212,803,000원
춘천지방법원 2025타경20727. 원주시 문막읍 건등리의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 일괄매각 사건입니다. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 일반철골구조의 2층 건물로 외벽은 스타코플렉스, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 PVC 이중창으로 조사됐습니다. 수세식 위생설비와 LPG 가스보일러 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
현재 소유자 류주현은 2020년 9월 21일 이전 경매의 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021년 8월 6일 인천저축은행이 설정한 채권최고액 288,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 예다임 근저당권과 그 근저당권에 대한 가처분, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20727 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 124-79 |
| 건물 등기 | 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 124-112 1동 · 동건길 123-81 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치패널 위 슁글지붕 2층 |
| 소유자 | 류주현 (2020.09.21. 임의경매로 인한 매각을 통해 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 434,291,800원 / 212,803,000원 (2회 유찰·감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사인천저축은행 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 포함사항 | 데크 및 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제권이나 보증금 승계로 인한 인수액은 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 2021년 8월 6일 인천저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 예다임 근저당권과 해당 근저당권 처분을 금지한 가처분도 함께 소멸하는 구조입니다.
2019년에 설정됐던 인천저축은행 근저당권과 당시의 경매개시결정은 2020년 9월 21일 이전 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 2020년 설정된 근저당권 역시 2021년 8월 6일 해지됐으므로, 이번 사건에서는 2021년 근저당권부터 현재 권리관계를 판단하면 됩니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 434,291,800원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 212,803,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 49.0%이고, 감정가와의 차이는 221,488,800원입니다.
그러나 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 비교할 실거래가가 확인되지 않습니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 표준화된 거래가격을 바로 대입하기 어려우므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정가에는 데크와 지상 수목이 포함돼 있어 건물 상태, 토지 경계, 도로 조건과 포함 물건의 실제 가치까지 현장에서 따로 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49.0% | 212,803,000원 | 209,023,758원 | 228,976,242원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 148,962,100원 | 146,076,631원 | 291,923,369원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 104,273,470원 | 102,013,641원 | 335,986,359원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 212,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,779,242원 |
| 1. 근저당 · 주식회사인천저축은행 | 288,000,000원 | 209,023,758원 |
| 2. 근저당 · 주식회사예다임 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 438,000,000원 중 예상 배당액은 209,023,758원이며, 채권자 미배당 합계는 228,976,242원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 공동담보 관계와 배당요구 내역 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 문막읍 건등리 소재 건등저수지 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 주거나지가 주로 소재하는 전원주택지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 정류장 거리·노선·배차간격과 운행빈도를 고려한 대중교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 일반철골구조 2층 단독주택으로 이용 중이며, 스타코플렉스 외벽·PVC 이중창과 LPG 가스보일러 개별난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 자료는 면적 828㎡, 지목 도로, 이용상황 도로등, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 ㎡당 59,400원입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 준보전산지와는 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계와 기타 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각이고 이미 2회 유찰됐습니다. 표준화된 실거래 비교가 어려운 용도이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물과 토지뿐 아니라 데크와 지상 수목이 감정가격에 포함됩니다. 각 토지의 지번·경계와 현황, 포함 수목과 데크의 위치를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 할인율 대신 문막읍 건등리 인근 단독주택·전원주택 거래사례와 토지 단가를 확인해 실질취득액 212,803,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 시점은 별도 확인이 필요합니다. 현장 방문과 현황조사 원본 대조 없이 점유관계를 단정하지 마세요.
- 후순위 가처분. 예다임 근저당권과 그 근저당권에 대한 가처분은 말소기준 이후 권리로 분석되지만, 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 최종 확인하세요.
- 토지 조건. 확인된 토지 자료의 지목은 도로이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 실제 출입로, 도로 지분, 통행관계와 각 필지의 이용상태를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역이므로 증축이나 용도변경 계획이 있다면 관할 행정기관에서 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당. 인천저축은행 근저당권은 건물과 여러 토지를 공동담보로 하고 있습니다. 실제 배당액은 공동담보 관계와 세금·집행비용에 따라 예상표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2021년 인천저축은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 예다임 근저당권·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수는 없습니다. 단독주택과 토지, 도로 조건, 계획관리지역과 성장관리계획구역, 포함된 데크·수목의 상태를 함께 평가해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장과 시세 검증 전까지 보류입니다.
