춘천지방법원 2025타경20705. 원주시 반곡동 강산타워 4층 401호로, 감정평가상 오피스텔 단위세대로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사인앤온디앤씨이며, 2018년 3월 26일 매매를 원인으로 거래가액 111,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 재단법인한국지방행정연구원 명의로 건물 전부에 대한 전세금 95,000,000원의 전세권이 설정됐습니다.

말소기준은 2022년 11월 24일 원주세무서장의 압류로 정리돼 있습니다. 전세권은 이보다 약 4년 7개월 앞선 권리이며, 권리내역에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 반면 경매 신청채권자 역시 이 전세권자인 재단법인 한국지방행정연구원이고, 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 전세권자에게 배당한 뒤 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 인수조건과 전세권 소멸 여부를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

2018년 4월 4일 설정된 전세권의 범위는 건물 전부, 전세금은 95,000,000원입니다. 등기상 존속기간은 2018년 4월 3일부터 2020년 4월 2일까지로 기재돼 있지만, 전세권 등기는 말소되지 않은 상태입니다. 이 권리는 2022년 11월 24일 말소기준 압류보다 앞서므로, 단순히 후순위 권리처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.

말소기준 이후에는 국민건강보험공단과 원주시의 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 원주세무서·국민건강보험공단·원주시의 압류가 존재하므로, 당해세에 해당하는 금액이 확인되면 배당 순서와 전세권자 배당액이 달라질 수 있습니다.

② 가격 구조 — 49% 할인만으로는 부족하다

감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 58,800,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%로 낮아졌지만, 확인된 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.

유찰이 진행될수록 매각가격은 내려가지만, 전세권자의 미배당액은 현재 37,658,400원에서 3회 유찰 시 54,980,880원, 4회 유찰 시 67,106,616원으로 증가합니다. 따라서 전세권 미배당액이 매수인에게 승계되는지 여부가 확정되지 않은 상태에서는 추가 유찰을 곧바로 가격 호재로 해석할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 전세권자에게 배당되고, 전세금 중 37,658,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 원주세무서·국민건강보험공단·원주시 압류와 관련된 당해세가 우선 차감되면 실제 전세권자 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 강산타워 지하 2층·지상 7층 건물 중 4층 401호이며, 오피스텔 단위세대로 이용 중입니다.
• 주위환경. 원주시 반곡동 뱅이둑사거리 서측 인근으로, 공공기관과 각종 근린생활시설이 주를 이루는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장과의 거리 등을 고려한 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남측과 북측으로 폭 약 18m의 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 6m의 보행자도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 건부지입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 공부 대조. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 오피스텔이므로 실제 임대수요, 공실 여부, 관리비와 동일 건물 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 선순위 전세권 95,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당액이나 전세권 자체가 매수인에게 인수되는지 원문 문구를 확인하세요.
• 전세권 등기 상태. 존속기간은 2020.04.02까지로 기재돼 있으나 등기는 말소되지 않았습니다. 존속·갱신·소멸 관련 서류를 대조하세요.
• 당해세 확인. 원주세무서·국민건강보험공단·원주시 압류의 실제 체납액과 배당 우선순위를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
• 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대료를 조사하세요.
• 관리비·공실비용. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 월 관리비를 확인하고, 공실 기간과 명도비용을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%보다 전세권 한 줄이 더 중요하다”

최저가 58,800,000원은 감정가의 49%로 내려왔지만, 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2018년 설정된 전세금 95,000,000원의 전세권이 말소기준보다 앞서고, 권리내역에는 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 동시에 예상배당 계산은 신청채권자인 전세권자에게 57,341,600원을 배당하고 인수액을 0원으로 봅니다.

현재 회차에서도 전세금 미배당액은 37,658,400원이며, 추가 유찰 시 그 금액은 더 커집니다. 이 미배당액 또는 전세권이 낙찰자에게 남는지 확정하지 않은 상태에서 “두 번 유찰돼 싸다”고 접근하면 실질 부담을 잘못 계산할 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 결론은 아직 닫히지 않았습니다. 매각물건명세서와 당해세, 점유관계를 확인하기 전까지는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.