춘천지방법원 2025타경20559. 원주시 단구동 72에 소재하는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 자동차 수리점 및 사무실로 이용 중이며, 매각에는 제시외 건물과 지상 수목도 포함됩니다. 토지면적은 573.0㎡로, 공부상 지목은 전이지만 현황은 대지입니다.

이 사건의 등기상 말소기준권리는 2023년 2월 9일 설정된 원주농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 해당 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 2021년 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

다만 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 임차인 장상운의 전입신고일은 말소기준권리보다 앞서며, 배당 시뮬레이션은 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 동시에 임차인과 소유자가 동일인으로 표시돼 있어 임대차의 실재 여부 및 권리관계에 관한 별도 확인이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도 확인

2021년 설정된 원주농업협동조합의 근저당권(채권최고액 420,000,000원)은 2023년 2월 9일 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 을구 3번 원주농업협동조합 근저당권(360,000,000원)이 현재 말소기준권리입니다. 2025년 4월 4일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수와 동일인 관계 확인

현황조사 및 매각물건명세서상 임차인은 장상운입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정했습니다.

실제 임차인 신고 1명. 보증금 인수는 배당 시뮬레이션 기준이며, 실제 임대차 성립과 법적 대항력은 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 실질취득은 별도

감정평가액은 800,055,760원이며, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 392,027,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔습니다.

그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 해당 물건은 토지와 자동차 수리점·사무실로 이용 중인 건물을 함께 매각하는 구조이고, 제시외 건물 및 수목까지 감정평가에 포함돼 있습니다. 감정가만으로 현재 최저매각가격이 시장에서 저렴한지 단정할 수 없습니다.

회차별 금액은 예상 시나리오이며 확정 매각가격이나 확정 배당액이 아닙니다. 임차보증금 인수는 각 회차에서 10,000,000원으로 반영했습니다. 채권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 392,027,000원 가정)

집행비용 6,288,378원과 근저당권 배당 360,000,000원을 제외하면 소유자 잔여금은 25,738,622원으로 추정됩니다. 임차보증금 10,000,000원은 매각대금의 배당 대상에서 제외하고 매수인 인수로 산정했습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단구동 소재 단구초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 강변로를 따라 음식점과 정비업소 등 근린생활시설이 형성돼 있고, 후면에는 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 운행상황과 도로여건을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 573.0㎡, 평지의 부정형 토지이며, 토지이용상황은 주거기타입니다. 도로접면은 중로각지로 조사됐습니다.
• 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역에 해당하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 487,100원/㎡입니다.
• 건물 이용상태. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 자동차 수리점 및 사무실로 이용 중입니다. 내·외벽은 샌드위치판넬 잇기, 바닥은 하드너 및 장판깔기 마감 등이며 PVC샷시 창호와 위생설비가 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대지입니다. 목록1의 지적경계가 불분명하므로 실제 이용 범위와 경계를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되며, 호두나무·고로쇠나무 등 지상 수목도 감정평가액과 최저매각가격에 포함돼 있습니다.
• 환금성. 토지와 자동차 수리점·사무실로 이용 중인 건물의 일괄매각이므로 일반 주거용 집합건물과는 다른 수요 구조를 가집니다. 향후 활용 가능성과 현황 점유관계, 건물 및 토지의 상태를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 최저가 392,027,000원에 임차보증금 인수 10,000,000원을 합한 402,027,000원을 기본 검토가격으로 사용하세요.
• 임차인 동일인 확인. 소유자와 임차인으로 기재된 장상운의 관계를 확인하고, 실제 임대차계약 및 보증금 지급 사실과 점유 권원을 대조하세요. 가장임차인 여부를 단정하지 말고 관련 서류로 검증해야 합니다.
• 대항력 검증. 전입신고일은 말소기준권리보다 앞서지만 토지임차로 기재돼 있으므로, 실제 임차 목적물과 법적 대항력의 성립 및 적용 범위를 확인하세요.
• 지적경계 확인. 지적경계 불분명 사항을 확인하고 토지의 실제 이용 범위와 건물 위치를 대조하세요.
• 공부와 현황 차이. 공부상 지목 전, 현황 대지인 점을 확인하세요. 목록1은 도시지역 내 일반주거지역으로 농지취득자격증명이 불필요한 것으로 기재돼 있습니다.
• 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상인 제시외 건물과 호두나무·고로쇠나무 등 수목의 현황 및 활용 가능성을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 자동차 수리점·사무실의 실제 운영자와 점유자를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오를 검토하되, 입찰가격과 별도로 인수보증금 부담을 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장을 대조해 최종 권리관계 및 매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 인수관계와 토지 현황 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 800,055,760원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 392,027,000원까지 내려온 원주시 단구동의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 산정돼 현재 실질취득 추정액은 402,027,000원입니다.

핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 소유자와 임차인의 동일인 관계, 실제 임대차의 성립과 대항력, 토지 경계 및 공부와 현황의 차이가 입찰 전 확인해야 할 주요 사항입니다. 여기에 제시외 건물과 지상 수목이 포함되는 매각 범위도 함께 확인해야 합니다.

등기상 담보권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차보증금 인수와 현황 관련 불확실성이 남아 있습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하기보다, 실질취득가격과 권리·현황 검증 결과를 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.