서울서부지방법원 2025타경52363. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 신성에버빌 4층 401호, 전용 48.29㎡ 물건으로 2020.07.31. 사용승인된 12세대 규모 건물입니다. 현재 소유자는 함연희이며, 주택도시보증공사가 290,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리 구조의 핵심은 박지현의 주택임차권입니다. 주민등록일 2021.01.21., 점유개시일 2021.01.22., 확정일자 2021.01.08.로, 데이터상 말소기준인 2025.12.12. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 제4층 제401호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정 이용상태 | 오피스텔(주거용) |
| 전용 / 층 | 전용 48.29㎡ · 지상 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 함연희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 193,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
2020.08.05. 설정됐던 구산동새마을금고 근저당권 2건은 2020.11.24. 이미 말소됐고, 교보자산신탁 명의의 신탁등기도 2021.01.22. 말소됐습니다. 이후 함연희에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
박지현의 임차권등기는 2023.05.22. 접수됐지만, 임대차의 대항력 판단 기준이 되는 주민등록일은 2021.01.21.입니다. 데이터상 말소기준권리인 2025.12.12. 강제경매개시결정보다 먼저이므로 배당 부족분은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.21 | 2021.01.08 | 290,000,000원 | 대항력 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 박지현 1명입니다. 주택도시보증공사는 박지현의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이자 이 사건 신청채권자이므로, 박지현 보증금과 주택도시보증공사 청구액을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 경제적으로는 동일한 290,000,000원 채권의 임차인·승계인 관계입니다.
* 룰상 인수액은 100,225,920원이지만, 2026.03.31.자 확약의 잔존 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행된다는 전제에서 실질 인수 0원으로 평가합니다. 확약은 박지현 임차보증금 채권에 적용되며, 다른 임차인은 확인되지 않았습니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약 전·후 가격은 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총 부담 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 193,280,000원 | 100,225,920원 | 293,505,920원 | 193,280,000원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 154,624,000원 | 138,340,736원 | 292,964,736원 | 154,624,000원* |
| 4회 유찰 시(41%) | 123,699,200원 | 168,832,589원 | 292,531,789원 | 123,699,200원* |
확약이 없으면 낙찰가가 193,280,000원에서 123,699,200원까지 낮아져도 인수액이 100,225,920원에서 168,832,589원으로 늘어 총 부담은 약 2.93억원에 머뭅니다. 반대로 확약이 이행되면 인수액이 실질 0원이어서 유찰에 따라 실질취득가도 그대로 내려갑니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약의 존재와 실제 이행 확인에 달려 있습니다.
④ 시세 비교 — 63.4%지만 단일·과거 거래다
신성에버빌 전용 48.29㎡의 확인 가능한 실거래는 2022.02. 2층 305,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 193,280,000원은 이 거래가의 63.4%입니다. 확약 적용 시 실질취득가도 193,280,000원이므로 수치상 거래가보다 111,720,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 48.29㎡ | 2 | 305,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 193,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,505,920원 |
| 1. 임차보증금 채권 · 박지현 | 290,000,000원 | 189,774,080원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박지현과 주택도시보증공사의 290,000,000원은 별개의 임차보증금이 아니라 양도·승계된 동일 채권입니다. 신청채권자 배당 0원과 임차보증금 부족분 100,225,920원은 중복 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신사1동 주민센터 남서측 인근으로 다가구·다세대주택, 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로 승강기, 난방, 위생·급배수, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인 실거래가 한 건뿐이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.1회·매각률 0.0%로 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.31.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 포기 대상 채권, 매수인에 대한 효력과 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 잔금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 필요한 서류와 협조 절차를 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 박지현과 주택도시보증공사는 실제 임차인 1명과 그 승계인 관계입니다. 290,000,000원을 두 번 합산하지 마세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔(주거용) 이용상태가 다르므로 건축물대장·집합건축물대장·등기부상 용도를 직접 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.01.22. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무 존속 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2022.02. 실거래 한 건만으로 현재 적정가를 확정하지 말고, 인근 오피스텔·다세대 실거래와 현장 매물을 함께 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
맺으며 — 확약이 확인되면 가격이 보이고, 확인되지 않으면 인수가 보인다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 64%, 확인 가능한 실거래의 63.4%로 눈에 띕니다. 그러나 확약을 제외한 법정 구조에서는 현재 회차 인수액이 100,225,920원이고, 총 부담은 293,505,920원입니다. 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담이 약 2.93억원에 머무는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
반전은 주택도시보증공사의 2026.03.31.자 확약입니다. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행되면 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득가는 193,280,000원*으로 낮아집니다. 다만 12세대 소규모 건물, 2022.02. 단일 실거래, 평균 5.1회 유찰이라는 환금성 한계가 있습니다. 결론은 “권리 메리트는 확약 확인 후, 가격 메리트는 현장 시세 확인 후”입니다.
