의정부지방법원 2025타경5134. 동두천시 동두천동 오르팰리스2캐슬1동 3층 301호로, 감정평가상 전유면적 69.669㎡의 단지형다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 권민호이고, 2023.06.26 설정된 오정농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 312,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤의 서민금융진흥원 가압류 14,095,402원과 주식회사 국민행복기금 가압류 12,050,503원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 326,000,000원의 70%인 228,200,000원입니다. 확인된 임차인이 없어 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 인수권리는 0원이므로, 실질취득금액도 현재 최저가와 같은 228,200,000원입니다. 다만 이 단지는 8세대 규모이고 동일 면적에 바로 대입할 수 있는 실거래 가격근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5134 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 223-8 오르팰리스2캐슬1동제1동 3층301호 |
| 물건종류 / 전유 | 단지형다세대주택 · 전유면적 69.669㎡ · 지상4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 권민호 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 228,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 관련 청구 | 259,322,813원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 준공 / 세대수 | 2022.01.28 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 대항력 임차인의 보증금 인수 문제도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2023.06.26 오정농업협동조합 근저당권 이후 설정된 두 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 매각대금 228,200,000원에서는 집행비용을 제외한 224,205,200원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되어 후순위 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘저가’ 판정은 금물
현재 최저가는 228,200,000원으로 감정가 326,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 159,740,000원(49%), 그 다음은 111,818,000원(34.3%)으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 할인율은 감정가에 대한 비율일 뿐, 실제 시장가격보다 얼마나 낮은지를 뜻하지는 않습니다.
오르팰리스2캐슬1동은 8세대 규모이며 대상 전유면적은 69.669㎡입니다. 동일 면적을 직접 비교할 수 있는 실거래 근거가 확인되지 않았으므로 현재 최저가 228,200,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 부족합니다. 가격 메리트는 주변 유사 다세대의 실제 거래가격과 매물가격을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,994,800원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 312,000,000원 | 224,205,200원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,095,402원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,050,503원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 338,145,905원 중 224,205,200원이 배당되고, 미배당액은 113,940,705원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동보초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·산업단지·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장과 전철 1호선 동두천역이 있어 교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 3층 301호이며, 승강기와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 376,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2022.01.28 준공된 8세대 단지형다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 동일면적 거래표본이 제한적일 수 있어 매도 시 가격검증과 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 228,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 인근 유사 다세대 실거래와 비교하세요.
- 회차 시나리오. 현재 228,200,000원, 2회 유찰 시 159,740,000원, 3회 유찰 시 111,818,000원의 시나리오를 놓고 응찰 상한을 정하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만, 현장 점유상태와 실제 인도 상대방은 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 이후 부담으로 이어질 수 있는 비용은 관리주체에 별도로 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모인 만큼 인근 유사 면적의 매매거래 빈도와 현재 매물경쟁을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2023.06.26 오정농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 228,200,000원이지만, 이 물건은 8세대 단지형다세대주택이고 대상 면적과 직접 비교할 실거래 가격근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 권리는 합격권, 가격은 추가 검증. 현재 회차에서의 핵심은 인수 위험이 아니라 228,200,000원이 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 확인하는 것입니다.
