대전지방법원 2019타경10346. 충청남도 천안시 서북구 입장면 연봉2길 99의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반건축물대장에 종교시설(사찰)로 되어 있고 사무실 등 일부를 제외한 현황 대부분이 공실입니다. 토지는 10,130㎡, 지목은 종교용지이며 계획관리지역을 중심으로 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 복수 규제가 확인됩니다.
등기부만 보면 말소기준은 2019.05.15. 이영미의 가압류 300,000,000원이고, 그 이후 가처분·강제경매·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 난점은 등기 순위 그 자체보다 점유관계와 비등기 권리, 매각대상 토지와 건물의 현황 불일치, 특별매각조건에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2019타경10346 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 연봉2길 99 |
| 등기부 부동산 | [건물] 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 166-50외 1필지 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 종교시설(사찰) · 사무실 등 일부 제외 현황 대부분 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층-지상5층 · 사용승인 2009.04.13 |
| 토지 | 10,130㎡ · 종교용지 · 계획관리지역 · 공시지가 58,800원/㎡ |
| 소유자 | 재단법인서라벌직업전문학교 |
| 감정가 / 최저가 | 6,121,929,040원 / 504,167,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.10.13 |
| 청구금액 | 351,169,193원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 중심, 핵심은 등기 밖 위험
말소기준권리는 2019.05.15. 갑구 2번 이영미 가압류 300,000,000원입니다. 이후 가처분, 강제경매개시결정, 각 가압류 및 천안시 압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2020.05.18. 서태종의 가압류 1,700,500,000원은 2020.09.10. 말소등기가 이루어진 상태입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 그중 1명은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 / 조건 | 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차장호 | 점유부분 미상 | 2018.09.03 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 농업회사법인(주)샐러드원 | 33평방미터 미상 | 2019.06.26 | 보증금 미상 · 차임 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
차장호는 전입일이 2018.09.03로 말소기준권리인 2019.05.15보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 확인되지 않아 실제 매수인 승계액 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.
농업회사법인(주)샐러드원은 2019.06.26 전입으로 말소기준권리보다 늦어 제공된 분석상 대항력이 없습니다. 점유부분은 33평방미터 미상, 차임은 100,000원이며 보증금은 확인되지 않습니다. 두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인·점유자는 2명으로 봅니다.
③ 특수권리·특별매각조건 — 이 사건의 핵심
| 유치권 신고자 | 신고금액 | 신고일 |
|---|---|---|
| 윤의호 | 44,000,000원 | 2022.05.23 |
| 이희상 | 183,977,960원 | 2022.05.26 |
| 김복임 | 350,000,000원 | 2022.05.26 |
| 권동철 | 121,066,650원 | 2022.05.30 |
| 최형주 | 30,000,000원 | 2022.06.21 |
| 최동만 | 46,000,000원 | 2022.06.27 |
위 유치권들은 모두 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있으며, 2025.12.12. 채무자 겸 소유자가 유치권신고에 대한 유치권부존재 의견서를 제출했습니다. 부존재 의견서가 제출됐다는 사실만으로 유치권이 자동 소멸하거나 부존재가 확정되는 것은 아니므로, 신고 내용과 점유·피담보채권 관계를 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격·배당 — 7회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 아니다
감정가 6,121,929,040원에서 현재 최저매각가는 504,167,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 데이터상 7회 유찰·감정가 8% 구간입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 종교시설·토지 복합물건이고 현황 대부분이 공실인 데다 권리·허가 리스크가 중첩된 만큼 최저가와 실질취득비용을 분리해 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 504,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,441,670원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 이영미 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 최종근 | 351,169,193원 | 196,725,330원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 최재윤 | 33,001,650원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 이향자 | 351,169,193원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 경매개시결정 · 이선미 | 351,169,193원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 권동철 | 99,955,690원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 차주헌 | 63,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 농업회사법인 주식회사 샐러드원 | 105,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 김민순 | 876,293,574원 | 0원 |
| 11. 갑구 13번 가압류 · 윤의호 | 44,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 14번 가압류 · 김복임 | 350,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 15번 가압류 · 권경숙 | 617,073,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 3,541,831,583원, 배당액은 496,725,330원, 미배당은 3,045,106,253원입니다. 신청채권자 배당액은 196,725,330원으로 청구금액 351,169,193원을 전액 충족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 입장휴게소 서울방향 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지·농가주택·중소규모 공장·임야가 혼재하는 고속도로 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 간선도로, 경부고속도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 일반건축물대장상 종교시설(사찰)이나 사무실 등 일부를 제외하면 현황 대부분 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기 2대, 스프링클러, 수변전설비, 발전기, 소화전, 화재탐지·경보설비가 구비되어 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역, 농림지역, 소하천 저촉, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립승인지역 등이 중첩됩니다.
- 환금성. 종교시설·대규모 토지 복합물건이고 현황 대부분 공실인 데다 7회 유찰된 사실 자체가 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한적임을 점검하게 하는 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차장호 임대차 원본 확인. 2018.09.03 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 승계액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
- 연곡리 166-51 토지 관계 확인. 건물 일부가 현황상 해당 토지에 소재하는 것으로 조사되어 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 소유관계와 건물 배치 현황을 대조해야 합니다.
- 유치권 6건 점검. 각 신고자의 실제 점유, 공사·채권 발생 원인, 변제기, 목적물과의 견련성 및 2025.12.12. 유치권부존재 의견서 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 고용노동부 처분허가 선확인. 목록2는 처분허가서 제출이 특별매각조건이며 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않습니다. 입찰 전에 허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위 확인. 제시외 기계실·관정·수변전설비는 포함되지만 이동 가능한 기계기구류 등은 제외됩니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가 504,167,000원은 7회 유찰 결과일 뿐, 비교 가능한 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘낮아진 최저가’보다 ‘해결해야 할 조건’이 먼저다
등기부상 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 중심이라 표면적인 등기 순위는 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 전혀 다른 요소가 지배적입니다. 차장호의 대항력 가능·보증금 미상, 연곡리 166-51에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 유치권 신고 6건, 그리고 고용노동부 처분허가서 미제출 시 보증금 반환 불가라는 특별매각조건이 동시에 존재합니다.
감정가 6,121,929,040원에서 최저가가 504,167,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에서 7회 유찰을 곧바로 가격 메리트로 해석하는 것은 위험합니다. 현황 대부분이 공실인 종교시설·대규모 토지 복합물건으로 환금성이 제한적이고, 낙찰 이후 실질취득비용을 바꿀 수 있는 점유·비등기 권리도 아직 확정되지 않았습니다. 가격보다 권리와 허가 조건을 먼저 확정해야 하는 고난도 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
