유지 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김성삼과 신청채권자 김성삼의 채권이 같은 경제적 원인인지, 별개의 채권인지 확인해야 미배당·승계 범위를 정확히 판단할 수 있습니다.
• 유찰의 의미 재검토. 추가 유찰 시 매각가는 내려가지만 미배당액은 증가합니다. 단순히 5회·6회 유찰을 기다린다고 총 부담이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 시세 표본 보강. 최근 거래가 320,000,000원 1건뿐이므로 인근 유사 다세대·같은 건물 다른 호수의 실제 거래와 매물 호가를 추가 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 대항력 임차인이 존재하므로 일반적인 소유자 점유 물건보다 명도와 보증금 반환 관계가 중요합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 밖에서 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료와 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1억 아래 낙찰”이 아니라 “약 2.3억 실질취득”

이 사건의 가장 큰 착시는 99,942,000원이라는 최저가입니다. 실제로는 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가하므로 실질취득가는 약 230,000,000원 수준에서 고정되는 구조로 봐야 합니다.

확인된 최근 실거래 320,000,000원보다 낮은 수준이라는 점은 분명하지만, 거래 표본은 1건뿐입니다. 게다가 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되고, 4회 유찰된 16세대 다세대이며 같은 건물 경매의 평균 유찰 횟수도 7.1회입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 더 내려가느냐가 아니라, 김성삼의 임차보증금과 신청채권의 관계를 얼마나 정확히 확인하고 약 230,000,000원의 실질부담에서 환금성을 확보할 수 있느냐입니다.