서울동부지방법원 2025타경51713. 서울 강동구 천호동 성안로27길 58-10에 위치한 건물 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 평슬래브 지붕 2층으로, 지층 2세대·1층 2세대·2층 1세대가 이용하는 다가구주택입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대 + 토지로 표기되어 있지만, 실제 이용상태를 아파트 한 호실과 동일하게 보면 안 됩니다.

이 사건은 일반적인 은행 근저당 실행경매와 구조가 다릅니다. 부동산은 박윤창·박진우·박현창·박희용이 각각 4분의 1씩 공유하며, 박윤창의 지분에 가압류와 파산선고가 이어졌습니다. 이후 파산관재인 윤규상이 청산을 위한 형식적 경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각지분매각이라고 기재되어 있어, 토지와 건물을 함께 매각하더라도 취득 범위가 전체 소유권이 아니라 매각 대상 공유지분이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

등기상 말소기준은 2024.02.20 접수된 유한회사비티투자의 300,000,000원 가압류입니다. 그러나 그보다 오래전에 전입한 임차인들이 있어 등기상 가압류가 말소된다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다. 특히 지분매각에서는 취득 지분에 대한 사용·수익, 다른 공유자와의 관계, 임대차채무의 귀속 범위를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 정리되지만 임차관계는 남는다

말소기준인 2024.02.20 가압류 이후, 우리은행·농협은행·하나캐피탈이 같은 박윤창 지분에 가압류를 설정했습니다. 이들 가압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 2025.12.23 압류등기는 2025.12.29 해제로 이미 말소되었습니다.

반면 2024.09.19 박윤창 지분에 등기된 파산선고는 단순 후순위 가압류와 같은 방식으로만 처리할 수 없습니다. 파산재단의 청산절차와 매각의 효력을 확인해야 합니다. 또한 말소기준보다 앞서 성립했을 가능성이 있는 임차인의 대항력은 등기상 후순위 권리의 말소와 별도로 판단합니다.

② 임차인 분석 — 인수금액은 아직 확정되지 않았다

임차·전입 조사에는 6명이 등장합니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 기재된 인원은 없으며, 이 중 보증금이 확인되는 인원은 김종승과 조은자 2명입니다. 나머지 4명은 보증금이 확인되지 않고, 그 가운데 3명은 말소기준권리보다 전입일이 빠릅니다.

③ 가격 판단 — 감정가 41%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 104,313,000원으로 감정가 254,670,040원의 약 40.96%입니다. 감정가에서 크게 하락한 숫자는 눈에 띄지만, 유찰에 따른 최저매각가격 하락과 시장가치 하락은 다른 개념입니다. 더욱이 이 사건은 공유지분매각이므로 전체 건물의 일반 매매가격을 그대로 적용할 수도 없습니다.

현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 최저가나 실질취득금액이 실제 지분가치보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 매각 지분의 환금성, 다른 공유자의 우선매수권, 선순위 임차인 보증금과 임대차채무 부담을 반영한 가격 검증이 필요합니다.

④ 회차별 취득·배당 시나리오

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격은 내려가지만 알려진 임차보증금 인수액은 각 회차에서 12,500,000원으로 유지되는 것으로 추정됩니다. 다만 보증금 미상 점유자의 추가 인수분은 어느 회차에도 포함되지 않았습니다.

각 시나리오는 해당 매각가에 낙찰된다는 계산상 가정입니다. 향후 실제 최저매각가나 입찰 결과를 보장하지 않습니다. 실질취득금액은 확인된 보증금 인수액만 더한 값입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 104,313,000원 가정)

예상배당상 전체 가압류 청구금액은 500,611,250원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 102,052,618원입니다. 집행비용 추정 2,260,382원을 제외한 금액이 유한회사비티투자에 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 이에 따른 채권 미배당액은 398,558,632원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

위 배당은 청구금액과 단순 배당순위를 적용한 추정치입니다. 세금, 임차인 최우선변제, 확정일자 및 배당요구에 따른 실제 권리순위, 지분매각 관련 배당관계가 반영되면 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인의 인수채무라는 의미는 아닙니다.

