춘천지방법원 2025타경20646. 원주시 판부면 서곡리 875-28에 소재한 물건으로, 토지면적은 755㎡이고 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 지상 1층 건물로, 사용승인일은 2010년 5월 7일입니다.

현재 소유자는 김종서입니다. 2013년 기존 경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 여러 차례 담보권의 설정과 말소가 있었고, 현재 말소기준권리는 2024년 3월 12일 설정된 원주원예농업협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

후순위 근저당권자인 신용석이 이번 임의경매를 신청했으며 청구금액은 72,915,068원입니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 선순위 담보권에 배당재원이 집중돼 신청채권자인 신용석에게 돌아갈 예상 배당액은 0원입니다. 그러나 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 담보권과 후순위 경매신청

권리 흐름에서 가장 중요한 것은 2024년 3월 12일 원주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 공동담보로 서곡리 875-28 토지가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 현재 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 근저당권 이전은 기존 담보권의 승계이므로 별도의 신규 선순위 채권으로 중복 합산하지 않습니다.

그 뒤 설정된 신용석의 근저당권(채권최고액 80,000,000원), 강원신용보증재단의 가압류(17,000,000원), 원주시 압류 및 이번 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 권리입니다. 2013년 이전 경매에 따른 종전 가압류·압류·근저당권 등도 이미 말소된 이력으로, 이번 매각에서 새롭게 인수하는 권리가 아닙니다.

② 가격 분석 — 49% 할인, 하지만 시세 대비 저가인지는 별개

감정가 612,710,050원으로 시작한 이 물건은 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 300,228,000원으로 조정됐습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%에 해당합니다.

후속 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각 결과나 향후 최저매각가격을 보장하지 않습니다. 미배당액은 채권최고액 및 제시된 배당 추정에 따른 수치입니다.

이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형 거래의 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 실제 이용상태가 근린생활시설이며 토지와 건물을 함께 검토해야 하는 물건이기 때문입니다. 감정가 대비 할인율은 명확하지만, 현재 매수인이 취득하는 부동산의 시장가치를 확인하려면 인근 유사 용도 토지 및 근린생활시설의 거래가격, 건물 상태, 활용 가능성 등을 별도로 조사해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 300,228,000원 가정)

현재 매각가격에서는 집행비용 5,003,192원을 제외한 295,224,808원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자 신용석과 가압류권자 강원신용보증재단은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금 역시 0원입니다.

배당표상 채권총액 517,000,000원 중 예상 배당액은 295,224,808원이며, 미배당액은 221,775,192원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 추정 미배당액으로, 실제 확정 채무잔액과 같다고 볼 수는 없습니다. 또한 원주시 압류와 관련한 조세채권의 구체적인 배당순위 및 금액에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

배당 추정에는 당해세 등 조세채권의 실제 우선순위와 금액, 확인되지 않은 임차인의 최우선변제금 등이 반영되지 않았을 수 있습니다. 매각대금 배분은 확정 배당표가 아닙니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 입지. 서곡초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 근린생활시설, 창고 및 농경지 등이 혼재합니다. 전형적인 아파트 밀집 주거지나 중심상업지와는 다른 입지 특성을 갖습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 755㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 공시지가는 210,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역에 해당합니다. 인허가 및 향후 이용 가능성은 해당 용도지역과 관리계획의 제한을 함께 검토해야 합니다.
• 개별 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되며 서곡초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다. 인접 토지와 관련된 준보전산지 접함 사항도 확인해야 합니다.
• 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 지상 1층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며 기본 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 토지와 근린생활시설을 일괄 취득하는 물건으로, 실제 활용 목적과 지역 내 유사 부동산의 수요를 검토해야 합니다. 토지이용규제와 건물의 개별 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 대조하세요. 건물 등기와 토지 등기를 각각 확인하고 공동담보의 범위를 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 12번 원주원예농업협동조합 근저당권과 을구 12-2번 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전 내역을 대조하세요. 기존 근저당권의 이전을 별도 담보채권으로 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 임대관계 미상 물건입니다. 현장 점유자와 실제 이용자를 조사하고, 임대차계약서·보증금·사업자등록·확정일자 등을 확인하세요. 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정하거나 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 토지 및 건물 현장 확인. 건물의 실제 이용상태, 누수·노후도·설비상태 및 토지의 경계·진입도로를 확인하세요. 공부와의 차이가 없다는 감정평가 기재와 별도로 현장 상태를 점검해야 합니다.
• 인허가 및 규제 확인. 상대보호구역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등 실제 용도 변경과 활용에 영향을 줄 수 있는 사항을 검토하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치에만 의존하지 말고 인근 유사 토지와 근린생활시설의 최근 매매사례, 예상 임대수익, 보수비용 및 환금성을 비교하세요.
• 체납·공과금 확인. 원주시 압류가 등기돼 있으므로 관련 조세채권의 성격과 우선순위, 실제 배당에 미치는 영향을 확인하고 기타 미납 공과금도 점검하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치와 점유 상태

춘천지방법원 2025타경20646은 감정가 612,710,050원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 300,228,000원까지 내려온 물건입니다. 현재 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이고, 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율은 아닙니다. 근린생활시설의 실제 활용 가능성과 토지의 규제, 건물 상태, 지역 내 매매·임대수요에 따라 실질적인 가치가 달라집니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 대항력 여부를 확인하지 않은 상태에서 인수 위험이 완전히 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

따라서 이 물건은 등기상 권리 소멸 구조와 가격 검증을 구분해 접근해야 합니다. 말소기준권리 확인, 토지·건물 원본 대조, 현장 점유 조사 및 유사 거래가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 취득 후 활용성과 처분 가능성을 우선 확인하는 것이 중요합니다.