춘천지방법원 2025타경20495. 원주시 단계동 800-30의 4층 철근콘크리트조 건물로, 법원상 용도는 다가구주택이고 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준은 근저당이 아닙니다. 1998년 설정된 한일은행 근저당권은 2001년에 이미 말소됐고, 현재 살아 있는 선순위 담보권이 없어 2025.02.28. 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다.
문제는 이 기준일보다 앞서 전입한 임차·점유자가 다수라는 점입니다. 박진석, 김유라, 이건우의 확인 보증금만 합계 153,000,000원이고, 배당표에서는 세 사람의 보증금이 경매대금에서 배당되지 않은 채 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 여기에 보증금액이 확인되지 않은 여러 점유자가 존재하므로, 현재 계산된 153,000,000원은 총 인수액의 확정치가 아니라 확인된 최소액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 800-30 · 강원특별자치도 원주시 단구로75번길 3-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 |
| 소유자 | 송정혜 (2022.05.24. 소유권이전) |
| 토지 | 255.3㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 528,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 552,380,080원 / 270,666,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영상 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 인접 건물과 경계 불분명 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 전에 들어온 임차인이 핵심
1998년 한일은행 근저당권과 2004년 전세권은 각각 2001년과 2007년에 말소돼 현재 권리분석의 기준이 되지 않습니다. 따라서 2025.02.28. 강제경매개시결정이 말소기준이며, 이후 등기된 원주시 압류와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진석 | 101호(지층) | 2023.08.31 / 미상 배당요구 2025.03.11 | 3,000,000원 월 350,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 승계 3,000,000원 |
| 김유라 | 201호 | 2024.01.29 / 미상 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 승계 75,000,000원 |
| 이건우 | 401호 | 2022.10.24 / 미상 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 승계 75,000,000원 |
| 이재현 | 미상(203호?로 전입) | 2024.11.28 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계액 미상 |
| 정하늘 | 미상 | 2022.07.15 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계액 미상 |
| 김유빈 | 미상(102호로 전입) | 2024.09.02 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계액 미상 |
| 손나라 | 미상 | 2022.07.13 / 미상 배당요구 2025.04.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계액 미상 |
| 최재혁 | 미상 | 2023.02.27 / 미상 배당요구 2025.12.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계액 미상 |
| 조영상 | 건물 2층 92.80㎡ 중 별지도면 표시 부분 | 전입일 미상 / 2022.10.27 임차권등기 2024.11.04 | 75,000,000원 | 대항력 미상 배당요구 有 | 승계 0원 가정* |
| 기사항전 | 미상 | 2023.02.27 / 2023.02.27 배당요구 2025.12.08 | 금액 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 | 승계액 미상 |
| 지주택 | 미상 | 2022.07.15 / 2022.06.21 배당요구 2025.05.27 | 금액 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 | 승계액 미상 |
* 조영상의 임차권등기는 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리입니다. 현재 배당 가정에서는 신청채권 75,000,000원이 전액 변제돼 추가 승계액을 0원으로 계산했습니다. 다만 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 채권의 실체와 배당 후 임차권등기 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 실질취득과 회차 비교 — 감정가 49%는 표면 숫자다
현재 최저매각가는 270,666,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 박진석, 김유라, 이건우의 보증금 153,000,000원이 경매대금 밖에서 매수인에게 승계되므로, 현재 회차의 최소 실질취득액은 423,666,000원입니다. 이는 감정가의 약 76.7% 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 270,666,000원 | 153,000,000원 | 423,666,000원 | 191,076,676원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 189,466,200원 | 153,000,000원 | 342,466,200원 | 111,013,673원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 132,626,339원 | 153,000,000원 | 285,626,339원 | 54,969,570원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지지만, 확인된 인수액 153,000,000원은 각 회차에서 그대로 유지됩니다. 더구나 보증금액이 확인되지 않은 점유자의 승계액은 위 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 최저가율이 낮아지는 속도만큼 실질취득액이 낮아지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,589,324원 |
| 인수 · 박진석 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김유라 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이건우 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조영상 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 191,076,676원 |
현재 가정에서는 조영상의 신청채권 75,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 없습니다. 반면 박진석·김유라·이건우의 보증금 합계 153,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 용도. 법원상 용도는 다가구주택이며, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 255.3㎡의 대지로 제1종일반주거지역에 속하며, 완경사·자루형 토지이고 소로한면에 접합니다. 공시지가는 528,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고, 폭 8m~10m의 소로2류에 접합니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이와 위반사항은 없으나, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되고 인접 건물과의 경계가 불분명합니다.
- 환금성. 호실별 임차·점유관계가 복잡하고 경계 확인까지 필요한 4층 다가구주택이므로, 권리 정리와 명도 완료 전에는 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실별 전수 확인. 101호, 201호, 401호와 전입 호실이 불명확한 점유자들의 실제 점유, 주민등록 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 각각 대조해야 합니다.
- 확인 인수액을 입찰가에 더하기. 현재 회차는 최저가 270,666,000원이 아니라, 확인 인수액을 포함한 최소 423,666,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 미상 보증금 반영. 금액 확인이 필요한 7건의 보증금이 추가로 승계되면 실질취득액은 423,666,000원을 초과합니다.
- 조영상 채권 확인. 신청채권 75,000,000원과 임차권등기 보증금 75,000,000원이 동일 채권인지, 배당 후 잔액과 임차권등기 말소가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·경계 측량. 제시외 건물의 구조와 사용현황, 인접 건물과의 실제 경계, 점유 침범 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세, 최우선변제 대상과 금액이 추가되면 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “최소 4.24억 취득”
이 물건의 표면 최저가는 270,666,000원입니다. 그러나 권리분석을 반영하면 현재 확인된 매수인 인수액만 153,000,000원이고, 최소 실질취득액은 423,666,000원입니다. 감정가 대비로는 약 76.7%이며, 미확인 보증금이 확인되면 실질취득액은 더 올라갑니다.
말소기준 이후의 압류가 소멸한다는 사실보다, 말소기준 전에 형성된 다수의 임차·점유관계가 훨씬 중요합니다. 조영상의 임차권등기와 신청채권 관계, 금액 확인이 필요한 7건, 제시외 건물과 불분명한 경계까지 겹쳐 있습니다. 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되며, 임차관계와 실질취득액이 모두 확정되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
