의정부지방법원 2025타경4711. 양주시 장흥면 일영리 푸른옥아파트 103동 5층 501호, 전용 128.35㎡ 아파트입니다. 감정가 359,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 175,910,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.10 설정된 명덕새마을금고 근저당권 채권최고액 276,000,000원입니다. 이후 2025.10.20 같은 채권자의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 이현정은 2023.08.28 전입했습니다. 이는 말소기준권리인 2023.08.10 근저당권보다 늦으므로 대항력이 없고, 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4711 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 27-1 푸른옥아파트 103동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 128.35㎡ · 방2·주방/식당·욕실겸화장실2·거실·드레스룸·반침·발코니·현관 · 15층 중 5층 |
| 소유자 | 이은혜 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 234,748,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인일 | 2001.12.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 살아 있는 권리 중 핵심은 2023.08.10 설정된 명덕새마을금고 근저당권 276,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2025.10.20 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·가압류·압류·근저당·전세권 등 다수의 등기 이력이 있으나, 등기부상 이미 말소된 권리들이며 현재 경매에서 매수인이 승계하는 권리로 보이지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 | 2023.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락 중
푸른옥 동일면적 128.35㎡의 실거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 330,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 5건 평균 315,600,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 가격은 이전 구간보다 7.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 128.35㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 128.35㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 128.35㎡ | 1 | 308,000,000원 |
| 2025.05 | 128.35㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2025.03 | 128.35㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 315,600,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 330,000,000원 |
현재 최저가 175,910,000원은 최근 12개월 평균의 55.7%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 따라서 이 사건은 현재 회차 가격 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 2025.03 330,000,000원에서 2025.12 270,000,000원까지 거래가 확인되고 최근 구간 추세도 -7.3%이므로, 과거 전체 평균 330,000,000원을 기준으로 과도한 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,740원 |
| 1. 근저당 · 명덕새마을금고 | 276,000,000원 | 172,647,260원 |
| 미배당 | - | 103,352,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 명덕새마을금고 채권최고액 전액을 충족하지 못해 103,352,740원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 담보권자의 채권 잔액 문제이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 175,910,000원 | 172,647,260원 | 103,352,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 123,136,999원 | 120,613,081원 | 155,386,919원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 86,195,899원 | 84,244,373원 | 191,755,627원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면행정복지센터 북동측 인근. 아파트단지·공동주택·근린생활시설·미술관·까페 등이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 15층 중 5층. 사용승인일은 2001.12.22이며 급배수·위생·난방·소화전·화재경보기·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역(일영지구)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 653,300원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 262세대 단지로 동일면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균이 과거 거래구간보다 7.3% 낮아 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 이현정의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 배당요구 서류로 다시 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 330,000,000원보다 최근 12개월 평균 315,600,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.3%이므로 과거 고가 거래를 그대로 목표 매도가로 잡지 마세요.
- 명도 확인. 실제 점유자와 점유 형태, 인도 협의 가능성은 현장과 최신 현황조사에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용은 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 기준으로
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2023.08.10 명덕새마을금고 근저당이 말소기준이고, 점유자 이현정의 전입은 2023.08.28로 뒤에 있습니다. 따라서 확인된 임차관계에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 175,910,000원이 최근 12개월 평균 315,600,000원의 55.7%로 낮게 형성돼 있습니다.
다만 이 단지는 최근 거래 흐름이 이전보다 7.3% 하락했고 최신 거래는 270,000,000원입니다. 2회 유찰이라는 시장 반응도 이미 나타났습니다. 따라서 감정가나 과거 전체 평균만을 기준으로 큰 할인이라고 단정하기보다, 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 검토하는 것이 핵심입니다.
