의정부지방법원 2025타경4872. 신곡동 극동스타클래스 103동 12층 1201호, 전용 84.8384㎡ 아파트입니다. 감정가는 301,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 210,700,000원입니다. 가격표만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균보다 낮지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차인 순위를 확인해야 합니다. 배자영의 전입일 2018.10.17은 말소기준인 빅리치대부유한회사 근저당 2024.02.20보다 앞섭니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력 有라고 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 배당요구는 2025.12.01 접수돼 있으나, 우선변제 범위와 배당 후 미회수 보증금이 얼마인지 계산할 수 없으므로 매수인의 실제 승계액 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4872 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 103동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8384㎡ · 24층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 한인석 · 2019.09.09 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 210,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미애 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.20 빅리치대부유한회사 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기부의 현재 말소기준은 2024.02.20 빅리치대부유한회사 근저당권입니다. 그 뒤의 2024.03.06 근저당권, 2024.06.07 최미애 근저당권·가등기, 2025.02.11 가압류, 2025.10.20 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 16번 가등기는 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요한 권리로 표시돼 있어 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배자영 | 2018.10.17 | 미상 | 미상 | 2025.12.01 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
배자영은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인 본인으로 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제를 확정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 입찰가격은 낮지만, 실질취득은 아직 미정
극동스타클래스 전용 84.84㎡ 동일면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 277,708,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 287,000,000원이고, 현재 최저매각가 210,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 10 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 17 | 278,500,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 18 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 21 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 21 | 272,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 18 | 297,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 277,708,333원 |
동일면적 실거래 범위는 270,000,000원~297,000,000원이고 최신 거래는 287,000,000원입니다. 따라서 낙찰대금 자체만 비교하면 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 하지만 이 물건은 임차보증금 승계액이 확정되지 않았기 때문에 ‘실질취득도 시세보다 싸다’고 말할 단계는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,800원 |
| 2. 근저당 · 빅리치대부유한회사 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 빅리치대부유한회사 | 45,000,000원 | 41,950,200원 |
| 4. 근저당 · 최미애 | 98,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 최미애 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 최미애 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 총액 408,000,000원 중 206,950,200원이 배당되고 미배당액은 201,049,800원입니다. 다만 배자영의 보증금이 미상이므로 임차보증금의 실제 배당·승계 결과는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 210,700,000원 | 206,950,200원 | 201,049,800원 | 배당 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 147,490,000원 | 144,625,140원 | 263,374,860원 | 배당 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 103,243,000원 | 100,997,598원 | 307,002,402원 | 배당 0원 |
유찰되면 매각가격은 낮아지지만 이 사건의 핵심인 선순위 임차인 보증금 미상은 자동으로 해소되지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려간 만큼 승계액이 커질 수 있으므로, 회차가 내려간다는 사실만으로 실질취득이 같은 비율로 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 사범대학 부속 영석고등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 24층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2006.01.26입니다. 개별 도시가스 난방·승강기·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다.
- 현황. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 극동스타클래스는 447세대이며, 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배자영 보증금 확인. 보증금이 얼마인지가 실질취득액을 좌우합니다. 매각물건명세서와 관련 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 대항요건 확인. 전입일은 2018.10.17로 빠르지만, 점유관계와 보증금·확정일자를 함께 확인해 대항력과 우선변제 범위를 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.12.01입니다. 실제 배당 가능액과 미배당 보증금의 승계 여부를 입찰가 계산에 반영해야 합니다.
- 가등기 확인. 2024.06.07 최미애 명의 가등기는 말소기준 이후 권리로 분류돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 현재 최저가 210,700,000원만 최근 평균 277,708,333원과 비교하지 말고, 확인된 승계액을 더한 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분 및 당해세 등 실제 추가부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 문서와 실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “75.9% 할인”보다 선순위 임차인의 숫자가 먼저다
현재 최저가 210,700,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 277,708,333원의 75.9%입니다. 가격만 놓고 보면 분명 낮아진 회차입니다. 그러나 배자영의 전입은 말소기준보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 보거나 실질취득액을 210,700,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
후순위 등기권리는 제공된 권리판정상 대부분 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 선순위 임차인의 실제 보증금과 대항요건을 확인한 뒤 실질취득액을 다시 시세와 비교하는 것이 핵심입니다. 현재 판단은 가격은 관심, 권리는 확인 전 보류가 가장 일관됩니다.
