춘천지방법원 2025타경20716. 원주시 소초면 흥양리의 토지와 2층 단독주택을 함께 매각하는 물건입니다. 감정상 건물은 일반철골구조 샌드위치지붕판넬지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2011.02.10입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
등기상 핵심은 2021.06.09 설정된 원주원예농업협동조합의 채권최고액 1,104,000,000원 근저당권입니다. 이 채권은 2024.12.27 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 해당 회사가 2025.06.19 임의경매를 신청했습니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고는 없어 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20716 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 406-2 · 강원특별자치도 원주시 소초면 대왕고개길 44-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치지붕판넬지붕 2층 단독주택 · 사용승인일 2011.02.10 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 684㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이향숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,846,056,940원 / 1,292,240,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,297,020,521원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 이전관계 확인
임차인 신고는 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재됐지만, 임차인 자료상 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.06.09 설정된 근저당권은 2024.12.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이후 경매개시결정과 2025.09.02 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 1,846,056,940원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,292,240,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 904,568,000원(49%), 3회 유찰 시 633,197,600원(34%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래로 가격을 바로 검증하기 어렵습니다. 농경지·농가주택·자연림이 혼재한 지역의 토지와 단독주택을 일괄매각하고, 조경석축·조경석·수목 등도 감정가격에 포함돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,292,240,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 904,568,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 633,197,600원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,292,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,322,400원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,875,000원 | 12,875,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,264,042,600원 |
배당 계산상 서울보증보험주식회사 가압류는 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 농취증·원상복구·매각 제외물건
- 매각 제외물건. 목록 9 또는 목록 10 지상에 있는 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 목록 4는 공부상 임야이지만 현황은 도로입니다.
- 감정가 포함물. 조경석축·조경석·옥외수도전·옥외등·수목이 감정평가액과 최저매각가격에 포함돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
⑤ 입지·토지 이용·환금성
- 주위환경. 원주시 소초면 흥양리 황골소류지 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·농가주택·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량의 접근과 진출입은 가능하지만 일부 목록은 버스정류장·간선도로와의 거리 등을 고려할 때 대중교통이 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 성장관리계획구역·특화경관지구·영농여건불리농지·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지 형태. 지목 대, 684㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 132,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 사전협의. 목록 5·8·9·10·11의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한을 해당 관서에 확인하세요.
- 보증금 몰수 위험. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 몰수되므로 발급 가능성이 확인되기 전 입찰은 위험합니다.
- 원상복구 범위. 2023.01.10 전용허가 사업 미완료 토지의 원상회복 대상·비용·이행주체를 확인하세요.
- 매각 제외 컨테이너. 목록 9 또는 목록 10 지상의 컨테이너 1동 소유관계와 토지 인도 문제를 확인하세요.
- 공동담보·배당 검증. 근저당권 이전 내역과 신청채권 1,297,020,521원의 배당 반영 여부를 등기부·채권계산서·배당요구 자료로 대조하세요.
- 경계·현황 확인. 목록 4의 현황 도로, 제시외 건물, 조경시설·수목의 실제 위치와 토지 경계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 70%라는 할인율보다 농지 규제, 원상복구비, 접근성, 건물 상태를 반영한 개별 원가를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 쉬운 물건은 아니다”
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원이라는 점만 보면 권리 인수형 위험은 낮습니다. 그러나 입찰 성패를 좌우하는 것은 등기 말소 여부가 아니라 농지취득자격증명과 원상복구입니다. 농취증이 필요한 목록이 5개이고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 주거시설 전용허가 사업이 완료되지 않아 원상회복명령 가능성도 있으며, 매각 제외 컨테이너와 현황 도로가 포함돼 있습니다.
여기에 신청채권 1,297,020,521원이 회차별 배당 계산에서 0원으로 표시되는 반면 소유자 잔여액이 크게 산정돼 있어, 근저당권 이전과 공동담보 관계를 원본에서 재확인해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만 절차·토지·배당 검증 난도는 높습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 입찰하기보다, 농취증 발급과 원상복구 범위가 확정된 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
