춘천지방법원 2025타경961. 원주시 단구동 1597-4, 서원대로 480 소재 물건입니다. 감정평가 이용상태는 2020년 2월 사용승인된 일반철골구조 3층 건물로, 1층은 공실, 2층은 BGF리테일과 후면 공실, 3층은 사무실로 이용 중입니다. 토지는 1,063.8㎡, 지목은 대, 준주거지역이며 중로 한 면에 접합니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2020.03.12. 원주신용협동조합의 채권최고액 3,480,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2021년 추가 근저당, 2025년 신용보증기금 근저당, 경매개시결정과 두 건의 압류는 모두 그 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·임대차 쪽입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경961 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1597-4 · 강원도 원주시 서원대로 480 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 3층 업무용 건물 · 1층 공실 · 2층 BGF리테일 및 후면 공실 · 3층 사무실 |
| 토지 | 1,063.8㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사쌍용자동차원주중앙영업소 |
| 감정가 / 최저가 | 5,314,918,060원 / 2,604,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주신용협동조합 / 3,247,515,874원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
말소기준은 2020.03.12. 을구 1번 원주신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이며 토지 단구동 1597-4가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 을구 2번 원주신용협동조합 근저당 264,000,000원, 을구 3번 신용보증기금 근저당 201,000,000원, 경매개시결정과 국·원주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 대항력은 ‘미상’
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)비지에프리테일 | 2층 일부 · 사무실등 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)밸류마크 | 3층전부 · 사무실등 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자입니다. (주)비지에프리테일은 보증금 30,000,000원, 월차임 2,500,000원으로 조사됐지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. (주)밸류마크는 3층 전부를 사용하고 있으나 보증금·차임뿐 아니라 전입신고일과 확정일자도 확인되지 않았습니다.
③ 배당 — 현재 최저가로는 선순위 근저당도 전액 회수 못 한다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,443,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 원주신용협동조합 | 3,480,000,000원 | 2,575,866,900원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 원주신용협동조합 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 신용보증기금 | 201,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 2,604,310,000원 가정. 채권최고액 합계 3,945,000,000원 중 2,575,866,900원이 배당되고, 미배당은 1,369,133,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
현재 회차에서 전체 담보권 채권최고액 기준 미배당은 1,369,133,100원입니다. 3회 유찰 시 매각가 1,823,017,000원, 미배당 2,142,613,170원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가 1,276,111,900원, 미배당은 2,684,049,219원까지 확대됩니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아니지만, 현재 가격대에서도 선순위 채권이 전액 회수되지 않는 구조임을 보여줍니다.
④ 건물·토지와 입지
- 입지. 원주시립중앙도서관 동측 인근으로, 각종 근린생활시설·판매시설·업무용 건물이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로 2020년 2월 사용승인됐습니다. 전면 커튼월, 측·후면 외장석재 마감이며 천정형 시스템 냉난방시설 등이 설치돼 있습니다.
- 현재 이용. 1층 공실, 2층 BGF리테일 및 후면 공실, 3층 사무실 이용입니다.
- 토지. 1,063.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 중로 한 면 접면이며 공시지가는 2,423,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(단관지구), 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 대항력 확인. (주)비지에프리테일과 (주)밸류마크의 사업자등록·점유 개시일, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 3층 전부를 사용하는 (주)밸류마크의 보증금이 확인되지 않아 매수인 부담 여부를 금액으로 산정할 수 없습니다.
- 배당모형과 실제 인수 구분. 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만 임차 대항력 판정이 미상인 만큼 최종 권리분석은 별도 확인이 필요합니다.
- 공실과 임대 현황. 1층과 2층 후면은 공실이고 나머지 일부는 임차 사용 중이므로 인도·명도 및 향후 임대운영을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 5,314,918,060원 대비 최저가가 2,604,310,000원으로 낮아졌지만 실거래 자료가 없어 할인율만으로 시세 우위를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차’를 닫아야 한다
이 물건은 두 차례 유찰돼 감정가 5,314,918,060원에서 최저가 2,604,310,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2020년 원주신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 모두 소멸하므로 구조가 비교적 선명합니다. 그러나 현황조사상 실제 임차인 2명이 존재하고, 두 임차인의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았으며 한 임차인은 보증금도 미상입니다.
따라서 현재 배당모형의 인수 0원만 보고 권리상 안전하다고 결론 내리는 것은 이릅니다. 실거래 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차관계는 미완성. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 임차인의 대항력·보증금·배당요구 여부를 확정하는 데 있습니다.
