서울동부지방법원 2025타경51620. 천호동 청광노블하임 13층 1310호 오피스텔입니다. 감정가는 130,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 최저매각가는 53,248,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반에도 못 미치는 가격처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 경매가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 조현은 보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2023.02.25, 확정일자 2023.02.27, 점유개시 2023.04.25, 주민등록일 2023.05.02로 확인됩니다. 말소기준권리인 신용보증기금 가압류의 등기일 2023.08.08보다 주민등록이 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가로는 보증금을 전액 회수할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 447-3 청광노블하임 13층 1310호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 15층 건물 내 13층 1310호 |
| 임차범위 | 건물 13층 1310호 29.08㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사건향알앤디 · 2022.01.07. 매매 · 거래가액 119,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 53,248,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 12,389,143원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차보증금은 별개다
등기상 말소기준권리는 2023.08.08. 신용보증기금 가압류 127,500,000원입니다. 그 뒤 서울보증보험, 나루상사, 현대캐피탈, 전문건설공제조합, 근로복지공단, 국민건강보험공단 등의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조현의 주민등록일 2023.05.02는 이 말소기준일보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.06.27에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입시점은 이미 말소기준권리보다 앞선 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.30억
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현 | 13층 1310호 29.08㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.02 | 2023.02.27 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 · 승계 해당 없음 |
③ 회차별 실질부담 — 낙찰가와 총비용을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 53,248,000원 | 78,110,464원 | 131,358,464원 |
| 5회 유찰 시 | 42,598,400원 | 88,568,371원 | 131,166,771원 |
| 6회 유찰 시 | 34,078,720원 | 96,934,697원 | 131,013,417원 |
실거래 시세 자료는 제시된 자료에 포함된 수치가 없으므로, 이 사건에서 가격 메리트를 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 확인 가능한 비교 기준인 감정가 130,000,000원에 비해 현재 실질취득액 131,358,464원은 낮지 않습니다. 따라서 최저가 53,248,000원만을 근거로 저가매수라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,358,464원 |
| 1. 임차인 조현 보증금 | 130,000,000원 | 51,889,536원 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 127,500,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 5,306,400원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 16,519,560원 | 0원 |
| 5. 주식회사 나루상사 가압류 | 21,749,760원 | 0원 |
| 6. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 84,910,549원 | 0원 |
| 7. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 26,877,142원 | 0원 |
| 8. 전문건설공제조합 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 근로복지공단 가압류 | 217,427,290원 | 0원 |
| 10. 서울보증보험주식회사 가압류 | 90,200,000원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 청구액 | 12,389,143원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 78,110,464원은 매수인 인수로 계산되어 있으며, 당해세·최우선변제 등의 실제 배당순위 변수에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 강동역 북동측 인근으로, 주변에 상업·업무시설과 아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 13층 1310호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·기계식주차 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남동측으로 성안로가 소재합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 11,750,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부상 업무시설이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 53,248,000원이 취득원가가 아닙니다. 현재 계산상 인수액 78,110,464원을 더한 131,358,464원이 실질부담입니다.
- 유찰 효과 재계산. 5회·6회 유찰돼도 인수액이 반대로 늘어나 실질취득은 약 1.31억 수준에 머뭅니다.
- 임차인 원본 확인. 전입일 2023.05.02, 확정일자 2023.02.27, 점유개시 2023.04.25, 임차권등기 2025.06.27의 선후관계를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조현은 배당요구를 한 것으로 기재되어 있으므로 실제 배당표와 배당가능액을 입찰 직전에 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설이지만 임차인은 주거로 사용한 것으로 나타납니다. 실제 사용·전입·세금·대출 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 채권 다수. 가압류·압류가 다수 존재하며 현재 가정에서는 임차인 뒤 후순위 채권자들이 전혀 배당받지 못합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “5,324만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 130,000,000원이 네 번 유찰돼 최저가가 53,248,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 조현의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 남는 78,110,464원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결과적으로 현재 실질취득액은 131,358,464원입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 131,166,771원, 6회 유찰 시 131,013,417원 수준으로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “낙찰대금과 인수보증금을 합친 총비용이 얼마인가”입니다. 4회 유찰이라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 해석하기 어려운 사건입니다.
