의정부지방법원 2025타경4810. 양주시 덕계동 이레하이니스 14층 1408호는 감정평가상 아파트(도시형생활주택·원룸형주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 박종건이 2023년 310,000,000원에 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 압류·가압류가 발생했고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 152,880,000원으로 감정가의 49%입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 292,500,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다. 그러나 최근 확인된 거래가 2025년 5월이고, 도시형생활주택 특성과 점유관계도 확인해야 하므로 시세와 실제 취득비용을 별도로 검증하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2023.08.09 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 272,800,000원이고, 실제 경매 신청 청구액은 259,401,430원입니다. 이보다 앞서 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권은 2023.08.09 일부포기로 이미 말소됐습니다.

2024년 추가 설정된 이레종합건설 근저당권과 이후의 압류·가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리 판정상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 확인되는 권리와 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위, 배당 후 말소 여부는 원본 서류와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 평균 대비 52.3%

이레하이니스 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 확인되는 거래는 2025년 2~5월이며, 평균 거래가는 292,500,000원입니다. 최신 거래는 2025년 5월 300,000,000원입니다.

거래가격은 280,000,000~305,000,000원에 분포합니다. 현재 최저가 152,880,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%이고, 최신 확인 거래가 300,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 312,000,000원과 비교하면 2회 유찰을 거치며 상당한 가격 조정이 이뤄졌습니다.

③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)

최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,940,320원을 제외한 149,939,680원이 신한은행에 배당됩니다. 신한은행 채권최고액 기준 채권도 전액 회수되지 못하며, 후순위 근저당권자와 가압류채권자의 예상 배당액은 모두 0원입니다.

전체 배당표상 채권액은 343,432,911원, 예상 채권자 배당은 149,939,680원, 미배당액은 193,493,231원입니다. 이는 채권자 미회수액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권최고액·청구금액을 기초로 한 시뮬레이션이며, 당해세·조세채권의 실제 우선순위와 미확인 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당과 인수 시나리오

유찰이 추가되면 최저가는 낮아지지만 채권자 미배당액은 늘어납니다. 현재 확인된 권리와 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

다만 실제 점유·임대관계가 확인되지 않았으므로, 이 수치를 모든 권리 위험이 확정적으로 해소됐다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 미확인 대항력 임차인이 발견되면 보증금과 예상 배당액을 다시 분석하고 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 시세를 재비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 덕계동 덕산초등학교 북서측 인근. 주변은 소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 서측 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 단지 서측 인근에 왕복 4차선 포장도로가 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 14층 건물의 최상층 1408호입니다. 사용승인일은 2021.11.25이고 승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 주차장, 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 실제 용도. 일반적인 대단지 가족형 아파트가 아니라 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다. 내부구조도는 탐문과 자료에 기초한 개략적인 도면이므로 실제 구조·상태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 학교 저촉, 상대보호구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,955,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 사항입니다.
• 환금성. 103세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 280,000,000~305,000,000원에 분포하지만 최신 거래가 2025년 5월이므로 현재 매도 가능 가격과 거래 수요를 재확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 시세. 2025년 실거래 평균 292,500,000원을 현재 시세로 단정하지 말고, 2026년 실거래와 매물 호가·실제 매도 가능 가격을 대조하세요.
• 점유·임차관계. 임차인 등재 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 현장 방문을 통해 점유자의 신분과 보증금 인수 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리. 2023.08.09 신한은행 근저당과 기존 옹진수산업협동조합 근저당의 말소 사실을 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
• 조세채권. 국세·양주시 압류가 있으므로 당해세, 법정기일, 배당순위 및 배당 후 말소 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용. 예상 인수액 0원 외에도 취득 관련 세금, 명도·수리 비용 및 관리비 체납 가능성을 검토하세요. 미확인 인수금이 확인되면 총취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 최상층 상태. 14층 건물의 14층 물건이므로 누수·결로·단열·옥상 방수 상태와 내부구조도 및 실제 상태의 차이를 현장에서 확인하세요.
• 용도별 수요. 도시형생활주택(원룸형주택)의 임대 수요와 매매 환금성을 일반 가족형 아파트와 구분해 검토하세요.
• 유찰·매각기일. 현재 2회 유찰, 매각기일 2026.10.01입니다. 기일 변경·매각 취하·새로운 권리 변동을 입찰 직전에 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — 가격 차이는 크지만, 점유와 현재 시세가 관건

이레하이니스 1408호의 현재 최저가는 152,880,000원. 최근 12개월 실거래 평균 292,500,000원의 52.3%로, 과거 실거래와 비교한 가격 차이는 상당합니다.

등기상으로는 이미 말소된 선순위 근저당 이후 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·가압류는 매각 소멸 대상입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 2회 유찰된 도시형생활주택이고, 임대관계는 미상이며, 최신 확인 실거래도 2025년 5월입니다. 따라서 가격이 낮아 보인다는 사실만으로 현재 시세 대비 수익성을 확정하기 어렵습니다. 특히 실제 점유와 임차관계가 확인돼야 최종 인수 위험을 판단할 수 있습니다.

결론은 확인된 과거 시세 대비 가격 차이는 크고, 등기상 예상 인수액은 0원이라는 것입니다. 다만 임차관계와 최신 시세를 확인하기 전에는 최종 취득비용 및 환금성을 확정하지 않는 것이 핵심입니다.