서울서부지방법원 2026타경50066. 은평구 역촌동 대상오피스텔 6층 602호, 전용면적 22.05㎡ 물건입니다. 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기가 2025.03.18. 접수됐고 임차보증금은 112,000,000원입니다. 말소기준인 2026.01.19. 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가 64,000,000원을 내고도 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인으로, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.04.14. 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 실질취득액이 최저가 64,000,000원으로 확정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 핵심

이 사건의 말소기준은 별도의 근저당이 아니라 2026.01.19. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수 대상입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2023.01.26., 주민등록일 2023.03.10., 점유개시일 2023.03.13., 확정일자 2023.01.26., 보증금 112,000,000원이 기재돼 있습니다.

임차인·승계 현황

실제 임차인 0명으로 분류되며, 확인된 1건은 보증기관 성격의 임차보증금 채권 승계 신고입니다. 동일한 112,000,000원을 별도 임차보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.

* 원칙상 선순위 임차권 보증금은 112,000,000원이지만, 2026.04.14.자 잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 전제로 실질 인수액을 0원으로 분석했습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 아래, 시장은 하락 추세

대상오피스텔 전용 20.09~22.05㎡의 확인된 실거래 7건입니다. 전체 평균은 88,357,142원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 86,666,666원과 최신 거래 84,000,000원을 우선했습니다.

확약을 전제로 한 실질취득액 64,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 최신 거래 84,000,000원보다도 20,000,000원 낮습니다. 따라서 권리 해소가 확실하다면 가격 여유는 존재합니다. 다만 최근 거래 평균이 이전 거래 평균보다 3.3% 하락했고, 최저 실거래도 84,000,000원으로 형성돼 있어 과거 최고가 95,000,000원이나 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 전액이 배당되지 않고 50,957,369원이 미배당됩니다. 다만 제출된 확약서에 따라 이 미배당액을 매수인에게 청구하지 않는다는 전제이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 예일초등학교 남동측 인근이며, 대로변에는 근린생활시설·소규모 아파트·주상용 건물이, 후면에는 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있습니다. 인근 상가와 학교 등 생활편익시설을 이용할 수 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 교통 여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물의 6층이며 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기와 기계식주차장 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 35m 도로와 남서측 약 4m 포장도로에 접하며, 제3종일반주거지역입니다. 토지 공시지가는 ㎡당 6,560,000원입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며 건축선에 저촉됩니다.
• 환금성. 총 2세대의 소규모 오피스텔이고, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 가격 추세가 -3.3%이며 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회로 나타나 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.14.자 확약서에 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인하세요.
• 말소 조건 확인. 매각물건명세서에서 한국토지주택공사 임차권등기의 매수인 부담 여부와 확약에 따른 말소 조건을 직접 대조하세요.
• 중복 보증금 배제. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사는 동일 보증금채권의 승계 관계이므로 112,000,000원을 별도 채권처럼 중복 합산하지 마세요.
• 별도 점유 확인. 확약은 해당 임차보증금 채권에만 적용됩니다. 현장 방문과 현황조사로 확약 범위 밖 점유자나 임차관계가 없는지 확인하세요.
• 가격 하락 반영. 최근 12개월 평균은 86,666,666원이지만 최근 추세가 -3.3%입니다. 과거 최고가 95,000,000원보다 최신 거래 84,000,000원을 우선해 응찰가를 산정하세요.
• 환금성·용도 확인. 감정상 오피스텔로 이용 중이나 사건상 용도는 근린시설입니다. 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록 가능 여부와 대출 조건을 확인하세요.
• 기계식주차장 확인. 실제 사용 가능 여부, 유지관리 상태와 비용을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세와 공용부분 체납액은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “할인의 가치는 확약서가 만든다”

이 물건을 최저가 64,000,000원짜리 저가 오피스텔로만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준보다 앞선 112,000,000원 임차권이 있어 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있는 사건입니다. 가격 메리트는 신청채권자가 제출한 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 비로소 성립합니다.

확약이 유효하게 이행되면 실질취득은 64,000,000원, 최근 12개월 평균 86,666,666원의 73.8%로 권리와 가격 모두 검토 가능한 구간입니다. 반대로 확약의 문구나 적용 범위가 불명확하다면 실질취득은 112,000,000원 수준이 될 수 있어 최근 시세를 넘어섭니다. 여기에 2세대 오피스텔, 2회 유찰, 최근 추세 -3.3%라는 저환금성 요소도 있습니다. 결론은 확약 확인 시 가격 검토 가능, 확약 불확실 시 입찰 보류입니다.