춘천지방법원 2025타경1308. 원주시 소초면 흥양리 1323-13의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택, 토지는 지목 ‘대’, 면적 543.0㎡입니다. 소유자는 주식회사더봄이고, 등기상 말소기준은 2024.01.26 대원신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 국 압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부의 담보권보다 임차인입니다. 황재숙은 2023.03.02 2층으로 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”이라고 확정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 실제 보증금이 확인될 경우 낙찰대금에서 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계될 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1308 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 1323-13 · 강원특별자치도 원주시 소초면 노루고개길 30-43 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 543.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사더봄 |
| 감정가 / 최저가 | 486,959,500원 / 340,872,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대원신용협동조합 / 197,545,073원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 농지취득자격증명 불필요(주거시설로 허가완료) |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자 확인이 먼저
말소기준은 2024.01.26 대원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 이동원 근저당 65,000,000원과 2024.02.05 임선심 근저당 39,000,000원, 2024.04.26 국 압류, 2025.06.18 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.07.21 해제에 따라 이미 말소됐습니다.
말소기준 근저당은 2025.09.29 주식회사다음에이엠씨대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권부채권 근질권, 2026.03.25 최연주의 질권 설정이 이어졌습니다. 이들은 말소기준 근저당의 후속 권리변동이므로 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조해 최종 정리 상태를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 아직 숫자로 못 박을 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황재숙 | 미상(2층으로 전입) | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 340,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,572,208원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 대원신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 이동원 | 65,000,000원 | 35,299,792원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 임선심 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 담보권 채권최고액 기준으로 총 404,000,000원 중 335,299,792원이 배당되고 68,700,208원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 대원신용협동조합의 경매 청구액은 197,545,073원입니다. 황재숙의 보증금이 미상인 관계로 임차보증금의 배당 및 매수인 인수 가능액은 이 표에서 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 문제는 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 340,872,000원 | 335,299,792원 | 68,700,208원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 238,610,399원 | 234,469,853원 | 169,530,147원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 167,027,279원 | 163,888,897원 | 240,111,103원 |
현재 회차에서는 확인된 담보권 기준 미배당이 68,700,208원이고, 2회 유찰 시 169,530,147원, 3회 유찰 시 240,111,103원으로 증가합니다. 그러나 이 숫자는 황재숙의 미상 보증금을 포함한 매수인 인수액과는 별개입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되고 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면, 유찰로 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커질 수 있으므로 낙찰가만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 소초면 흥양리 소재 강동초등학교 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 지방도주변 농경지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 2층 단독주택으로, 외벽 페인트·내벽 벽지 및 타일·샤시창호이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
- 토지. 543.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 132,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 준보전산지와 접합니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 환금성 점검. 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 주위가 지방도주변 농경지대로 조사돼 있으므로, 입찰 전 현장 수요와 매도 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황재숙 보증금 확인이 최우선. 2023.03.02 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 시세 메리트를 판단하지 말 것. 현재 최저가는 340,872,000원이지만 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 우위를 검증할 수 없습니다.
- 근저당 이전·질권 변동 확인. 말소기준 근저당이 주식회사다음에이엠씨대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사·최연주 관련 질권이 설정된 상태이므로 최신 등기와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 실제 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 저촉 내용을 실제 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1은 주거시설로 허가완료되어 농지취득자격증명이 불필요한 것으로 기재되어 있습니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 확인된 담보권을 중심으로 한 것이며, 임차보증금이 확인되면 실질취득비용 판단을 다시 해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 486,959,500원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 340,872,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인폭보다 중요한 것은 2023.03.02 전입한 황재숙입니다. 말소기준 2024.01.26보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남습니다. 그 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
또한 동일 조건의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 검증할 근거도 없습니다. 확인된 담보권만 보면 현재 회차에서 68,700,208원의 미배당이 발생하고, 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 이 사건의 순서는 ‘유찰률 확인 → 입찰’이 아니라 ‘임대차 보증금 확인 → 실질 인수액 계산 → 현장 시세 검증 → 입찰가 결정’입니다. 선순위 전입자의 금액이 확정되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
