서울동부지방법원 2025타경51595. 성동구 상왕십리동 청계센트럴큐브 9층 904호, 전용 19.42㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건은 권리관계만 보면 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 임차권자 장다감은 2022.07.07 전입·점유, 2022.06.08 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 250,000,000원입니다. 말소기준은 2025.06.10 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력은 원래 선순위입니다.
현재 최저매각가 192,800,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 3,499,200원을 제외한 189,300,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 60,699,200원이 남는 구조입니다. 확약이 없었다면 이 잔액이 매수인에게 인수돼 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 상왕십리동 12-47 청계센트럴큐브 9층 904호 · 도로명 서울특별시 성동구 난계로24길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 19.42㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 권채진 · 2019.05.03 소유권이전 · 거래가액 258,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 262,328,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2019.04.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 1명입니다. 장다감의 주택임차권은 2024.07.10 등기됐고, 그 기초가 되는 임대차계약은 2022.06.07, 주민등록·점유개시는 2022.07.07, 확정일자는 2022.06.08입니다. 배당요구도 2025.06.09 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장다감 | 9층 904호 19.42㎡ 전부 | 250,000,000원 | 2022.07.07 / 2022.06.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
확약 미반영 계산만 보면 현재 회차 60,699,200원, 5회 유찰 시 98,719,360원, 6회 유찰 시 129,135,488원이 미배당·인수 계산값입니다. 이 사건은 확약으로 해당 임차보증금의 대항력 인수효과가 해소됩니다.
② 시세 비교 — 78.2% 할인, 다만 최근 추세는 -2.3%
센트럴큐브 동일 전용면적 19.42㎡ 거래는 총 9건 확인됩니다. 전체 평균은 250,555,555원이지만 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 246,666,666원, 최신 거래 250,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -2.3%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 19.42㎡ | 18 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 19.42㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 19.42㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2024.12 | 19.42㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2024.03 | 19.42㎡ | 14 | 237,000,000원 |
| 2022.10 | 19.42㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 19.42㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2021.10 | 19.42㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 19.42㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.42㎡ | 3건 | 246,666,666원 |
확약 반영 실질취득액 192,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다. 최신 거래가도 250,000,000원이므로 현재 회차는 시세 숫자만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.3%로 내려가고 있어 과거 전체 평균 250,555,555원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,200원 |
| 1. 임차인 장다감 보증금 | 250,000,000원 | 189,300,800원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 262,328,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 60,699,200원입니다. 그러나 2026.06.22 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 262,328,531원은 현재 회차 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕십리도선동 주민센터 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔 등의 업무시설·아파트 등의 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 9층 904호이며, 사용승인일은 2019.04.04입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 속하며, 토지는 661.0㎡, 공시지가는 13,940,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 동일 전용 19.42㎡ 실거래는 9건이며 최근 12개월 평균은 246,666,666원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 최근 추세는 -2.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.06.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 현재 매각기일까지 그대로 유효한지 원본을 대조하세요.
- 임차권 처리 확인. 장다감의 주택임차권등기가 매각 후 확약 취지대로 말소되는지 매각물건명세서와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 9건 평균 250,555,555원보다 최근 12개월 평균 246,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.3%이므로 현재 78.2% 할인율을 그대로 안전마진으로 보지 말고 추가 가격 변동 가능성을 고려하세요.
- 다회 유찰 확인. 현재 4회 유찰, 단지 평균도 4.0회입니다. 단지 낙찰률 0.0% 통계와 함께 실제 응찰 수요를 점검하세요.
- 다음 회차 시나리오. 5회 유찰 시 최저가 154,240,000원, 6회 유찰 시 123,392,000원입니다. 확약 미반영 명목 인수액은 각각 98,719,360원, 129,135,488원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약, 할인율보다 수요”
이 물건의 핵심은 처음 보이는 250,000,000원 선순위 임차보증금이 아닙니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 192,800,000원에 낙찰받아도 미배당 60,699,200원을 인수해 실질취득이 보증금 수준으로 올라가는 구조였습니다. 그러나 2026.06.22 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수는 0원이 되고, 실질취득은 192,800,000원으로 내려옵니다.
그 가격은 최근 12개월 실거래 평균 246,666,666원의 78.2%여서 숫자상 할인은 분명합니다. 다만 최근 추세가 -2.3%, 현재 유찰 횟수가 4회, 단지 평균 유찰도 4.0회라는 사실은 이 할인에 이유가 있을 수 있음을 보여줍니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 시세보다 싸지만 실제 수요 검증이 핵심인 사건입니다.
