의정부지방법원 2025타경73663. 의정부시 금오동 거성아파트 102동 11층 1102호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 양혜영이며 2020.09.07 매매계약, 거래가액 200,000,000원으로 2021.01.08 소유권이전이 등기됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 주택임차권입니다. 임차인 이종우는 점유개시 2022.08.20, 주민등록 2022.08.23, 확정일자 2022.07.14이고, 보증금은 280,000,000원입니다.
데이터상 말소기준은 2024.11.27 의정부시 압류입니다. 임차인의 주민등록일과 점유개시일, 확정일자는 모두 이보다 앞서며, 임차권등기도 2024.08.28 마쳐졌습니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 배당요구도 2024.08.28 접수됐지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못하기 때문에 미배당액이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 67-1 거성아파트 102동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 · 22층 중 11층 |
| 소유자 | 양혜영 (2020.09.07 매매 · 거래가액 200,000,000원 · 2021.01.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,838,411원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 양혜영 소유권 취득과 동시에 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 154,000,000원도 2022.08.22 해지로 말소됐습니다. 이후 임차인 이종우의 주택임차권이 2024.08.28 등기됐고, 데이터상 말소기준인 의정부시 압류가 2024.11.27 뒤따릅니다. 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 의정부시 압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 이종우의 임차권은 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이종우 제1102호 전부 | 점유 2022.08.20 전입 2022.08.23 | 2022.07.14 배당요구 2024.08.28 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 위험 |
이 구조에서는 유찰되어 표면 최저가가 내려가도 그만큼 임차인 미배당액이 커집니다. 제공된 회차 시나리오상 2회 유찰 시 낙찰가 137,200,000원·인수 145,520,800원으로 합계 282,720,800원, 3회 유찰 시 낙찰가 96,040,000원·인수 186,088,720원으로 합계 282,128,720원입니다. 즉 표면 최저가가 1.37억, 0.96억까지 내려가도 실질취득액은 계속 2.8억대에 머뭅니다.
② 시세 비교 — 비교 대상은 1.96억이 아니라 2.84억
거성아파트 동일 면적 84.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 246,166,666원, 최신 거래는 2026.08 246,000,000원입니다. 최저매각가 196,000,000원만 놓고 보면 최근 평균의 79.6%지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금 인수가 있으므로 가격 판단 기준을 최저가에 두면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 12 | 257,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 18 | 241,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 258,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 16 | 247,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 246,166,666원 |
실거래 범위는 215,000,000원~275,000,000원이고 최근 12개월 평균은 246,166,666원입니다. 현재 회차 실질취득액 283,544,000원은 최근 평균보다 37,377,334원 높고, 최근 평균의 115.2%입니다. 최신 거래 246,000,000원과 비교해도 37,544,000원 높아 115.3% 수준입니다. 감정가 280,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 이종우 보증금 | 280,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,838,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 미배당 부족분은 87,544,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 298,838,411원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 의정부성모병원 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·각급 학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 의정부경전철 효자역 및 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 22층 건물의 11층으로, 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 거성아파트는 531세대이며 준공일은 1997.12.29입니다. 동일 면적 84.9㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역 관련 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,498,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 평지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 196,000,000원에만 시선을 두지 말고 임차보증금 미배당 인수액 87,544,000원을 합산해 실질취득 283,544,000원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 방식으로 계산. 2회 유찰 시 137,200,000원 + 145,520,800원, 3회 유찰 시 96,040,000원 + 186,088,720원입니다.
- 임차권 원본 확인. 이종우의 임차권등기, 주민등록일 2022.08.23, 점유개시일 2022.08.20, 확정일자 2022.07.14와 배당요구 내역을 매각 전 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 3,544,000원을 반영한 예상치이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 246,166,666원과 최신 거래 246,000,000원을 기준으로 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유와 관리비 등 매각자료 밖의 실제 인도비용도 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.96억짜리 물건이 아니라 2.84억짜리 구조”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 196,000,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론은 정반대입니다. 이종우의 보증금 280,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이고, 현재 회차 배당 후 87,544,000원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 283,544,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 246,166,666원, 최신 거래는 246,000,000원입니다. 실질취득액은 두 기준 모두보다 높습니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 제공된 시나리오의 총 부담은 계속 2.8억대에 머뭅니다. 표면 최저가는 싸지만, 실질취득은 최근 시세 이상. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 승계입니다.
