의정부지방법원 2025타경73526. 포천시 소흘읍 송우리 베르체 105동 302호, 공부상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 113,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,370,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.03.18. 설정된 박민정의 근저당권 45,000,000원이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기가 소멸한다고 해서 임차보증금 부담까지 사라지는 것은 아닙니다.
핵심은 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임차보증금 110,000,000원, 임대차계약일 2020.10.05., 확정일자 2020.10.06., 주민등록일자 2020.10.19., 점유개시일 2020.10.30.이 기재되어 있습니다. 이 주민등록일은 말소기준권리 2022.03.18.보다 앞섭니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 지주택의 보증금 권리를 대위·승계한 주체이므로, 두 이름의 보증금을 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명으로 집계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-32 베르체 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 48.57㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이미혜 (2020.11.12. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,813,150원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 보증금 인수는 남는다
말소기준은 2022.03.18. 박민정 근저당권 45,000,000원입니다. 이후 엄미경 가압류 10,000,000원, 포천시 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한국토지주택공사 임차권등기도 등기 자체는 말소기준 이후 접수됐지만, 임차권의 기초가 된 주민등록일 2020.10.19.은 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 매수인 입장에서는 등기 말소 여부가 아니라 배당받지 못한 보증금이 얼마 남느냐가 실질적인 위험 포인트입니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 지주택 실제 임차인 | 미상 | 가능·미상 개별 전입일 미상 | 개별 자료상 미상 | 승계 있음 한국토지주택공사가 권리 대위·승계 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계권자 · 실제 임차인 아님 | 110,000,000원 | 有 주민등록 2020.10.19. | 有 확정일자 2020.10.06. · 배당요구 | 대위·승계 지주택 보증금과 중복 합산 금지 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 55,370,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면적으로는 큰 폭으로 낮아졌지만, 배당 시뮬레이션에서는 한국토지주택공사 보증금 110,000,000원 가운데 53,973,340원만 배당되고 56,026,660원이 매수인 인수로 남습니다.
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그래서 가격 메리트를 판단할 때는 최저가 55,370,000원이 아니라 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 3회 유찰 시 매각가 38,759,000원에 인수 추정액 72,338,662원, 4회 유찰 시 매각가 27,131,300원에 인수 추정액 83,757,063원으로, 낙찰가가 내려가도 부담이 다른 쪽으로 이동합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 근저당 · 박민정 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엄미경 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 120,813,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 56,026,660원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용 1,396,660원이 매각대금에서 먼저 차감되므로 배당표의 미배당액과 단순 낙찰가 합계는 보증금보다 커 보일 수 있습니다. 다만 대항력 인수형의 가격 판단은 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어나는 구조를 반영해 실질취득 기준을 약 110,000,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 다세대주택 물건입니다. 대상 전용면적은 48.57㎡입니다.
- 입지. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 송우중학교 동측 근거리에 위치하고, 인근은 다세대주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 도보 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 3층으로, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시지역·제1종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 규모·거래 확인. 베르체는 24세대이며 준공일은 2017.11.01.입니다. 최근 실거래 금액 자료가 없어 현재 실질취득액의 시세상 우위는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저매각가 55,370,000원이 아니라 보증금 인수 구조를 반영한 약 110,000,000원을 가격판단의 기준으로 두어야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 시뮬레이션상 한국토지주택공사 배당액 53,973,340원, 인수 추정액 56,026,660원입니다. 실제 배당표 확정 내용을 확인해야 합니다.
- 승계관계 확인. 한국토지주택공사는 지주택 보증금을 대위·승계한 주체이므로 두 건을 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 개별 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않아, 현황과 매각물건명세서의 최신 내용을 재확인해야 합니다.
- 회차 착시 점검. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수 추정액이 함께 늘어납니다. 3회 유찰 시 38,759,000원·72,338,662원, 4회 유찰 시 27,131,300원·83,757,063원의 조합을 함께 봐야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유관계와 체납 관리비, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 배당표 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다”
이 사건의 가장 중요한 숫자는 55,370,000원이 아니라 110,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차보증금 권리의 미배당 부분을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커집니다. 현재 회차 인수 추정은 56,026,660원이고, 추가 유찰 시에도 인수액은 더 늘어납니다.
따라서 이 물건은 “2회 유찰된 5천만원대 다세대”가 아니라, 실질취득 약 110,000,000원의 도시형생활주택으로 접근해야 합니다. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 그 금액이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 여기에 실제 임차인 지주택의 개별 임대차 정보가 불명확하다는 점까지 감안하면, 권리구조는 읽을 수 있으나 가격 메리트와 점유관계는 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
