서울동부지방법원 2025타경51713. 강동구 천호동 173-62의 토지와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 평슬래브지붕 2층이고, 이용상태는 지층 2세대·1층 2세대·2층 1세대의 다가구주택입니다. 등기상 소유자는 박윤창·박진우·박현창·박희용이 각 4분의 1 지분을 보유하며, 박윤창 지분에 2024년 2월 20일 유한회사비티투자의 300,000,000원 가압류가 들어온 뒤 추가 가압류와 파산선고, 청산을 위한 형식적경매가 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 가압류 자체보다 점유자와 보증금입니다. 확인되는 임차·점유자는 6명이고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 그중 김종승과 조은자는 보증금이 확인되며 말소기준권리보다 앞선 전입으로 매수인 인수액이 합계 12,500,000원으로 계산됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자 3명이 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51713 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 173-62 · 서울특별시 강동구 성안로27길 58-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 이용 |
| 토지 | 대 106.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,610,000원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조 평슬래브지붕 2층 · 지층 2세대 · 1층 2세대 · 2층 1세대 |
| 소유자 | 박윤창·박진우·박현창·박희용 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,670,040원 / 130,391,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 박윤창 지분 가압류
말소기준권리는 2024년 2월 20일 접수된 유한회사비티투자의 박윤창 지분 가압류 300,000,000원입니다. 이후 우리은행 102,074,963원, 농협은행 71,984,537원, 하나캐피탈 26,551,750원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025년 12월 23일 강남구 압류는 2025년 12월 29일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 12,500,000원 + 미상 3명
실제 임차·점유자는 6명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 전입관계가 확인되는 김종승·조은자는 대항력이 인정되는 구조로 계산되어 보증금 전액이 매수인 인수액에 포함됩니다. 반면 고광림·오창근·LI LONGCHENG은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 / 점유 | 전입 | 보증금·월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종승 · 비01호 | 2012.03.19 | 2,500,000원 · 월 230,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 2,500,000원 인수 |
| 조은자 · 비02호 | 2019.10.30 배당요구 2025.09.03 | 10,000,000원 · 월 300,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 10,000,000원 인수 |
| 고광림 · 102호 | 2015.05.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수액 미상 |
| 오창근 · 201호 | 2020.06.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수액 미상 |
| LI LONGCHUN | 2025.04.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| LI LONGCHENG | 2020.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수액 미상 |
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 130,391,000원으로 감정가 254,670,040원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 위험합니다. 확정된 인수액만 반영해도 매수인의 확인 최소 부담은 142,891,000원이고, 보증금 미상인 선순위 전입 점유자 3명의 인수 가능성이 추가로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,625,474원 |
| 인수 · 김종승 보증금 | 2,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 조은자 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 유한회사비티투자 | 300,000,000원 | 127,765,526원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리은행 | 102,074,963원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 71,984,537원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 26,551,750원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 채무자박윤창의파산관재인윤규상 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 500,611,250원, 예상 배당액은 127,765,526원, 미배당은 372,845,724원입니다. 김종승·조은자 보증금 12,500,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울천일초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·소규모 상가가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급수·배수시설, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 106.0㎡, 완경사·세로장방형·세로한면(가) 도로접면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고광림 보증금 확인. 102호, 전입 2015.05.04. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 오창근 보증금 확인. 201호, 전입 2020.06.05. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없습니다.
- LI LONGCHENG 보증금 확인. 전입 2020.07.31. 말소기준보다 선행하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- 확정 인수 반영. 김종승 2,500,000원과 조은자 10,000,000원, 합계 12,500,000원은 입찰가와 별개로 매수인 부담에 포함해 계산해야 합니다.
- 점유관계 확인. 지층·1층·2층으로 여러 세대가 사용 중인 다가구주택이므로 각 점유자별 실제 점유부분과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 등기 범위를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 외 부담 점검. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 사건은 3회 유찰되어 최저가가 130,391,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보고 저가 매수 기회로 판단하기 어렵습니다. 알려진 것만으로도 김종승·조은자 보증금 12,500,000원이 매수인에게 인수되고, 고광림·오창근·LI LONGCHENG 세 사람의 보증금은 아직 산정되지 않았습니다. 따라서 현재 확인되는 최소 실질취득액 142,891,000원은 하한선일 뿐 최종 총액이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라, 세 명의 미상 보증금을 얼마까지 확정해낼 수 있느냐입니다. 그 확인 전에는 가격 메리트도, 안전한 입찰가도 확정하기 어렵습니다.
