춘천지방법원 2025타경20531. 횡성군 안흥면 안흥리 747 소재 단독주택과 토지를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정가는 486,121,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 116,718,000원까지 낮아졌습니다. 소유자는 안병덕이며, 신청채권자는 원주원예농업협동조합, 청구금액은 263,294,191원입니다.
겉으로는 감정가 대비 약 4분의 1 가격이 먼저 보입니다. 다만 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래로 가격을 즉시 비교하기 어렵고, 이 사건에는 별도의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 크게 떨어졌다”는 사실과 “현재 시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20531 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 안흥면 안흥리 747 · 강원특별자치도 횡성군 안흥면 서동로안흥4길 270 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 각각 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 430.0㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안병덕 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 486,121,000원 / 116,718,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주원예농업협동조합 / 263,294,191원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 데크, 관정, 물탱크실 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 그러나 기준권리 재대조 필요
초기의 월드펀딩대부·허정본 근저당은 2020.02.17 해지로 말소됐고, 2018년 가처분과 2019년 횡성군 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 등기상 존속 권리 가운데 가장 먼저 설정된 것은 2020.02.24 원주원예농업협동조합의 채권최고액 130,800,000원 근저당입니다. 뒤이어 전기동 근저당, 이강윤·노병록 가압류, 주식회사이스트 근저당과 경매개시결정이 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 따라서 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자 및 실제 사용관계가 확인되기 전까지는 명도 난도와 대항력 문제를 확정적으로 단정할 수 없습니다. 현재 예상배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 116,718,000원으로 감정가 486,121,000원의 24.01%입니다. 하지만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 최저가가 실제 지역 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 건물 상태, 진입도로, 토지 형상, 기반시설, 수리비와 실제 점유 상태에 따라 가격 편차가 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 116,718,000원 | 114,283,948원 | 646,019,882원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 81,702,600원 | 79,831,953원 | 680,471,877원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 57,191,820원 | 55,762,367원 | 704,541,463원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 낙찰가가 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 이는 낙찰가 하락이 곧 인수금 증가로 이어지는 대항력 임차인형 사건은 아니라는 뜻입니다. 다만 시세자료가 없으므로 유찰 횟수 자체를 가격 가점으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,434,052원 |
| 1. 원주원예농업협동조합 근저당 | 130,800,000원 | 114,283,948원 |
| 2. 전기동 근저당 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 이강윤 가압류 | 9,503,830원 | 0원 |
| 4. 노병록(선정당사자) 가압류 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사이스트 근저당 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 760,303,830원 중 예상 배당액은 114,283,948원이며, 미배당액은 646,019,882원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 원주원예농업협동조합 근저당은 2025.08.25 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것으로 등기돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 횡성군 안흥면 안흥리 단지골야영장 서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕 2층 건물로, 외벽은 치장벽돌 쌓기와 사이딩 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 일부 보일러 난방설비가 있는 것으로 탐문됐으나 정상 작동 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 보전산지, 공익용산지, 국립공원, 공원자연환경지구, 자연환경보전지역과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로 아파트보다 수요층이 제한적이며, 네 차례 유찰 사실과 실거래 비교자료 부재를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 권리서류 대조. 2019년 횡성군 압류는 2020년 해제로 말소됐습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준권리와 소멸 범위를 다시 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록, 확정일자와 명도 가능 여부를 확인하세요.
- 지붕 상태. 2025.04.11 지붕 위에 쓰러져 있던 소나무의 제거 여부와 지붕 손상·누수·보수비를 현장에서 확인하세요.
- 설비 점검. 관정, 물탱크실, 급배수와 보일러 설비의 실제 작동 여부를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 데크, 관정, 물탱크실, 수목의 위치와 경계, 사용 가능 상태를 현황과 공부에서 대조하세요.
- 시세 검증. 인근 단독주택·토지 거래와 토지 가치, 건물 잔존가치 및 수리비를 별도로 조사해 총취득원가를 산정하세요.
- 입지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가와 24%짜리 물건은 다르다”
이 사건은 감정가 486,121,000원에서 네 차례 유찰되어 116,718,000원까지 내려왔습니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인도 없어, 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 실거래 시세가 없고 임대관계가 미상이며, 지붕 위 쓰러진 소나무의 제거와 건물 손상 여부도 확인되지 않았습니다.
또한 이미 말소된 횡성군 압류와 현재 존속하는 2020.02.24 근저당 사이의 기준권리 관계는 최신 등기부와 매각물건명세서로 최종 대조해야 합니다. 따라서 결론은 권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 가격과 현장 상태는 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다. 네 차례 유찰은 무조건적인 매력 포인트가 아니라, 시장이 반복해서 응찰을 미룬 이유를 찾아야 한다는 신호입니다.