⑥ 공유자 우선매수권 — 일반 입찰자의 최종 취득 변수

이 사건 매각물건명세서에는 “일괄매각지분매각, 공유자 우선매수신청권 행사는 1회에 한함”이라고 기재되어 있습니다. 공유지분 매각이므로 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있고, 그 경우 일반 입찰자가 최고가를 제시했더라도 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강동구 천호동 소재 서울천일초등학교 남측 인근입니다. 아파트, 다세대주택, 단독주택, 소규모상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 제반 교통상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물 이용. 벽돌조 평슬래브 지붕 2층 건물로 지층 2세대, 1층 2세대, 2층 1세대가 이용하는 다가구주택입니다. 기본 위생·급배수시설, 도시가스와 난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 106.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 지형은 완경사·세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)으로 표시됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 4,610,000원입니다. 이는 개별 매각지분의 적정 낙찰가격이나 주택 실거래가격과 동일한 지표가 아닙니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 표시되어 있으며 토지거래계약 관련 허가구역 표시도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 실제 내부상태와 임대차 이용관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거지역 입지와 별개로 이번 매각 대상은 공유지분입니다. 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있고, 독점 사용권이 보장되지 않아 일반적인 완전소유권 부동산보다 매각과 활용이 까다로울 수 있습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 매각 지분 원본 대조. 매각물건명세서와 토지·건물 등기부를 대조해 박윤창의 1/4 지분이 토지와 건물 각각에 어떻게 표시되는지, 일괄매각 범위가 무엇인지 확인하세요.
• 김종승·조은자 보증금. 확인된 12,500,000원이 실제로 어느 범위에서 인수되는지, 배당·변제·차임 정산관계와 함께 확인하세요. 특히 조은자의 배당요구와 확정일자 여부를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 3명. 고광림·오창근·LI LONGCHENG에 대해 임대차계약서, 보증금, 점유, 주민등록 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 추가 인수 위험을 금액으로 판단하지 못한 채 입찰하는 것은 위험합니다.
• 후순위 전입자. LI LONGCHUN의 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인하세요. 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않더라도 현실적인 인도·명도 문제는 별개입니다.
• 공유자 우선매수권. 박진우·박현창·박희용 등 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 1회 행사 제한을 확인하세요.
• 파산절차 및 형식적 경매. 파산관재인 윤규상의 경매 신청 배경, 파산재단의 지분처분 범위, 파산선고등기의 처리와 매각조건을 확인하세요.
• 점유·사용수익. 공유지분 취득 후 어느 부분을 사용할 수 있는지, 기존 임대수익의 귀속과 다른 공유자와의 비용부담 관계를 확인하세요.
• 최저가 착시 방지. 현재 최저가는 104,313,000원이지만 확인된 보증금만 더한 최소 실질취득액은 116,813,000원입니다. 추가 보증금 인수 가능성과 지분 환금성을 고려하지 않은 할인율 비교를 피해야 합니다.
• 실거래·시세 검증. 비교 가능한 지분거래, 전체 부동산의 시장가치, 임대차현황을 함께 검토해 취득지분의 적정가격을 따로 산정해야 합니다.
• 세금·관리비 및 현장 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 관리비와 공과금, 건물 유지보수비 및 현장 상태를 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 문건접수와 매각조건 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “감정가의 41%여도 지분·임차 위험은 사라지지 않는다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 254,670,040원에서 104,313,000원으로 낮아진 최저매각가입니다. 하지만 실제 투자 판단에서 더 중요한 것은 박윤창의 1/4 지분만 매각된다는 점, 임차보증금 12,500,000원의 인수 추정, 그리고 선순위 전입 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.

현재 최저가 기준 최소 실질취득액은 116,813,000원으로 계산되지만, 이것이 최종 취득원가의 상한은 아닙니다. 추가 임차보증금, 공유지분에 대한 사용관계와 임대차채무, 파산재산 청산절차가 모두 확인되어야 취득부담을 구체적으로 판단할 수 있습니다. 실제 지분 시세와 비교할 근거도 충분하지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

여기에 공유자 우선매수권이 있어 외부 입찰자의 최종 낙찰 가능성에도 제약이 있습니다. 4회 유찰은 현재 가격이 많이 낮아졌다는 사실을 보여줄 뿐, 권리와 환금성 문제가 해소되었다는 의미가 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 권고입니다. 임차인별 보증금과 인수범위, 공유지분의 실제 가치, 다른 공유자와의 관계가 확인되기 전에는 최저가만 보고 입찰하기 어려운 사건입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 지분과 임차권리의 불확실성을 얼마나 해소하느냐에 있습니다.