한 줄 평 감정가 대비 49%까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수 가능성입니다. 을구 1번 임차권등기에는 임차보증금 265,000,000원이 기재되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 예상배당 기준 인수액은 0원이지만, 이는 배당 시나리오 기준입니다.
감정가
217,000,000원
평가금액
최저가
106,330,000원
2회 유찰 후
예상 인수
0원
배당 가정 기준
핵심지표
임차권 주의
보증금 미변제 가능성
의정부지방법원 2025타경6048. 경기도 고양시 일산동구 성석동 한울하임 108동 302호 다세대주택입니다. 감정가는 217,000,000원, 현재 최저매각가는 106,330,000원으로 2회 유찰을 거쳤습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권과 현황조사상 점유자가 존재해 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 171-36 한울하임 108동 3층302호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최윤숙 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 유은빈 / 221,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권 확인이 핵심
말소기준권리는 갑구 5번 강제경매개시결정(2025.10.14)입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되어 있어, 배당에서 임대차보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유/권리 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유은빈 | 을구 1번 주택임차권 · 건물전부 | 有(자료상) | 265,000,000원 | 배당 부족 시 잔액 인수 가능 |
| 성정희 | 현황조사 점유 | 판정 주의 | 미상 | 추가 확인 필요 |
| 조성훈 | 현황조사 점유 | 판정 주의 | 미상 | 추가 확인 필요 |
⚠️ 임차권 인수 범위 유은빈 임차권에는 임차보증금 265,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 실제 매수인 부담액은 배당 결과와 변제 여부에 따라 결정됩니다. 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당 후 인수액이 0원으로 계산되지만, 임차보증금 전액 변제가 확인되기 전까지 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 강제경매개시결정 · 유은빈 | 221,500,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자는 약 104,041,380원 배당되고, 청구금액 대비 117,458,620원 미배당이 발생하는 계산입니다. 다만 임차권 관련 최종 부담은 별도 배당절차 확인이 필요합니다.
매각대금 배분
회차별 최저가 변화
2회 유찰 후 감정가의 49% 수준까지 하락했습니다.
⛔ 결론 낮은 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 이 사건의 핵심 변수는 을구 1번 임차권과 보증금 265,000,000원입니다. 배당에서 충분히 변제되는지, 추가 점유자의 권리가 있는지 확인 후 입찰해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 양일초등학교 북서측 인근, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통은 보통 수준입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 환금성. 한울하임108동은 총 8세대 규모로 대단지 대비 거래 안정성은 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 유은빈 임차권등기의 배당 및 인수 여부를 반드시 확인하세요.
- 점유자 확인. 성정희·조성훈 등 점유 관련 사항은 보증금과 권리관계를 추가 확인해야 합니다.
- 낙찰가 판단. 저가 낙찰이라도 임차 관련 부담 발생 가능성을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수 가능성”
이 물건은 감정가 대비 낮은 가격까지 내려왔지만, 권리분석 관점에서는 단순 안전형이 아닙니다. 을구 1번 임차권과 보증금 265,000,000원이 존재하며, 배당 결과에 따라 매수인의 부담 범위가 달라질 수 있습니다. 최저가 자체보다 임차권 정리 여부를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.