의정부지방법원 2025타경73569. 포천시 소흘읍 이동교리 그린포레빌 106동 1층 101호, 전용 59.09㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2022.01.25. 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 122,100,000원입니다. 그 뒤 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정, 신소연의 주택임차권이 이어지지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차권자 신소연의 보증금은 20,000,000원이고 전입·점유개시일은 2023.11.01.입니다. 이는 말소기준권리인 2022.01.25.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2026.01.28. 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가에 추가되어 실질취득가를 끌어올리는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 267-24 그린포레빌 106동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 호국로 402-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.09㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 123,053,982원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.25. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 18,318,958원, 신용보증기금 가압류 7,695,000원, 유에이치제십일차유동화전문유한회사의 임의경매개시결정과 신소연의 임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입·점유개시 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신소연 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2023.11.01 | 2026.01.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
등기부 임차권 기재에는 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 2023.11.01.로 기재돼 있고 월 차임은 400,000원입니다. 그러나 말소기준권리 2022.01.25.보다 전입일이 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 낮지만, 최근 시장은 하락
그린포레빌 106동·107동 동일 면적 59.09㎡의 거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 183,750,000원이지만, 과거 2021년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 이 평균을 우선 기준으로 삼기 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2025.09, 150,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.09㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 59.09㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 59.09㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 59.09㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 59.09㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.10 | 59.09㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 59.09㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 59.09㎡ | 4 | 195,000,000원 |
현재 최저매각가 71,540,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 47.7%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건에 불과하고, 최근 거래가 과거 거래 대비 20.5% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 2021년의 195,000,000원 거래나 전체 평균 183,750,000원을 현재 시세처럼 적용하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 122,100,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,318,958원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,695,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 148,113,958원 중 예상 배당액은 69,852,280원이며, 미배당액은 78,261,678원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 78,261,678원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 99,337,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 114,090,341원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 송우리 소재 송우초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·중소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 소흘IC와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 중 1층 101호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 노폭 6m 내외 단지내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 거래성. 그린포레빌 106동·107동은 총 16세대이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 신소연의 전입·점유개시일 2023.11.01.과 말소기준권리 2022.01.25.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 183,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거보다 20.5% 낮아졌으므로 과거 195,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐이므로 현장 매물·실제 내부 상태와 함께 가격을 검증해야 합니다.
- 1층 특성. 본건은 4층 건 중 1층 101호이므로 동일면적 3층 최신 거래와 직접 동일하게 보지 말고 개별 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당 관련 원본을 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘최근 시장가격’을 보는 사건
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.25. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·신소연의 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 71,540,000원도 최신 실거래 150,000,000원과 최근 12개월 평균 150,000,000원의 47.7% 수준까지 내려왔습니다.
다만 시장 쪽에서는 경계할 숫자가 분명합니다. 최근 거래는 과거 거래 대비 20.5% 하락했고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 과거 평균가가 아니라 최근 거래 150,000,000원과 현재의 하락 추세를 기준으로 가격을 검증해야 합니다. 권리상 인수 부담은 없지만, 다세대의 거래 표본과 환금성을 확인한 뒤 접근할 사안입니다.
