춘천지방법원 2025타경1384. 횡성군 갑천면 화전리 소재 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설인 사무소 등으로 이용 중이며, 일반목구조 위 슁글지붕 단층 구조입니다. 소유자는 주식회사대성로지스이고, 2024년 6월 횡성새마을금고 근저당권 설정 후 하나은행·조진희· 농협은행·신용보증기금의 가압류가 차례로 붙은 뒤 횡성새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준은 2024년 6월 7일 횡성새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1384 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 화전리 66-23 |
| 등기 건물 | 강원특별자치도 횡성군 갑천면 화전리 66-35 1동 · 외갑천로694번길 183-88 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(사무소) 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 일반목구조 위 슁글지붕 단층 |
| 토지 정보 | 1,013㎡ · 지목 도로 · 도로등 이용 · 급경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사대성로지스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 345,448,800원 / 169,270,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 횡성새마을금고 / 159,972,649원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2·3 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
2024년 6월 7일 설정된 횡성새마을금고 근저당권의 채권최고액은 180,000,000원입니다. 공동담보에는 화전리 66-35·66-46·66-23 토지와 주식회사대성로지스 지분의 담보물이 포함돼 있습니다. 그 이후 등록된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 345,448,800원, 현재 최저매각가는 169,270,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔고, 감정가와의 차이는 176,178,800원입니다. 그러나 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
이 물건은 토지·근린생활시설·제시외 건물·수목을 함께 평가한 일괄매각 물건입니다. 인근 동일조건 거래가격을 확정할 수 없어 169,270,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 오히려 2회 유찰은 앞선 가격대에서 응찰 수요가 확인되지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 169,270,000원 | 49% | 0원 | 954,191,616원 |
| 3회 유찰 시 | 118,488,999원 | 34.3% | 0원 | 1,004,261,683원 |
| 4회 유찰 시 | 82,942,299원 | 24.01% | 0원 | 1,039,242,498원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,169,780원 |
| 1. 근저당 · 횡성새마을금고 | 180,000,000원 | 166,100,220원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 156,511,696원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조진희 | 12,959,460원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 189,653,927원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 581,166,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 1,120,291,836원 | 166,100,220원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 횡성새마을금고에 배당됩니다. 신청청구액 159,972,649원은 현재 회차 시나리오에서 충족되지만, 채권최고액 180,000,000원 기준으로는 미배당이 발생합니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못하며 소유자 잔여금도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성군 갑천면 화전리 소재로 주위에는 전원주택·전·임야 등이 분포하는 전원주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하지만 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 사무소 등으로 이용 중이며, 건물은 일반목구조 위 슁글지붕 단층입니다. 별도 설비내역은 없습니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 임야이나 현황은 도로 또는 근린생활시설 건물이 소재한 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 조건. 확인된 토지는 1,013㎡, 지목 도로, 토지이용상황 도로등이며 급경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 17,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역에 해당하고, 가축사육제한구역·공장설립제한지역·준보전산지 등의 제한이 함께 확인됩니다.
- 매각 포함물. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 감정평가액과 최저매각가격에는 목록 2·3 지상 수목 가격도 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 건물과 토지의 실제 사용자, 임대차계약, 사업장 사용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 화전리 66-23·66-35·66-46과 제시외 건물·수목의 포함 범위를 매각목록 및 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 공부·현황 차이. 공부상 임야와 현황 도로·건부지의 차이가 이용, 인허가, 금융, 재매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 경계와 진입로. 지적도·현황측량을 통해 실제 경계, 도로 폭, 차량 진입, 타인 토지 통과 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리·보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역의 허용 용도와 행위 제한을 관할기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가를 판단하지 말고 인근 토지·사무소 거래, 임대수익, 건물 상태와 수목 가치를 각각 검증하세요.
- 배당 외 부담. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능성을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%는 결론이 아니라 검증의 출발점”
등기 권리만 보면 결론은 명확합니다. 횡성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 토지·사무소·제시외 건물·수목이 결합된 물건이고 공부와 현황이 다른 부분도 있습니다. 임대관계와 실제 점유도 확인되지 않았으며, 인근 동일조건 시세를 확정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 전 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 그 숫자 안에 포함된 토지·건물·수목의 실제 가치와 이용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
