춘천지방법원 2023타경306375. 원주시 판부면 서곡리 소재 토지·건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사디케이산업개발이고, 신청채권 청구액은 1,564,889,247원입니다. 감정가 2,073,056,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 497,741,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이 사건의 난도는 등기부 자체보다 현장과 일괄매각 목록의 개별 조건에 있습니다.
특히 목록 5·6·9·11에는 유치권 행사 중이라는 현수막이 게시된 것으로 조사됐습니다. 목록 6·9·11에 관해서는 주식회사선양의 공사대금채권 225,000,000원 유치권 신고에 대해 유치권이 존재하지 않는다는 춘천지방법원 2024가합50291 확정판결이 제출됐습니다. 그러나 현장 조사 문구 자체는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 적고 있어, 목록 5를 포함한 현장 점유와 공사 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경306375 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 83-7 |
| 매각 형태 | 토지 · 대 · 일괄매각 |
| 등기 표제 소재 | 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 79-12, 83-8 |
| 소유자 | 주식회사디케이산업개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,073,056,000원 / 497,741,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권 청구액 | 1,564,889,247원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17. 꿈드림새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 확인된 임차인 | 0명 · 감정평가상 임대사항은 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
2022년에 설정됐던 가처분과 여러 근저당은 2022.04.26. 또는 2023.05.18.~2023.05.31. 사이 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.05.17. 을구 5번 꿈드림새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 1,930,000,000원, 채무자는 하용진입니다. 이후 설정된 우강파이낸스대부·황정일·선양의 근저당과 두 건의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이어도 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 497,741,000원으로 감정가 2,073,056,000원의 24% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 497,741,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래나 중개시장 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 497,741,000원 | 490,363,590원 | 2,326,136,410원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 348,418,700원 | 342,740,838원 | 2,473,759,162원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 243,893,089원 | 239,678,586원 | 2,576,821,414원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각가는 낮아지지만, 채권총액 2,816,500,000원에 대한 미배당은 2,326,136,410원에서 2,576,821,414원으로 커집니다. 다만 이 미배당액이 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,377,410원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 꿈드림새마을금고 | 1,930,000,000원 | 490,363,590원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사우강파이낸스대부 | 405,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 황정일 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 주식회사선양 | 331,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 7,377,410원을 제외한 490,363,590원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각·현장 위험
- 목록 8. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘도로’입니다. 2021.05.09. 단독주택 신축 및 진출입로 개설을 목적으로 전용허가가 있었으며, 농지취득은 불필요하다고 기재돼 있습니다.
- 목록 1·2·3·4·7·10·12. 최선순위 지상권이 있으나 2024.11.20. 말소동의서가 제출됐습니다. 목록별 말소 서류와 촉탁 범위를 확인해야 합니다.
- 목록 5. 등기사항증명서에는 ‘철근콘크리트구조 기타지붕’, 일반건축물대장에는 ‘철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕’으로 표시돼 있습니다.
- 소재지 대조. 사건 소재지는 서곡리 83-7로 표시되고, 건물 등기 표제에는 서곡리 79-12, 83-8이 기재돼 있습니다. 일괄매각 목록·현황도·등기 표제를 서로 대조해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 직접 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 주위환경. 원주시 판부면 서곡리 ‘내남송 소류지’ 북서측 인근으로, 단독주택·농업용 부동산·자연림이 주로 소재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 정류장 거리·노선·배차간격·운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 정보. 지목 대, 면적 384.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 196,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 성장관리계획구역에도 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 환금성. 농촌지대의 토지·건물 일괄매각이고 목록별 이용상태와 권리 확인 요소가 많아, 단순 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 재조사. 현수막 게시 주체, 실제 점유자, 공사계약·공사대금·점유 개시 시점과 2024가합50291 확정판결의 대상 목록을 대조하세요.
- 일괄매각 목록 확인. 목록 1부터 12까지 토지·건물의 위치, 경계, 도로, 현황 이용상태와 매각 포함 범위를 현황도 및 감정평가서 원본으로 확인하세요.
- 지상권 말소동의. 2024.11.20. 말소동의서 원본과 말소 대상, 매각 후 촉탁 여부를 확인하세요.
- 현황 도로. 목록 8의 도로 이용 상태와 통행관계, 전용허가 내용, 진출입로로서의 법적·물리적 기능을 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대사항이 미상이므로 현장 점유자를 특정하고 인도명령 적용 가능성 및 명도 비용을 검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 토지와 건물의 현재 매물·거래사례·공사비·철거비·정비비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 판결문과 말소동의서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 필수”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 2,073,056,000원에서 최저가 497,741,000원까지 내려온 낙폭도 큽니다. 그러나 가격 하락만으로 안전성과 수익성이 완성되지는 않습니다.
유치권 현수막이 게시된 목록이 있고, 일부 유치권 신고에는 부존재 확정판결이 제출됐지만 현장 조사에서는 성립 여부를 다시 확인하도록 적고 있습니다. 여기에 일괄매각, 최선순위 지상권 말소동의, 목록 8의 현황 도로, 소재지와 등기 표제의 목록 대조가 겹칩니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리 가능하나, 현장·목록 검증 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 사건입니다.
