춘천지방법원 2025타경183. 횡성군 안흥면 지구리 39의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 771.0㎡의 대지이고, 건물은 일반목구조 목구조 위 슁글지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 282,791,400원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 67,899,000원까지 낮아졌습니다.
등기상 말소기준은 2021.05.31. 설정된 원주밝음신용협동조합의 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정과 김은순의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 지워지는 물건”으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 목록5 을구 순위 4번 승역지 지역권등기를 매수인 인수사항으로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 안흥면 지구리 39 · 강원특별자치도 횡성군 안흥면 상터로 512-19 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 771.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 목구조 위 슁글지붕 단층 · 목재사이딩·벽지·타일·PVC새시 |
| 소유자 | 장지춘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 282,791,400원 / 67,899,000원 (4회 유찰, 감정가 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주밝음신용협동조합 / 102,028,790원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만 지역권은 남는다
말소기준권리 이후 등기된 횡성군 압류, 횡성군산림조합·농업협동조합중앙회 가압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정과 김은순의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 2020.11.04. 김복남 명의 소유권이전청구권 가등기, 2019.03.04. 횡성신용협동조합 근저당, 2019.05.17. 정원화 전세권, 2023.08.17. 이영숙 주택임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은순 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2023.10.16 2023.10.16 | 89,000,000원 | 신청 2025.10.27 | 대항력 없음 우선변제 후순위 금전승계 0원 |
김은순은 임대차계약일 2023.08.04., 전입·점유개시·확정일자 2023.10.16., 보증금 89,000,000원으로 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입일이 말소기준권리 2021.05.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자 역시 말소기준권리보다 늦은 후순위이고, 현재 최저가 배당 추정에서는 선순위 근저당권도 전액 배당되지 않아 임차보증금 배당 여력이 없습니다. 임차권은 매각으로 소멸하므로 낙찰자의 보증금 금전 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 67,899,000원으로 감정가 282,791,400원의 24.0%입니다. 5회 유찰 시 47,529,300원, 6회 유찰 시 33,270,509원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 농경지·임야·주택이 혼재하는 지역의 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 면적·동일 단지의 거래를 직접 대조하기 어렵습니다. 여기에 지역권 인수, 지적경계 불분명, 공매공고, 물탱크실·관정의 경계 위치 확인이 필요해 명목상 최저가와 실제 활용가치 사이에 차이가 생길 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,899,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,182원 |
| 2. 근저당 · 원주밝음신용협동조합 | 120,000,000원 | 66,276,818원 |
| 3. 가압류 · 횡성군산림조합 | 18,502,537원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 166,522,833원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 305,025,370원 중 예상배당은 66,276,818원이며, 미배당은 238,748,552원입니다. 신청채권자 청구액 102,028,790원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 횡성군 안흥면 지구리 소재 이안교 남동측 인근이며, 주변에는 주택·농경지·임야가 주로 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 인근 버스정류장 거리와 배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 토지. 771.0㎡의 대지로 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 53,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 일반목구조 목구조 위 슁글지붕 단층 단독주택으로 외벽 목재사이딩, 내벽 벽지·타일, PVC새시 창호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상 수목이 매각가격에 포함됩니다. 목록1과 지구리 57-1 경계 지상의 물탱크실 및 관정도 매각대상에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 핵심 위험 — 세금·공매·경계
⑥ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 목록5 을구 순위 4번 지역권등기의 목적·범위·승역지·요역지·존속기간과 토지 이용 제한을 등기 원문 및 도면으로 확인하세요.
- 경계 측량. 지구리 39와 인접지 지구리 57-1의 경계, 물탱크실·관정의 위치를 지적측량으로 확인하세요.
- 공매 병행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 사건의 진행 상태와 법원경매의 매각·변경·취소 여부를 함께 대조하세요.
- 세금 확인. 횡성군·국 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액과 법정기일을 확인해 배당표를 다시 계산하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 김은순은 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 가능 시기, 잔존 물품을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·수목·물탱크실·관정이 실제 현황과 매각목록에 어떻게 대응하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.0%라는 할인율만으로 싸다고 단정하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태·수선비를 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공매공고와 현장 경계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 부담 없는 물건”
이 사건의 임차보증금과 후순위 채권은 매각으로 소멸해 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 감정가 282,791,400원에서 4회 유찰돼 최저가도 67,899,000원까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 권리와 가격이 모두 유리해 보입니다.
그러나 결론을 바꾸는 요소가 분명합니다. 목록5 지역권 인수, 지적경계 불분명, 지구리 57-1 경계의 물탱크실·관정, 공매공고, 국세·지방세 압류 3건이 동시에 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 금전 권리는 비교적 정리됐지만, 토지 이용권과 현장 경계는 정리되지 않은 물건. 입찰 여부는 지역권 원문과 측량 결과를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
