의정부지방법원 2025타경73196. 동두천시 송내동 골든파크빌2 가동 204호인 다세대주택입니다. 감정 이용상태 역시 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 이승규이며, 2022.08.03 매매로 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.
임차권자 황병환은 2022.07.15 전입 및 점유를 시작했고, 보증금은 120,000,000원입니다. 확정일자는 2024.07.09, 임차권등기는 2024.12.30이며 배당요구도 확인됩니다. 이 임차권은 2025.09.19 강제경매개시결정보다 앞서고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73196 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 703-3 골든파크빌2 가동 2층 204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.46㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건내 2층 204호 |
| 소유자 | 이승규 (2022.08.03 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황병환 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
등기부상 2024.12.30 설정된 주택임차권의 임차권자는 황병환이고 임차보증금은 120,000,000원입니다. 전입·점유는 2022.07.15로 강제경매개시결정일 2025.09.19보다 앞섭니다. 자료상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황병환 | 주거 (임차권등기) · 건물의 전부 | 2022.07.15 | 2024.07.09 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 봐야 한다
골든파크빌2(가,나동) 전용 24.46㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 92,000,000원이지만, 과거 2022년의 120,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 24.46㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2024.09 | 24.46㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.08 | 24.46㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 24.46㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 24.46㎡ | 2건 | 64,000,000원 |
가격 흐름은 분명합니다. 최신 거래는 58,000,000원, 최근 12개월 평균은 64,000,000원이고 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -46.7%입니다. 신건 최저가 73,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 114.1%로 이미 최근 시세보다 높습니다.
더 중요한 점은 낙찰가가 전부가 아니라는 것입니다. 신건 73,000,000원 가정에서 임차인에게 배당되는 금액은 71,286,000원이고, 배당되지 않는 48,714,000원은 매수인 인수로 남습니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 임차보증금 120,000,000원 수준에서 움직이는 구조이므로, 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 임차인 황병환 보증금 | 120,000,000원 | 71,286,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 황병환 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 임차보증금 중 71,286,000원이 배당되고 부족분 48,714,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 1,714,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 73,000,000원 | 71,286,000원 | 48,714,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 63,051,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 74,520,960원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천송내초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스래브지붕 5층 건물의 2층 204호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4~5차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·토지구획정리사업지구 등에 해당하며 공시지가는 921,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 골든파크빌2(가,나동)는 32세대이며 전용 24.46㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 커 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.07.15, 확정일자 2024.07.09, 임차권등기 2024.12.30 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 모두 황병환으로 표시되어 있어 실제 임대차 관계와 채권 발생 경위를 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 92,000,000원보다 최근 12개월 평균 64,000,000원과 최신 거래 58,000,000원을 가격 판단에 우선해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -46.7%이므로 과거 120,000,000원 거래만으로 현재 시세를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “7,300만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건의 표면상 최저가는 73,000,000원이지만, 권리분석을 거치면 전혀 다른 모습이 됩니다. 황병환의 보증금은 120,000,000원이고 자료상 대항력·우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 신건에서는 배당 후에도 48,714,000원이 남아 매수인 인수로 계산되고, 유찰돼 낙찰가가 내려갈수록 이 인수액은 더 커집니다.
시세도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 평균은 64,000,000원, 최신 거래는 58,000,000원이며 추세는 -46.7%입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득 수준을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 경매입니다. 권리관계와 임대차 실체가 원본 자료에서 달리 확인되지 않는 한, 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조로 볼 수 없습니다.
