춘천지방법원 2024타경404023. 원주시 단구동 대림아파트 102동 15층 1503호입니다. 감정가는 171,000,000원이고 현재 최저매각가는 119,700,000원입니다. 임차인은 없고 예상배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 현재 소유자는 엄미숙이며 2009.07.30 거래가액 82,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
다만 이 사건의 권리관계는 단순하게 “근저당 하나만 보고 끝”이라고 보기 어렵습니다. 현재 사건 신청채권자인 원주농업협동조합 근저당은 2014.07.02 설정됐고 채권최고액은 102,000,000원, 2017.01.25 변경으로 128,000,000원이 기재돼 있습니다. 여기에 국민건강보험공단·국 등 압류가 이어집니다. 특히 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 배당 순서를 바꿀 수 있으므로, 배당표상 후순위 금액은 변동 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경404023 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 남원로 524, 102동 15층1503호 (단구동,대림아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.903㎡ · 15층 1503호 |
| 소유자 | 엄미숙 (2009.07.30 소유권이전 · 거래가액 82,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 99,727,789원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 원본 대조 필요
현재 사건과 직접 연결되는 핵심 담보권은 2014.07.02 원주농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액 102,000,000원으로 설정된 뒤 2017.01.25 변경등기에 128,000,000원이 기재되어 있습니다. 2023.10.05 국민건강보험공단 압류, 2024.01.23 국 압류, 2024.08.01 원주농업협동조합의 임의경매개시결정도 확인됩니다. 임차인은 없으며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 1.197억, 최근 12개월 평균의 77.6%
대림아파트 동일면적 59.9㎡대의 최근 거래 12건은 2026.05부터 2026.09까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 154,166,666원, 최신 거래는 2026.09의 175,000,000원입니다. 현재 최저가 119,700,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.9㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 59.9㎡ | 11 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 15 | 157,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 154,166,666원 |
표본 최저 거래는 110,000,000원, 최고 거래는 175,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 119,700,000원은 평균 대비 낮지만, 최근 동일 면적 거래가 넓은 범위에 분포해 있으므로 단순 평균만으로 적정 응찰가를 단정하기보다는 15층 개별 호수의 상태와 최신 175,000,000원 거래를 함께 대조하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 1. 근저당 · 원주농업협동조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,224,200원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권액 102,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 15,224,200원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생해 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 70%) | 119,700,000원 | 102,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 56%) | 95,760,000원 | 93,636,320원 | 8,363,680원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 45%) | 76,608,000원 | 74,829,056원 | 27,170,944원 |
현재 회차에서는 원주농업협동조합 채권액이 전액 배당되는 계산입니다. 반면 1회 유찰 시에는 8,363,680원, 2회 유찰 시에는 27,170,944원의 미배당이 생깁니다. 이 미배당은 배당관계의 문제이며, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 대림아파트는 747세대, 준공일은 1997.12.20입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 계획. 지구단위계획구역에 포함되고 중로3류(폭 12m~15m), 어린이공원, 완충녹지와 접합니다.
- 공시지가. 629,700원/㎡입니다.
- 환금성. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래가격은 110,000,000원부터 175,000,000원까지 분포합니다.
- 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2000.07.12 원주시 압류의 말소기준 산정과 2001.06.27 말소 이력이 함께 존재하므로 최신 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 근저당 금액. 원주농업협동조합 근저당은 2014.07.02 채권최고액 102,000,000원, 2017.01.25 변경등기에는 128,000,000원이 기재돼 있으므로 현재 채권관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.6%지만, 동일면적 실거래가 110,000,000원~175,000,000원으로 분산돼 있습니다.
- 임차 관계. 임차인은 없고 산정상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 눈에 띄지만, 권리 원본 확인이 먼저다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 119,700,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 154,166,666원의 77.6%이고, 임차인도 없으며 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 171,000,000원보다 낮은 구간에 진입해 있습니다.
다만 권리분석에서는 세금 압류와 말소기준 확인이 남습니다. 특히 2000.07.12 원주시 압류가 말소기준으로 산정돼 있으면서 2001.06.27 해당 압류 말소 이력도 함께 확인되므로, 이 부분은 최신 등기부와 매각물건명세서 대조 없이 단정하면 안 됩니다. 인수액 계산은 0원, 가격은 최근 평균의 77.6%, 핵심 확인사항은 세금과 말소기준 원본 대조로 정리할 수 있습니다.