서울동부지방법원 2025타경51680. 성동구 마장동 흥일연립 제1층 제103호 중 진영환 소유 지분 11분의 3만 매각되는 사건입니다. 진봉순·진수봉·진숙일·진순옥은 각 11분의 2 지분을 그대로 보유하며, 낙찰자는 이들과 공유관계에 들어갑니다. 따라서 최저가 144,640,000원을 내고 103호 전체를 단독 취득하는 구조가 아닙니다.
말소기준은 2021.03.16. 설정된 대명캐피탈대부의 채권최고액 90,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 대명캐피탈대부의 근저당권 30,000,000원·16,500,000원, 김수현 근저당권 40,000,000원과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51680 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 마장동 784-2 제1층 제103호 · 서울특별시 성동구 마장로42길 12 |
| 용도 / 현황 | 근린주택 · 현황 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 · 사용승인일 1982.12.15 |
| 전용면적 | 50.02㎡ |
| 매각지분 | 진영환 소유 지분 11분의 3 |
| 공유관계 | 진봉순 11분의 2 · 진수봉 11분의 2 · 진숙일 11분의 2 · 진순옥 11분의 2 · 진영환 11분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 144,640,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 77,239,397원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
진영환 지분에 설정됐던 2020년 근저당권과 2015년 가압류·2018년 압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준인 대명캐피탈대부 근저당권과 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하므로, 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 지분매각 — 권리가 아니라 ‘소유 구조’가 핵심
이번 경매의 본질은 권리 소멸 여부보다 매각 범위입니다. 감정평가 대상은 흥일연립 103호 전체가 아니라 진영환 지분 11분의 3입니다. 낙찰 후에도 나머지 지분은 진봉순·진수봉· 진숙일·진순옥에게 남으므로, 전체 부동산을 단독 소유하는 결과가 아닙니다.
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 인수 임차권은 없지만, 현재 점유자와 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 지분만 취득하는 물건이므로 103호 전체의 단독 사용이나 즉시 명도를 전제로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 거래가와 3/11 지분가는 직접 비교 불가
흥일연립나동 전용 50.02㎡의 실거래 자료는 다음과 같습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건, 거래금액은 1,100,000,000원입니다. 이전 거래 평균보다 최근 거래가가 27.3% 상승한 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | |
|---|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.02㎡ | 3 | 1,100,000,000원 | |
| 2024.12 | 50.02㎡ | 3 | 840,000,000원 | |
| 2022.05 | 50.02㎡ | 3 | 50.02㎡ | 3 | < class="num">830,000,000원
| 2022.05 | 50.02㎡ | 2 | 890,000,000원 | |
| 2022.01 | 50.02㎡ | 2 | 897,000,000원 | |
| 전체 평균 | 50.02㎡ | 5건 | 911,400,000원 |
원자료상 최저가 144,640,000원은 최근 거래 1,100,000,000원의 13.1%, 전체 평균 911,400,000원의 15.9%로 계산됩니다. 그러나 실거래는 103호와 같은 면적의 전체 소유권 거래이고, 이번 경매는 11분의 3 지분만 매각합니다. 따라서 이 비율은 가격 할인율로 사용할 수 없으며, 최저가가 실거래보다 현저히 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,824,960원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 대명캐피탈대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 대명캐피탈대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 대명캐피탈대부 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,298,477원 | 5,315,040원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 프라미스대부 | 5,641,823원 | 0원 |
| 6. 을구 11번 근저당 · 김수현 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고액 합계 192,440,300원 중 141,815,040원이 배당되고, 50,625,260원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마장동 주민센터 남서측 인근으로 연립주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마장역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 사용승인일 1982.12.15의 지하1층·지상3층 흥일연립 제나동으로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 914.7㎡이며 공시지가는 ㎡당 6,703,000원입니다.
- 환금성. 흥일연립나동은 18세대이고 동일 면적 거래는 확인되지만, 본건은 전체 호수가 아닌 일부 지분이어서 일반 매매와 환금 구조가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 재확인. 103호 전체가 아니라 진영환 지분 11분의 3만 매각됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 여부와 보증금 납부 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 방식. 1,100,000,000원 실거래는 전체 소유권 거래입니다. 최저가 144,640,000원과 직접 나눠 할인율로 판단하지 마세요.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 정비구역. 정비구역·지구단위계획구역 관련 사업 진행 상황과 지분권자의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·공매공고 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 전체 소유권 취득”
이 사건은 등기 권리만 보면 단순합니다. 대명캐피탈대부 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 낙찰자가 얻는 것은 흥일연립 103호 전체가 아니라 진영환 지분 11분의 3입니다.
최저가는 2회 유찰로 144,640,000원까지 내려왔고 전체 부동산의 최신 실거래는 1,100,000,000원이지만, 서로 매각 범위가 달라 직접 비교할 수 없습니다. 공유자 우선매수 가능성, 임대관계 미상, 공매공고와 조세압류까지 확인해야 하므로 결론은 권리 소멸은 양호하지만 취득 구조와 환금성은 신중입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 11분의 3 지분을 취득한 뒤 남는 공유관계를 감당할 수 있는지 여부입니다.
