서울동부지방법원 2025타경51620. 강동구 천호동 청광노블하임 13층 1310호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이지만 주거용으로 임차권이 등기돼 있습니다. 소유자는 주식회사건향알앤디로, 2022년 1월 7일 거래가액 119,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 8월 8일 신용보증기금의 가압류 127,500,000원이 설정됐고, 여러 채권자의 가압류·압류가 이어지면서 강제경매에 이르렀습니다.

겉으로 보면 감정가의 약 3분의 1에 입찰할 수 있는 물건입니다. 하지만 먼저 살펴야 할 것은 가격이 아니라 임차인의 시간 순서입니다. 임차인 조현은 2023년 2월 27일 확정일자를 받고, 2023년 4월 25일 점유를 시작했으며, 2023년 5월 2일 전입신고를 했습니다. 모두 2023년 8월 8일의 말소기준 가압류보다 앞섭니다.

따라서 현재 확인되는 임차인의 대항력과 우선변제권을 기준으로 보면 매각대금으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 이 부분이 실질취득액을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인

이 사건의 말소기준권리는 2023년 8월 8일 신용보증기금의 가압류입니다. 그 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 일부 가압류와 종전 경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.

반면 조현의 주민등록일은 2023년 5월 2일로, 말소기준보다 앞섭니다. 점유개시일도 2023년 4월 25일이며 확정일자는 2023년 2월 27일입니다. 대항력과 우선변제권 모두 인정되는 것으로 분석되는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실질취득을 결정하는 핵심

실제 임차인은 조현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산할 보증금은 없으며, 아래 보증금 130,000,000원만을 인수 분석의 기준으로 사용합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인율은 실익이 아니다

현재 최저매각가는 42,598,000원으로 감정가 130,000,000원의 32.77%입니다. 표면적으로는 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 경매는 대항력 있는 보증금 130,000,000원이 가격 계산의 중심이므로 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

현재 회차의 예상 실질취득액은 131,166,764원입니다. 이는 감정가 130,000,000원보다도 높은 금액입니다. 또한 2022년 소유권이전 당시 거래가액은 119,000,000원이지만, 과거 매매가격을 현재의 실거래 시세로 간주할 수는 없습니다.

현재 유효한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 물건이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 확정할 수 없습니다. 가격 검증에는 최저가 42,598,000원이 아니라 실질취득액 약 131,000,000원을 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,598,000원 가정)

집행비용 1,166,764원은 매각대금의 약 2.7%를 적용한 추정치입니다. 임차인에게 41,431,236원이 배당되고 후순위 일반채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 총부담은 비슷하다

이 표가 사건의 경제적 구조를 가장 분명하게 보여줍니다. 현재 회차에서 42,598,000원이던 최저가가 7회 유찰 시 27,262,720원으로 내려가도 실질취득액은 131,166,764원에서 130,890,729원으로 소폭 변하는 수준입니다.

이유는 간단합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받을 금액도 줄어들고, 그만큼 인수할 보증금이 늘어나기 때문입니다. 선순위 대항력이 유지되는 한, 낙찰가 하락이 매수인의 총비용 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 강동역 북동측 인근에 위치합니다. 상업·업무시설과 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있습니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 15층 건물 중 13층 1310호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 기계식주차 설비가 있습니다.
• 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 임차인의 이용은 주거로 확인되므로 주거 임대차 관련 권리의 검토가 중요합니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지이며 남동측으로 성안로가 소재합니다. 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 토지이용계획상 일반상업지역입니다.
• 도시계획. 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인됩니다. 실제 거래 및 이용에 적용되는 인허가 사항은 별도 검토가 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 강동역 인근의 교통 접근성은 확인되지만, 오피스텔의 실제 매매가격·거래량에 기초한 환금성 판단은 추가 검증이 필요합니다. 본 경매가 5회 유찰됐다는 점도 응찰 수요를 신중하게 살펴야 할 신호입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 대항력. 조현의 전입일 2023.05.02와 점유개시일 2023.04.25가 말소기준권리보다 앞선 사실을 확인하고, 대항력의 계속 유지 여부를 검증해야 합니다.
• 보증금 인수액. 현재 회차 예상 미배당 88,568,764원이 실제 매수인 부담으로 이어지는지 배당순위 및 최종 배당액을 기준으로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 임차인의 대항력·보증금 인수 계산이 다르게 나타나는 이유를 원본 서류와 법원 기록으로 반드시 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 보증금 반환. 2025.06.27 주택임차권등기의 법적 효력, 실제 보증금 반환 여부, 배당 수령 관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구. 임차인 조현의 배당요구와 확정일자에 따른 우선변제 여부, 배당액을 변경시킬 수 있는 조세채권 등을 점검해야 합니다.
• 후순위 채권과 공과금. 신용보증기금 등 일반채권자는 현재 예상배당이 없으며, 국세 및 국민건강보험공단 압류도 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 배당에 영향을 주는 조세·공과금의 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 시세 분석. 42,598,000원이 아닌 131,166,764원을 현재 회차의 취득비용 기준으로 삼고, 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 임차권등기 이후의 점유관계, 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비와 시설 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 상태 및 기계식주차 설비 이용조건 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 서류와 최신 매각공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

이 사건을 단순히 감정가 130,000,000원짜리 오피스텔을 42,598,000원에 살 수 있는 경매로 이해하면 핵심을 놓치게 됩니다.

실제 임차인 조현은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작했으며, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 이에 따라 보증금 130,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.

현재 회차의 예상 인수액은 88,568,764원, 실질취득액은 131,166,764원입니다. 6회 또는 7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도, 인수액이 증가해 실질취득은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 5회 유찰과 낮은 최저가는 가격상 이점으로 평가할 수 없습니다.

특히 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음이라는 문구와 선순위 임차인 보증금 인수 추정이 서로 다르게 나타나는 점이 중요합니다. 이 차이를 법원 원본과 임차관계 확인으로 해소하기 전까지는 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

강동역 인근이라는 입지는 검토할 만하지만, 최근 실거래를 통한 현재 시세 검증도 필요합니다. 지금의 자료만으로 실질취득액이 시세보다 저렴하다고 인정할 근거는 없습니다.