의정부지방법원 2025타경73750. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)이며, 전용면적은 14.5384㎡입니다. 사건의 가격표만 보면 감정가 74,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 36,260,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 2022년 9월부터 대항력을 갖춘 임차인 성연숙의 보증금 100,000,000원이 걸려 있습니다. 말소기준인 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 임차관계여서, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.
현 회차 배당계산에서는 매각대금 36,260,000원에서 집행비용 1,052,680원을 먼저 공제하고 임차인에게 35,207,320원이 배당됩니다. 남는 보증금 64,792,680원이 매수인 인수액입니다. 즉 36,260,000원 + 64,792,680원 = 101,052,680원이 현 회차의 실질적인 취득부담입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로 낙찰가가 더 내려가면 미배당 보증금이 그만큼 늘어, 총부담은 보증금 100,000,000원 안팎에 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73750 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 369-2 의정부역한양수자인파크뷰 11층 1112호 · 경기도 의정부시 경의로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 전용 / 층 | 14.5384㎡ · 지하2층/지상25층 중 11층 |
| 사용승인 | 2020.12.21 · 한양수자인파크뷰 299세대 |
| 소유자 | 서승희 · 2023.12.26. 매매, 2024.01.02. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 | 주택도시보증공사 · 사건 청구금액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.02.26. 주택도시보증공사 가압류입니다. 반면 성연숙의 임대차는 계약일 2022.09.07., 확정일자 2022.09.08., 주민등록 및 점유개시 2022.09.29.로 모두 앞섭니다. 이후 2024.10.08. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 有·우선변제권 有로 분류되며, 배당으로 변제되지 않는 보증금은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성연숙 | 제1112호 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.09.29 / 2022.09.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
배당요구일은 2024.10.08.입니다. 보증기관 명의의 중복 임차신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산합니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 3,626만원이 아니라 약 1.01억원
한양수자인파크뷰 동일면적 14.54㎡의 최근 12개월 거래 8건 평균은 67,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 22층 71,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.7%로 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 68,500,000원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 이유도 여기에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 14.54㎡ | 22 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 14.54㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 14.54㎡ | 16 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.54㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 14.54㎡ | 23 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 14.54㎡ | 17 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 67,875,000원 |
최저가 36,260,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 53.4%로 보입니다. 하지만 인수액을 포함한 현 회차 실질취득은 101,052,680원으로, 최근 12개월 평균의 약 148.9%, 최신 거래 71,000,000원의 약 142.3%입니다. 따라서 이 물건을 두고 “시세의 절반 가격” 또는 “싸다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,052,680원 |
| 1. 임차인 성연숙 보증금 | 100,000,000원 | 35,207,320원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 · 주택도시보증공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인에게 35,207,320원이 배당된 뒤 남는 보증금 64,792,680원이 매수인 인수액입니다. 주택도시보증공사의 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수의 핵심은 선순위 임차보증금 미배당분입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰이 더 돼도 총부담은 거의 그대로
이 사건의 가장 중요한 구조입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 그래서 표면 낙찰가는 급격히 떨어져도 낙찰가 + 인수액은 100,000,000원 안팎에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 표면 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 36,260,000원 | 64,792,680원 | 101,052,680원 |
| 3회 유찰 시 | 25,382,000원 | 75,474,876원 | 100,856,876원 |
| 4회 유찰 시 | 17,767,400원 | 82,952,413원 | 100,719,813원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의초등학교 남서측 인근이며, 의정부시 중심 노선 상가지대에 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선 시내버스정류장과 1호선 의정부역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 전용 14.5384㎡의 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 건물은 지하2층·지상25층 구조이고 본건은 11층입니다.
- 도로·용도지역. 동측 및 북측 왕복 4~6차선 포장도로에 접하고, 일반상업지역입니다. 대로2류·대로3류와 접하며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 2020.12.21. 사용승인, 철근콘크리트조이며 급배수·위생·승강기·화재탐지·옥내소화전·주차장·개별난방 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.0회, 매각률은 0.0%입니다. 이번 물건도 현재 2회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 바꿀 것. 최저가 36,260,000원이 아니라 현 회차 실질취득 101,052,680원을 기준으로 최근 12개월 평균 67,875,000원·최신 거래 71,000,000원과 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 성연숙의 보증금 100,000,000원, 전입 2022.09.29., 확정일자 2022.09.08., 임차권등기 2024.10.08.을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 확인. 현재 계산은 집행비용 1,052,680원과 임차인 배당 35,207,320원을 전제로 하므로 실제 배당표 확정 시 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 100,856,876원, 100,719,813원 수준입니다.
- 시세 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전 구간 대비 -2.7%입니다. 전체 평균 68,500,000원보다 최근 12개월 평균 67,875,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 거주인 부재로 임대 여부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1억원 보증금”이 더 중요하다
이 사건의 표면 숫자는 감정가 74,000,000원, 최저가 36,260,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이기 때문에 현 회차에서 64,792,680원이 매수인에게 남고, 실질취득은 101,052,680원이 됩니다. 최근 12개월 동일면적 평균 67,875,000원과 최신 거래 71,000,000원보다 높은 데다, 최근 가격 추세도 -2.7%입니다.
더 유찰되어 표면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 증가해 총부담은 약 1억원에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 임차보증금까지 합친 실질취득액이 현재 시세와 맞는가”입니다. 현재 수치만 놓고 보면 실질취득은 최근 시세보다 상당히 높은 구조입니다.
