서울동부지방법원 2025타경51595. 서울 성동구 상왕십리동 청계센트럴큐브 9층 904호, 전용 19.42㎡의 다세대 도시형생활주택입니다. 감정가 241,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 154,240,000원, 감정가의 64% 수준입니다. 숫자만 보면 실거래 시세보다 상당히 낮아 보이지만, 등기부에는 250,000,000원의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인 장다감은 2022.07.07. 전입했고, 2022.06.08. 확정일자를 갖추었으며, 임차권등기 역시 강제경매개시결정보다 먼저 이루어졌습니다.

즉 원래대로라면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이번에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다. 확약이 실제 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 이 보증금의 미배당분을 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 가격 평가는 확약 적용 시와 미적용 시를 분리해서 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 인수 구조를 바꾼 확약서

이 사건의 말소기준권리는 2025.06.10. 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2022년 전입·확정일자를 가진 임차인 장다감의 주택임차권은 통상적인 후순위 소멸권리처럼 단순하게 처리할 수 없습니다. 특히 임차권등기가 2024.07.10. 이루어졌으므로 선순위 임차인 보증금의 미배당분 인수 가능성부터 따져야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사의 확약 제출 사실과 별개로, 현재 확인되는 실제 임차인은 장다감 1명입니다. 보증기관을 별도의 실제 임차인으로 더하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 확약에 따른 인수 해소는 해당 임차보증금에 한정되며, 다른 독립된 임차권이 확인된다면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약 여부가 가격 평가를 뒤집는다

청계센트럴큐브의 동일 전용면적 19.42㎡ 실거래를 기준으로 살펴봅니다. 전체 9건 평균은 250,555,555원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 246,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 적용합니다. 최근 거래 추세는 -2.3%로 하락 방향입니다.

결국 이 물건을 감정가의 64%에 취득할 수 있다는 사실은 확약의 효력이 확보되는 경우에만 가격상 의미가 있습니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려갈수록 인수해야 할 보증금 잔액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 머무릅니다. 현재 가정에서는 집행비용 때문에 보증금 250,000,000원보다 실질취득액이 더 높게 계산됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)

집행비용 2,959,360원을 우선 공제하고 나머지 151,280,640원을 임차인에게 우선 배당하는 추정입니다. 한국주택금융공사의 예상배당은 0원이며, 청구액 262,328,531원이 미배당됩니다. 당해세와 최우선변제 등은 미반영으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 위험 비교 — 낙찰가 하락이 곧 이익은 아니다

확약이 유효하게 적용되는 경우, 매수인 인수액은 회차가 내려가더라도 0원으로 유지되므로 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 이어집니다. 반대로 확약이 없다면 보증금 미배당 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 회차별 인수 추정액은 집행비용과 배당 가정에 따른 참고치이며, 실제 다음 매각기일과 배당 결과는 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 상왕십리동 소재 왕십리도선동 주민센터 북서측 인근입니다. 오피스텔 등 업무시설과 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019.04.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 대상은 9층 904호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한 및 건축선 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 요건도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 점유는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 청계센트럴큐브는 75세대이며, 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -2.3%로 하락하고 있습니다. 경매물건 평균 4.3회 유찰 및 낙찰률 집계 0.0%를 감안하면, 소규모 도시형생활주택의 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.22. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구를 대조하세요. 해당 임차권에 대한 효력과 매수인에게 미치는 범위가 가장 중요합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 1번 장다감의 임차권등기가 낙찰 후 말소될 수 있는지, 실제 말소 이행에 장애가 없는지 확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 예상 미배당액 98,719,360원은 확약 미적용 시의 인수 위험입니다. 확약 적용이 확인되면 실질 인수 0원으로 평가하되, 적용이 불확실하다면 실질취득액 252,959,360원 시나리오를 기준으로 위험을 검토하세요.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 경매 관련 다른 권리. 기존 신탁·금지사항 및 현대카드 가압류의 말소 상태를 확인하고, 말소기준권리와 근저당권 등 등기부 전체 순위를 원본으로 다시 대조하세요.
• 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 246,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 기준으로 보되, -2.3%의 하락 추세와 층·향·내부 상태 차이를 함께 고려하세요.
• 반복 유찰 원인. 이미 5회 유찰된 만큼 확약 이전의 보증금 인수 부담 외에 건물 상태, 금융 이용, 거래 수요, 명도 문제 등이 존재하는지 조사하세요.
• 부대비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비, 입찰보증금과 자금조달 조건을 확인하세요. 확약 적용 시 실질취득액 154,240,000원에는 이러한 부대비용이 포함되지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 매각기일 공고를 확인하고 실제 법적 효과는 전문가 검토를 거쳐 판단하세요.

맺으며 — “보증금 인수의 함정은 풀렸지만, 환금성의 경고는 남는다”

이 사건은 최저매각가가 크게 내려간 이유와 실제 매수인 부담을 반드시 나눠 봐야 하는 물건입니다. 250,000,000원 선순위 임차보증금은 원래 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있었고, 확약이 없었다면 현재 회차 실질취득액은 252,959,360원으로 최근 시세보다 오히려 높게 계산됩니다.

하지만 2026.06.22. 제출된 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원이 되고, 현재 최저매각가 154,240,000원은 최근 12개월 평균의 62.5%에 해당합니다. 그때 비로소 가격 메리트를 논할 수 있습니다.

그렇더라도 5회 유찰, 평균 4.3회 유찰, 집계 낙찰률 0.0%, 최근 거래 추세 -2.3%는 가볍게 볼 수 없습니다. 이 물건의 결론은 확약 효력 확인을 전제로 가격 매력은 있으나, 환금성과 반복 유찰 원인을 충분히 검증해야 하는 조건부 접근 물건입니다. 권리 해소 여부가 입찰의 출발점이고, 최종 수익성은 실제 거래 수요와 취득 후 비용을 얼마나 보수적으로 평가하느냐에 달려 있습니다.