의정부지방법원 2024타경6475. 포천시 군내면 용정리의 공장 및 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 3~5가 모두 공장으로 이용 중이며, 등기상 말소기준은 2022.02.11. 포천축산업협동조합 근저당권 1,310,000,000원입니다. 이후의 김육환 근저당권 140,000,000원, 우리은행 근저당권 240,000,000원, 포천시 압류 및 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보면 놓치기 쉬운 핵심이 있습니다. 주식회사 지엘코리아는 2019.12.11. 전입해 말소기준보다 앞서며, 보증금 20,000,000원에 대항력이 있습니다. 배당표상 우선변제권은 없고 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 입찰가격만 855,121,000원으로 보는 것이 아니라 855,121,000원 + 20,000,000원 = 실질취득 875,121,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경6475 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 용정리 133-4 · 등기 부동산 용정리 133-4, 133-14 제가동호 · 도로명 용정3길 60 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 기호 3~5 공장 이용 |
| 토지 | 2,636㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사씨엘코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,745,143,760원 / 855,121,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포천축산업협동조합 / 1,128,258,311원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외(ㄷ, ㄹ) 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.02.11. 포천축산업협동조합 근저당권입니다. 2019년 설정된 포천농업협동조합 근저당권은 2022.02.17. 이미 말소됐고, 2022.01.14. 포천시 압류 역시 2022.01.21. 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 실제로 매수인에게 남는 핵심은 등기상 선순위 권리가 아니라 2019.12.11. 전입한 주식회사 지엘코리아의 보증금 20,000,000원입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 지엘코리아(대표자 윤명호) | 2019.12.11 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 주식회사 세븐블럭(대표자 김성민) | 2022.04.11 | 보증금 1,000,000원 · 차임 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인을 구분해야 한다
현재 최저매각가는 855,121,000원으로 감정가 1,745,143,760원의 49% 수준입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인입니다. 실제 거래사례를 통한 최근 시세 비교자료가 없으므로, 실질취득 875,121,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 총 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 855,121,000원 | 20,000,000원 | 875,121,000원 | 845,830,210원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 598,584,700원 | 20,000,000원 | 618,584,700원 | 1,099,801,147원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 419,009,290원 | 20,000,000원 | 439,009,290원 | 1,277,580,803원 |
③ 예상배당표 (매각가 855,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,951,210원 |
| 인수 · 주식회사 지엘코리아 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 포천축산업협동조합 | 1,310,000,000원 | 844,169,790원 |
| 3. 근저당 · 김육환 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,690,000,000원 중 예상 배당은 844,169,790원이고, 미배당은 845,830,210원입니다. 국세·지방세 압류 이력 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 3~5는 모두 공장으로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 입지. 포천용정 일반산업단지 남측 인근으로, 주변에는 공장·창고·단독주택·근린생활시설·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 대체로 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 등을 감안한 대중교통 이용여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 2,636㎡ 공장용지·공업용이며, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 170,900원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호 7·8 토지의 공부상 지목은 각각 전이지만 현황은 기호 1·2 토지의 부속용지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 일괄매각이나 제시외 ㄷ·ㄹ은 제외됩니다. 현장 이용범위와 매각대상 경계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 855,121,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 875,121,000원입니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 지엘코리아의 대항력과 20,000,000원 인수 구조, 주식회사 세븐블럭의 현재 점유·사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력 4건이 있어 당해세 해당 금액이 있으면 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 토지 이용 가능성. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역 등 각종 제한이 실제 공장 운영·증축·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매취득 과정에서 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 ㄷ·ㄹ이 제외되므로 현장 시설물과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 공장·토지의 실제 사용가치와 주변 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 실질취득과 활용 가능성
이 사건은 말소기준 이후의 담보권과 압류가 소멸한다는 점에서는 구조가 비교적 선명합니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 지엘코리아가 있어 20,000,000원의 보증금을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 875,121,000원입니다.
또한 공장·토지는 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역 등 여러 토지이용 제한이 겹치고, 일괄매각이면서 제시외 ㄷ·ㄹ은 제외됩니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 보류하고, 임차인 인수액과 실제 공장 활용 가능성, 매각대상 경계를 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단하는 물건입니다.
