서울서부지방법원 2025타경52291. 서울 은평구 역촌동 파크원 4층 403호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 기재되어 있습니다. 소유자 남봉우는 2020.10.29. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 288,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차권입니다. 윤병일은 2022.10.28. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.22., 임차보증금은 288,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.15. 접수됐으며, 말소기준으로 제시된 2025.11.28. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가하는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 제4층 제403호 · 도로명 진흥로3길 8-5 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)(공부상 용도) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인일 2019.07.19. |
| 분석 대상면적 | 53.89㎡ |
| 소유자 | 남봉우 (2020.10.29. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 인수 원칙을 확약이 끊는다
등기상 말소기준은 2025.11.28. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 윤병일의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않아 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤병일 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 288,000,000원 | 2022.10.28. 2022.08.22. | 있음 | 있음 배당요구 2024.07.15. | HUG 양수 | 실질 0원* 룰상 108,322,560원 |
실제 임차인은 윤병일 1명입니다. 주택도시보증공사는 윤병일의 보증금반환채권을 양수한 승계인으로, 별도의 두 번째 임차인이 아닙니다. 따라서 윤병일 보증금 288,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 288,000,000원을 합쳐 576,000,000원으로 중복 계산하면 안 됩니다.
* 확약은 윤병일의 임차보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사가 제출한 해당 보증금채권에 적용됩니다. 등기·매각물건명세서상 별도 임차인은 확인되지 않지만, 입찰 전 확약서 원본과 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 맞지 않는다
파크원은 총 14세대, 사용승인일은 2019.07.19.입니다. 제공된 실거래 10건의 면적은 모두 29.32~29.53㎡인 반면 분석 대상면적은 53.89㎡로 표시돼 있어 직접 비교가 성립하지 않습니다. 아래 실거래는 인근 가격대와 건물 거래 흐름을 보는 참고 표본입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.32㎡ | 9 | 264,500,000원 |
| 2024.10 | 29.53㎡ | 7 | 254,000,000원 |
| 2024.09 | 29.32㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2024.08 | 29.53㎡ | 7 | 252,500,000원 |
| 2024.07 | 29.53㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2024.06 | 29.53㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 29.53㎡ | 9 | 244,000,000원 |
| 2023.03 | 29.32㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.11 | 29.53㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2022.09 | 29.53㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | 29㎡대 | 10건 | 259,800,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2026.03.의 264,500,000원입니다. 최저가 183,040,000원은 이 거래의 69.2%, 전체 평균 259,800,000원의 70.5%로 계산됩니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 +2.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 윤병일 보증금(우선변제) | 288,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 288,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤병일 보증금의 부족분은 108,322,560원입니다. 원칙상 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 미적용 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 64% | 183,040,000원 | 108,322,560원 | 291,362,560원 | 183,040,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 146,432,000원 | 144,418,048원 | 290,850,048원 | 146,432,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 41% | 117,145,600원 | 173,294,438원 | 290,440,038원 | 117,145,600원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 응암역 북동측 인근으로, 주상복합건물·오피스텔·소규모 아파트·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재한 일반 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 2019.07.19. 사용승인된 지하 1층·지상 9층 건물로, 개별난방·위생·급배수·소화전·화재경보·스프링클러·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.5회·낙찰률 0.0%로 나타나 경매 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.03.30. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자·대상채권·조건을 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 매각 후 을구 1번 주택임차권의 실제 말소 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 중복채권 금지. 윤병일 보증금 288,000,000원과 주택도시보증공사 신청채권 288,000,000원은 양수·승계 관계이므로 합산하지 마세요.
- 용도 대조. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기사항과 관련 공부의 용도 표시를 대조하세요.
- 시세 재조사. 제공된 실거래는 29.32~29.53㎡이고 분석 대상면적은 53.89㎡입니다. 같은 면적·같은 용도 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·점유. 현재 점유 상태와 공용부분 관리비 체납 여부, 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 있으면 계산이 달라진다”
확약이 없다면 이 물건은 최저가 183,040,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 미배당 보증금 108,322,560원을 더한 총부담이 291,362,560원이고, 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어 총액이 크게 낮아지지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 결론이 바뀝니다. 확약이 원본대로 적용되면 실질취득액은 최저가 183,040,000원, 인수액은 0원*입니다. 다만 가격 비교에 사용된 거래는 29㎡대이고 대상면적은 53.89㎡로 맞지 않습니다. 따라서 권리는 확약 확인 후 합격, 가격은 동일 면적 시세 확인 전까지 보류가 적절합니다.
