춘천지방법원 2025타경20527. 횡성군 우천면 상하가리 526의 토지와 공장시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 10,237.4㎡이고, 건물은 일반철골구조 공장 4,541.36㎡와 부속건물·기숙사 등으로 구성되어 있습니다. 소유자는 영진철강주식회사이며, 중소기업은행이 청구액 5,160,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리관계의 기준점은 2021.08.10. 설정된 중소기업은행 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이후 등기된 근저당권·가압류·국세 및 공과금 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리가 소멸한다는 것과 공장을 즉시 사용하거나 명도할 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.08.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행의 두 번째 근저당권 1,200,000,000원과 이후의 기술보증기금 가압류, 국세·건강보험료· 지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.19. 기술보증기금에 이전된 1,429,205,931원은 제1근저당권의 일부이전으로, 별도의 선순위 기준일이 새로 생긴 것은 아닙니다.

② 전입자 4명 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

실제 전입자는 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 네 명 모두 말소기준일 2021.08.10. 이후에 전입해 매수인에게 대항할 수 없고, 계산상 인수금액도 0원입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 구체적인 점유 부분은 미상입니다. 권리 인수와 별개로 공장·기숙사 등의 실제 점유 상태와 인도 범위는 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가는 6,518,853,260원이고 현재 최저매각가는 3,194,238,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 3,194,238,000원입니다.

유찰될수록 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 공장·토지·기계의 묶음 가치는 설비 상태, 가동 가능성, 철거·보수비, 산업단지 수요에 따라 크게 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,194,238,000원 가정)

총 채권액 7,505,900,000원 중 채권자 예상배당은 3,159,895,620원이며, 미배당액은 4,346,004,380원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제액은 구체적으로 반영되지 않았습니다.

⑤ 일괄매각 범위 — 기계·기구와 제외시설 확인

• 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 시설물 및 건물이 함께 매각됩니다.
• 토지 부속시설. 목록1 지상의 휀스, 석축, 대문, 바닥콘크리트 등은 감정평가액과 최저매각가격에 포함됩니다.
• 공장 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구인 오버헤드크레인 외 5점이 포함됩니다.
• 오버헤드크레인 차이. 목록에는 5톤 10대로 등재되어 있으나 현황은 5톤 6대와 3톤 4대입니다.
• 소재불명. 펀앙카자동절곡기 2점은 소재불명으로 기재되어 있습니다.
• 매각 제외. 목록2 지붕에 설치된 태양광발전시설은 매각에서 제외됩니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 토지와 건물은 공장시설로 이용 중이며, 주위는 공장이 소재하는 공업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지 형상. 공장용지 10,237.4㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당하고 완충녹지에 접합니다.
• 공시지가. 104,600원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기숙사 등에는 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
• 환금성. 공장·토지·기계가 결합된 물건은 사용 목적과 설비 수요가 맞는 매수자가 필요하므로 감정가 할인율과 별도로 보수적인 출구전략이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 현황. 전입자 4명의 실제 거주·근무 장소, 점유 면적, 퇴거 의사와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
• 보증금·확정일자. 네 명 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
• 설비 실사. 오버헤드크레인의 톤수와 대수, 펀앙카자동절곡기 2점의 소재 여부, 나머지 기계·기구의 가동 상태를 확인하세요.
• 태양광 제외. 지붕 태양광발전시설의 소유자, 임대차·사용권, 철거 및 유지관리 책임을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세·건강보험료 체납 중 당해세에 해당하는 금액과 배당순위를 확인하세요.
• 공장 사용성. 전력 용량, 설비 배치, 진입 동선, 층고, 바닥하중, 환경·소방·산업단지 입주 제한을 별도 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 49%만으로 저가라고 판단하지 말고 토지·건물·기계의 분리 가치와 보수·철거 비용을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부는 실사와 가격”

등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 전입자 4명도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 6,518,853,260원에서 2회 유찰돼 최저가가 3,194,238,000원까지 내려온 점도 숫자상으로는 강한 할인처럼 보입니다.

그러나 본건의 핵심은 권리보다 공장 자체의 사용가치입니다. 기계 목록과 현황이 다르고, 설비 2점은 소재불명이며, 태양광발전시설은 매각에서 제외됩니다. 여기에 점유 부분이 확인되지 않은 전입자 4명과 세금 압류까지 있어 현장·서류 실사 부담이 큽니다. 권리 인수는 0원, 실사 위험은 0이 아닙니다. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실제 가동 가능한 자산과 제외되는 자산을 먼저 구분해야 하는 물건입니다.