의정부지방법원 2025타경6048. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 108동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 217,000,000원이 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 52,102,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 24% 수준이라 강한 할인처럼 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 2024.09.26 등기된 유은빈의 주택임차권은 전입·점유가 2020.06.19부터이고, 임차보증금은 265,000,000원입니다.

강제경매개시결정은 2025.10.14입니다. 유은빈 임차권은 그보다 앞서 성립·등기되어 있고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 낙찰가 + 인수액의 합계가 보증금 부근으로 고정됩니다. 따라서 이 사건에서 52,102,000원이라는 최저가만 근거로 ‘싸다’고 평가하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 경매개시보다 앞선다

등기 흐름상 2018.11.30 권오경 명의의 소유권보존 후 생보부동산신탁에 신탁됐다가 2020.06.12 신탁재산 귀속으로 다시 권오경에게 돌아왔고, 2022.05.04 최윤숙에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등록 등기도 존재합니다. 2025.10.14 유은빈이 221,500,000원의 청구를 전제로 강제경매를 개시했습니다.

특히 유은빈은 등기부상 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자입니다. 제공된 확인사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로, 임대차보증금 265,000,000원과 신청채권 221,500,000원의 관계, 배당으로 소멸하는 범위와 매수인이 실제로 인수하는 잔액을 입찰 전 원문서끼리 반드시 맞춰봐야 합니다.

② 임차관계 — 확정된 265,000,000원 외에도 미상 점유가 남는다

성정희·조성훈은 전입일이 2025.10.14 강제경매개시보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. ‘기사항전’ 기재 역시 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 반면 유은빈은 등기된 주택임차권 자체에 보증금과 주민등록·점유개시일이 명시돼 있어 별도 수준의 인수위험으로 봐야 합니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰이 곧 76% 할인은 아니다

현재 최저가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 24% 수준입니다. 그러나 선순위 임차권 인수형에서는 최저가만 하락하고 실질취득원가는 충분히 내려가지 않을 수 있습니다. 등록 임차권 보증금 265,000,000원은 감정가 217,000,000원도 상회하므로, 이 사건은 ‘감정가 대비 크게 할인된 저가 경매’로 해석해서는 안 됩니다.

회차가 내려갈수록 신청채권 기준 미배당은 170,735,836원에서 186,085,085원, 196,829,560원으로 오히려 커집니다. 이 미배당액은 신청채권 221,500,000원 기준이므로 임차권 보증금 265,000,000원의 인수잔액과 그대로 동일하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 구조적으로는 낙찰가 하락분만큼 인수부담이 커질 수 있다는 점이 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 신청채권 221,500,000원 중 50,764,164원이 배당되고 170,735,836원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도로 등기된 임차권 보증금 265,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우의 잔액은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 식사동 양일초등학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 공동주택의 3층 302호이며 사용승인은 2018.11.20입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 512.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 524,800원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 한울하임108동은 8세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 4회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유은빈 임차권 원본 대조. 임차보증금 265,000,000원, 임대차계약 3차례, 전입·점유 2020.06.19, 확정일자 및 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서·배당요구 서류에서 일치 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금 관계. 같은 유은빈 명의의 신청채권은 221,500,000원이고 임차권 보증금은 265,000,000원입니다. 서로 어떤 채권관계인지 확인해야 실제 인수잔액을 계산할 수 있습니다.
• 성정희·조성훈 확인. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 단순 점유인지, 별도 임대차인지, 대항요건을 갖춘 임차인인지 확인해야 합니다.
• ‘기사항전’ 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능하므로 원문 기재와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.05.04 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 매각 이후의 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 상한 설정. 낙찰가가 52,102,000원이라고 해서 취득원가도 그 수준으로 내려가는 구조가 아닙니다. 선순위 임차보증금 인수를 합친 총부담으로 판단해야 합니다.
• 현장·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 “265,000,000원 임차권”이 먼저다

이 물건의 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 217,000,000원이 4회 유찰돼 최저매각가 52,102,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매의 진짜 가격은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 전입·점유가 2020.06.19부터인 유은빈의 주택임차권 보증금은 265,000,000원이고, 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다.

따라서 현재 회차에서 최저가만 보고 52,102,000원짜리 물건으로 접근하는 것은 잘못된 출발입니다. 대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득원가가 약 265,000,000원 수준에 묶일 수 있다는 점입니다. 여기에 다른 점유자의 권리까지 미확정입니다. 4회 유찰과 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담까지 감안하면, 가격은 싸 보이지만 권리·실질원가는 매우 무거운 사건으로 분류하는 것이 타당합니다.