의정부지방법원 2025타경73700. 양주시 삼숭동 리치빌비 6층 601호, 약 61.838㎡ 규모의 오피스텔입니다. 감정평가에서도 “오피스텔 등으로 이용중”이라고 확인됩니다. 소유자 김대성은 2021.08.25 매매를 원인으로 2021.10.05 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 221,000,000원이었습니다.
권리구조의 핵심은 소유권 취득 직후 형성된 임대차입니다. 조서연은 임대차계약일 2021.09.07, 확정일자 2021.09.09, 주민등록일자 2021.09.29, 점유개시일자 2021.10.05로 확인되며 보증금은 211,000,000원입니다. 이후 2022.02.04 같은 금액의 전세권을 설정했고, 말소기준은 그보다 늦은 2022.12.08 압류입니다. 따라서 전세권 자체는 말소기준보다 선순위이고, 임차인도 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 185-1 리치빌비 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 약 61.838㎡ · 오피스텔 등으로 이용중 |
| 소유자 | 김대성 (2021.08.25 매매 · 2021.10.05 소유권이전 · 거래가액 221,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조서연 / 211,583,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 위생·급배수·전기설비 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.12.08 포천세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.02.04 조서연의 전세권 211,000,000원은 권리판정상 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 반대로 2023.08.09 주택도시보증공사 가압류, 2024.01.04 주택임차권등기, 2025.11.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조서연 | 제601호 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.09.29 / 2021.09.09 | 211,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 유찰 시 발생 가능 |
현재 223,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,922,000원을 제외한 뒤 임차보증금 211,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 현재 회차의 배당 가정입니다. 낙찰가가 보증금 211,000,000원 아래로 내려가면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되므로, 낙찰가가 내려간 만큼 실제 취득비용이 같은 비율로 내려가는 물건이 아닙니다.
또한 2021.10.05 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리와 전세권의 최종 소멸·인수 여부는 실제 매각물건명세서의 인수조건과 함께 확인해야 합니다. 특히 권리표에서는 선순위 전세권을 인수로 표시하는 반면, 현재 배당 시나리오는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있어 이 부분은 입찰 전 가장 먼저 원문 대조할 사항입니다.
② 시세 비교 — 89.6%이지만 ‘현재 시세 확정’은 아니다
리치빌B의 실거래 표본은 12건이며 최근 12개월 평균은 248,916,666원, 최저는 211,000,000원, 최고는 269,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2022.07의 259,000,000원입니다. 신건 최저가 223,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.6%로, 이 실거래 표본과 비교하면 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 67.72㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2022.07 | 67.72㎡ | 3 | 259,000,000원 |
| 2022.07 | 61.84㎡ | 6 | 211,000,000원 |
| 2022.04 | 67.72㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2022.02 | 58.90㎡ | 7 | 211,000,000원 |
| 2022.01 | 64.93㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2022.01 | 64.78㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.01 | 65.01㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2021.12 | 67.72㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 64.93㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2021.10 | 67.72㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2021.10 | 58.90㎡ | 7 | 269,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 248,916,666원 |
다만 가장 최근 실거래가 2022.07이라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 따라서 89.6%라는 수치는 실거래 표본에 대한 비교값이지, 매각기일 무렵의 현재 시장가격을 그대로 확정해 주는 숫자는 아닙니다. 특히 동일 면적에 가까운 61.84㎡ 6층 거래가 2022.07에 211,000,000원으로 존재해, 223,000,000원 신건을 무조건 ‘시세보다 싸다’고 단정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 조서연 보증금(우선변제) | 211,000,000원 | 211,000,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 조서연 | 211,000,000원 | 8,078,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 조서연 | 211,583,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 임차보증금 211,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 같은 조서연 명의의 임차보증금과 전세권이 중첩되어 있으며, 선순위 전세권의 등기상 인수 판정과 배당 시나리오의 인수 0원 계산이 함께 존재하므로 실제 매각조건을 원문에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정평가에서도 오피스텔 등으로 이용중인 것으로 확인됩니다.
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 소재로, 주위는 아파트 등이 위치하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 인접도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지 등으로 이용중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 612,100원/㎡이며 토지면적은 436.0㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 리치빌B는 총 4세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수가 7.9회여서 출구전략은 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수조건 확인. 2022.02.04 조서연 전세권 211,000,000원은 말소기준 2022.12.08보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 최종 소멸·인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 대항력·우선변제권 있는 조서연의 보증금 211,000,000원이 현재 회차에서 실제로 전액 배당되는지 배당요구와 권리관계를 원문 대조해야 합니다.
- 동일인 권리 중첩 확인. 조서연은 임차인·전세권자·임차권자·경매채권자로 겹쳐 있습니다. 관계인 가능성 및 임대차의 실질을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 178,400,000원·142,720,000원으로 최저가가 내려가도 대항력 보증금 미배당분이 승계되므로 실질취득을 약 211,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 가장 최근 실거래가 2022.07입니다. 248,916,666원 평균과 89.6% 지표만으로 매각기일 무렵의 시장가격을 확정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 관련 원문에서 확인하세요.
- 환금성 점검. 총 4세대 오피스텔이며 경매 평균 유찰 횟수 7.9회입니다. 낙찰 후 매도·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건은 89.6%, 유찰가는 그대로 할인율이 아니다”
이 물건의 신건 최저가는 223,000,000원으로 실거래 최근12개월 평균 248,916,666원의 89.6%입니다. 현재 매각가에서는 배당 시나리오상 임차보증금이 전액 충당돼 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 가격 메리트가 있는 것처럼 보입니다.
하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 조서연 1명에게 대항력 있는 임차보증금 211,000,000원, 같은 금액의 선순위 전세권, 임차권등기와 강제경매 채권관계가 중첩돼 있습니다. 특히 유찰 후 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가므로 실질취득가는 약 211,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 게다가 실거래 최신 표본은 2022.07이고, 총 4세대·경매 평균 유찰 7.9회라는 환금성 지표도 보수적입니다.
가격은 검토 가능, 권리는 원문 확인이 선행. 이 사건은 최저가 숫자보다 선순위 전세권의 최종 처리와 대항력 임차보증금의 실제 배당 여부를 먼저 확정한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
