504,167,000원
대전지방법원 2019타경10346. 충청남도 천안시 서북구 입장면 연봉2길 99의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 이용은 종교시설(사찰)이고, 감정평가 현황은 사무실 등 일부를 제외하고 대부분 공실입니다. 토지는 10,130㎡, 지목은 종교용지이며 계획관리지역과 농림지역 등이 걸쳐 있습니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 6,121,929,040원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 504,167,000원, 감정가의 8.24% 수준입니다. 다만 이 사건은 최근 실거래 시세를 기준으로 최저가의 적정성을 확인할 수 있는 비교 근거가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없습니다. 오히려 권리·점유·토지관계·유치권·처분허가 조건을 먼저 해소해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2019타경10346 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 입장면 연봉2길 99 |
| 등기 대상 | [건물] 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 166-50외 1필지 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 종교시설(사찰) · 사무실 등 일부를 제외하고 대부분 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층-지상5층 · 사용승인일 2009.04.13 |
| 토지 | 10,130㎡ · 종교용지 · 계획관리지역 · 공시지가 58,800원/㎡ |
| 소유자 | 재단법인서라벌직업전문학교 |
| 감정가 / 최저가 | 6,121,929,040원 / 504,167,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 청구액 | 351,169,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸해도 점유·법정지상권은 별도 확인
말소기준권리는 2019.05.15 이영미의 가압류 300,000,000원입니다. 이후 가처분·강제경매개시결정·가압류·압류는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.05.18 서태종의 가압류 1,700,500,000원은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차·점유 조사 — 실제 조사 대상 2명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차장호 | 미상 | 2018.09.03 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 농업회사법인(주)샐러드원 | 33평방미터 미상 | 2019.06.26 | 보증금 미상 / 100,000원 | 없음 | 미상 |
농업회사법인(주)샐러드원은 2019.06.26 전입으로 말소기준권리인 2019.05.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 차장호는 기준권리보다 앞선 전입이어서 핵심 확인 대상입니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용까지 낮다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 토지·건물 관계 — 법정지상권 성립 여부 불분명
이 문제는 단순한 등기 순위와 별개입니다. 건물 일부가 매각대상 토지와 다른 토지에 걸쳐 있는 구조라면 토지 사용관계가 낙찰 후 이용·처분 가능성에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 법정지상권 성립 여부를 확정하지 않은 상태에서 가격 할인만 보고 접근하기 어렵습니다.
④ 유치권 신고 — 신고액 합계 775,044,610원
| 신고일 | 신고인 | 신고액 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 2022.05.23 | 윤의호 | 44,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 2022.05.26 | 이희상 | 183,977,960원 | 성립 여부 불분명 |
| 2022.05.26 | 김복임 | 350,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 2022.05.30 | 권동철 | 121,066,650원 | 성립 여부 불분명 |
| 2022.06.21 | 최형주 | 30,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 2022.06.27 | 최동만 | 46,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
유치권 신고액은 합계 775,044,610원입니다. 다만 각 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 2025.12.12 채무자겸소유자가 유치권신고에 대한 유치권부존재 의견서를 제출했습니다. 신고와 성립은 별개이므로 실제 점유 상태와 피담보채권, 공사·비용 발생 관계를 개별 확인해야 합니다.
⑤ 특별매각조건 — 처분허가서 미제출 시 보증금 반환 없음
이 조건은 일반적인 권리분석보다 앞서 검토할 사안입니다. 최저매각가가 감정가의 8.24%라는 사실만으로 응찰할 수 있는 구조가 아니라, 처분허가 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 입찰 판단을 해야 합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 504,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,441,670원 |
| 2. 가압류 · 이영미 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최종근 | 351,169,193원 | 196,725,330원 |
| 4. 가압류 · 최재윤 | 33,001,650원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이향자 | 351,169,193원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이선미 | 351,169,193원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 권동철 | 99,955,690원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 차주헌 | 63,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 샐러드원 | 105,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김민순 | 876,293,574원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 윤의호 | 44,000,000원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 김복임 | 350,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 권경숙 | 617,073,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,541,831,583원 중 예상배당은 496,725,330원, 미배당은 3,045,106,253원입니다. 배당계산상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으나, 차장호의 보증금이 미상인 만큼 이를 실제 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑦ 입지·활용성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 천안시 서북구 입장면 가산리 소재 “입장휴게소 서울방향” 북서측 근거리에 위치합니다.
- 주위환경. 고속도로 주변 농촌지대로 농경지·농가주택·중소규모 공장·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·경부고속도로가 소재하여 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 일반건축물대장상 종교시설(사찰)이며, 사무실 등 일부를 제외하고 대부분 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기 2대, 스프링클러, 수변전설비, 발전기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 10,130㎡, 종교용지, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 58,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역·농업진흥구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 등의 영향을 받습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 기계실·관정·수변전설비는 매각에 포함되고, 목록2 지상의 이동 가능한 기계기구류 등은 제외됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 차장호 임대차 확인. 2018.09.03 전입의 실제 점유관계·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 처분허가 확인. 주무관청인 고용노동부의 처분허가 가능 여부를 매수신청 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 연곡리 166-51 토지와 목록1 건물의 관계 및 법정지상권 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 윤의호·이희상·김복임·권동철·최형주·최동만의 신고와 실제 점유 및 피담보채권 관계를 대조해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물·수변전설비 포함 여부와 이동 가능한 기계기구류 제외 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 활용 가능성 확인. 종교시설(사찰)로 등재되어 있으나 현황 대부분이 공실이므로 토지이용계획과 건축물 이용조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 할인”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건의 숫자만 보면 감정가 6,121,929,040원에서 최저가 504,167,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 그러나 낮아진 최저가가 곧 안전한 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 기준권리보다 앞선 차장호의 전입과 미상의 보증금, 연곡리 166-51 토지에 관한 법정지상권, 775,044,610원의 유치권 신고, 그리고 처분허가서 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 특별매각조건까지 겹쳐 있습니다.
또한 최근 실거래 시세와의 비교 근거가 없어 감정가 대비 8.24%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 가격보다 권리와 허가가 먼저인 사건입니다. 차장호의 임대차관계, 법정지상권, 유치권, 주무관청 처분허가 가능 여부가 확인되기 전에는 실질취득비용과 활용 가능성을 확정하기 어렵습니다.
