춘천지방법원 2025타경20685. 원주시 단계동 894-9, 도로명 이화6길 64의 다가구주택 및 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 목조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 3층이고, 감정평가상 다가구주택 및 지하 보일러실로 이용 중입니다. 토지는 175.8㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리구조의 기준점은 2010년 설정된 우산새마을금고 근저당입니다. 이후의 강제경매개시결정, 가압류, 원주시 압류와 노형주의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 회차 307,144,000원뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 입찰 난도는 등기보다 다가구 임차관계 파악에서 올라갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 894-9 · 강원특별자치도 원주시 이화6길 64 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택 및 보일러실(지하) |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 목조 슬래브지붕 · 지하1층, 지상3층 |
| 토지 | 175.8㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 홍성주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 438,777,270원 / 307,144,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 55,542,465원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 8번 우산새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 140,000,000원입니다. 2025.06.04 박경훈의 강제경매개시결정, 2025.10.22 이학웅의 25,000,000원 가압류, 2025.10.27 원주시 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 인수보다 ‘현황 일치 여부’가 핵심
확인된 임차·점유 관련 내역은 9건입니다. 모두 전입일이 2010.06.23 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 현재 계산에는 매수인 승계액이 잡히지 않습니다. 다만 박경식·김선태·전준영·성지은·정민호·장윤일·전준표는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 다가구주택은 호실별 점유관계가 핵심이므로 현장과 문서의 대응관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경식 | 미상 | 2018.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선태 | 미상 | 2020.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전준영 | 미상 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성지은 | 미상 | 2020.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민호 | 미상 | 2023.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤일 | 미상 | 2024.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전준표 | 미상 | 2025.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노형주 | 1층 102호 | 2023.02.27 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 해당 없음 | 2023.02.27 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
노형주는 1층 102호 52.02㎡에 대해 임대차계약일 2023.01.30, 전입·점유개시일 2023.02.27, 확정일자 2023.01.30, 보증금 60,000,000원으로 주택임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 전입일이 말소기준일보다 뒤여서 제공된 권리판정은 대항력 없음·매각으로 소멸입니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,100,016원 |
| 1. 근저당 · 우산새마을금고 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박경훈 | 55,542,465원 | 55,542,465원 |
| 3. 가압류 · 이학웅 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,501,519원 |
현재 회차에서는 계산된 채권 220,542,465원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 81,501,519원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 307,144,000원 | 220,542,465원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 215,000,800원 | 211,190,789원 | 9,351,676원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 150,500,560원 | 147,593,552원 | 72,948,913원 | 0원 |
2회 유찰 시에도 신청채권자 박경훈의 55,542,465원은 전액 충족됩니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 7,593,552원으로 줄어 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액으로 전환되지 않습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 단계동 코오롱아파트 남동측 인근이며, 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스노선 및 정류장과의 거리 등 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 다가구주택 및 보일러실(지하)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 및 목조 슬래브지붕 지하1층·지상3층이며, 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 및 플라스틱프레임입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 175.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(단계지구) · 소로2류(폭 8m~10m) 접합 · 공시지가 735,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 임대차 대조. 박경식·김선태·전준영·성지은·정민호·장윤일·전준표의 점유부분·보증금·확정일자를 확인해 실제 점유현황과 맞춰야 합니다.
- 노형주 102호 확인. 보증금 60,000,000원, 전입·점유개시 2023.02.27, 확정일자 2023.01.30의 임차권등기가 확인됩니다. 말소기준 후 전입으로 대항력은 없다고 판정되어 있습니다.
- 배당표 보정. 현재 잔여 81,501,519원 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 다가구주택이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 매각 대상 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 다수의 임차·점유 관계가 확인되는 만큼 낙찰 뒤 호실별 인도와 명도 절차를 고려해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 난도는 임차현황에 있다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2010.06.23 우산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 남은 경매개시결정·가압류·압류·임차권은 모두 그 이후입니다. 계산된 매수인 인수액도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 0원입니다.
그러나 물건이 다가구주택이라는 점 때문에 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 임차·점유 관련 내역이 9건이고, 그중 여러 명의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않습니다. 여기에 현재 배당표도 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 없지만, 호실별 임차현황을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”입니다. 비교 실거래 자료가 없는 만큼 307,144,000원이 시세 대비 저렴하다고 단정해서도 안 됩니다.
