의정부지방법원 2025타경73605. 양주시 옥정동 e편한세상옥정메트로포레 1917동 8층 804호 아파트입니다. 감정가는 415,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 290,500,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.09.25 주식회사국민은행 근저당권 257,950,000원이고, 뒤의 오케이저축은행 근저당권·강원신용보증재단 가압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 매각가를 전제로 하면 오케이저축은행과 강원신용보증재단까지 채권 전액이 배당되지는 않지만, 그 미배당액이 등기상 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73605 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1095 이편한세상옥정메트로포레 1917동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.9891㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 내 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 권상진 · 거래가액 285,249,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 415,000,000원 / 290,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 217,337,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.09.25 설정된 국민은행 근저당권입니다. 2022.05.13 오케이저축은행 근저당권 208,800,000원, 2025.07.21 강원신용보증재단 가압류 29,000,000원, 2025.11.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 75.3%
e편한세상옥정메트로포레는 2,038세대, 사용승인일은 2020.06.12입니다. 비교 표본은 전용면적이 매칭된 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 386,000,000원입니다. 현재 최저가 290,500,000원은 이 평균의 75.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.56㎡ | 12 | 388,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 8 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 67.72㎡ | 10 | 372,000,000원 |
| 2026.07 | 67.72㎡ | 10 | 372,000,000원 |
| 2026.07 | 74.56㎡ | 17 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 21 | 391,000,000원 |
| 2026.07 | 74.56㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 5 | 393,000,000원 |
| 2026.06 | 74.99㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 22 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 74.99㎡ | 7 | 385,000,000원 |
| 평균 | 74.9891㎡ | 12건 | 386,000,000원 |
최근 거래 범위는 360,000,000원~398,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 388,000,000원입니다. 특히 2026.07에는 전용 74.99㎡·8층이 398,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건도 8층이고 전용면적은 74.9891㎡입니다. 현재 최저가 290,500,000원은 최근 실거래 범위의 하단인 360,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,867,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 257,950,000원 | 257,950,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 208,800,000원 | 27,683,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 495,750,000원 중 채권자 예상배당은 285,633,000원, 미배당은 210,117,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 290,500,000원 | 285,633,000원 | 210,117,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 203,350,000원 | 199,703,100원 | 296,046,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 142,345,000원 | 139,552,170원 | 356,197,830원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 인수액으로 다시 붙는 유형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 연푸른초등학교 남측 인근. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 25층 내 8층 804호. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. e편한세상옥정메트로포레 · 2,038세대 · 2020.06.12 사용승인.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역. 공시지가 1,192,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며 중로1류·중로2류·소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.09.25 국민은행 근저당이 기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균 386,000,000원, 최신 거래 388,000,000원, 전용 74.99㎡·8층 거래 398,000,000원과 대상의 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 시나리오의 미배당 210,117,000원은 매수인 인수액 0원과 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 시세 아래
이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 인수 문제가 아닙니다. 임차인은 없고, 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 면에서는 현재 최저가 290,500,000원이 최근 12개월 평균 386,000,000원의 75.3%입니다. 최신 거래 388,000,000원과 2026.07 전용 74.99㎡·8층 거래 398,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 자료상 권리 부담은 낮고 현재 회차 가격은 최근 실거래보다 낮은 구조입니다. 최종 판단의 변수는 실제 점유·내부 상태와 원본 서류 대조입니다.
